塘沽灣的「方程式」

濱海樓市近期備受關注。恰巧上週四，塘沽灣9家開發商及“東家”中建新塘的主要負責人齊刷刷地同臺亮相，他們開論壇、謀發展，也自薦塘沽灣……

在濱海新區，塘沽灣無疑是一個年輕卻有著明確地位的板塊。此前一直有粉絲追問關於那裡的種種問題，正好藉著這次論壇所傳遞出的“信息量”，說說我對這個片區的理解。

01.

塘沽灣的定位與地位，要從濱海新區核心區的樓市格局變化說起。

此前我們曾多次提到，近兩三年來濱海核心區開啟了居住外溢進程。無論區域開發還是商品房供應，塘沽灣都趕上了這一波行情，且憑藉自身優勢從眾多板塊中脫穎而出，成為核心區外溢的重要落點。

當前濱海樓市的格局簡單而明晰，以幾個成交集中的板塊為例：開發區核心區毫無疑問地代表著塔尖；中新生態城是環境改善和教育投資的優選，也是時下濱海成交的頭把交椅；

塘沽灣則以新城整體開發的姿態成為後起之秀，更多承接剛性需求的落地。

相應地，他們之間的價格也因“分工”不同，依次存在著階梯。

重點看塘沽灣，從2016年首次供地開始，經過近4年開發，如今這裡聚集著來自中建、禹洲、華遠、寶德、天地源、景瑞、旭輝、中駿、華髮9家房企、10餘個新盤項目。目前起步區在售產品均價1.2萬-1.5萬元/平米（建面），總價區間為100-140萬元。

從與核心區的相對位置來看，這裡與中新生態城更為類似，主要靠天津大道與主城保持往來，價格卻比前輩親民很多。鑑於進入門檻與性價比的綜合考量，很多剛性需求選擇將房票投向這裡。

一份統計顯示，2019年前3季度塘沽灣板塊以1600餘套的成交，延續著過往的高流量以及在濱海各片區內的相對領先。同時塘沽灣在土地市場上也一直都是“搶手貨”，這從品牌開發商的快速並大量聚集不難看出。

02.

在一個“過來人”眼中，塘沽灣被市場選中的背後邏輯與最初時的中北鎮、梅江幾乎無異，比如與主城區的合理距離與高效溝通、良好的生態環境等都是剛需者押注的那個“胚子”，言外之意：看未來。

因此，這樣一個待成熟區域，市場上總會有與剛需者生活息息相關的消息傳來，被供求兩端的入局者視作利好，又增強著旁觀者的信心。

此次論壇中，中建新塘的相關負責人也集中透露了一批區域發展的最新進展和兌現預期，比如：

• 意貝格幼兒園已開辦招生；
• 上海道九年一貫制學校將於2020年9月開學，規劃24班小學和12班中學，可容納近1700名學生就讀；
• 津泰道幼兒園將於2020年9月開學，規劃12班，可容納360名孩子就讀；
• 佔地2.8萬平米的塘沽灣文化休閒公園，將於2019年底修建完成；
• 塘沽灣社區服務中心已投入使用。

在所有外溢承接區的起步階段，大交通都是被關注最多的話題。因此在海河南路、國源路、津卓道、津越道等區域內部道路即將開通的新進展之外，我想將塘沽灣與主城區間的通達性單獨拿出來一說。

二者間的行車路線現狀是：要麼穿過大梁子大沽化片區，界面一般，易行性一般；要麼走“坦途”天津大道，不過需要在進入區域時頻繁做“穿洞、調頭”的小動作。

最新的進展是，連通塘沽灣與天津大道的主幹道國興路已經通車，同時西中環南段今年年底即與天津大道立交橋實現連接。也就是說：以後經天津大道這條行車路線，可以實現一路暢通、一路觀景的快捷互通了。

這無疑是，近期塘沽灣的一項重大利好。

03.

每提西中環，一定有人會問“西中環跨海河橋”的進度。

這個被集體關注的基建項目，甚至已經成為包括開發商和購房者在內的一致“糾結”。

但我不這麼看，起碼目前“不”。

一條海河以及通航需要將濱海新區分為兩岸，其實“建橋”這件事在響螺灣初期規劃時就已經在面對。記得某規劃諮詢公司曾提出過這樣一個思路：承認海河的客觀存在。

這話，對如今的塘沽灣更適合。

無非是這樣一個問題：要那座橋幹什麼？答案應該是一致的，便於剛需借力濱海核心區的配套資源。

那麼濱海的核心資源在哪？顯然“規劃橋“北側的胡家園和南窯半島暫時沒有，而仍然集中在與塘沽灣隔河東北方向的塘沽老街裡和開發區核心區。

據此，我們選取了塘沽灣隔河正對的兩個點位分別作為起點，以解放路金元寶為統一終點嘗試導航，以權威導航APP給出的行車方案看，無論行車距離還是達到時間幾乎沒有太大差異。但界面和路況，顯然天津大道優秀許多，唯一的缺點是有可能趕上提橋及小範圍擁堵。

同理，我們也以“西中環跨海河橋”開通為假設前提，選擇“西中環快速—津塘路—新胡路—車站北路—上海道”這樣的漸進路線進行模擬，效果同樣相差無幾。

總結來說，在以剛需置業為主要構成，對老城區連通目的為共享配套的現狀下，這座橋的“療效”並不像市場糾結的那麼顯著。

同時，在天津開發區職能部門大舉向中心商務區南遷，帶動海河南岸加速發展意圖明顯的情況下，或許隨著“鄰居”的再上層樓，很多生活需求不必過河便可以就近解決了。

04.

當然，這還尚未考慮塘沽灣的內在生長。

實際上，根據區域住宅項目開發統計，從2020年起將接連有項目交付，預計當年涉及總人口2.2萬人，如截至現在售項目全部完成交房的2022年，涉及總人口將達到5萬人。

鑑於城市運營的迫切需要和科學方法，“東家”中建新塘已經有了關於生活提升的“方程裡-方程薈-方程悅”三步走規劃，甚至在此次論壇上我們還看到了未來5年規劃兌現的具體時間表。

如圖所示，比如塘沽灣將在2020-2021年率先解決“以15分鐘生活圈滿足居民日常基本生活需求”的基礎配套問題，計劃新增1所幼兒園、一座悅鄰中心（生活業態商業街）、一座享鄰中心（生活業態商業街）、一座方程式廣場（生鮮市集+集中商業），並完成建面104萬平米海河生態溼地運動公園一期（濱河）的開發。也就是說，在城市運營思路下，塘沽灣內部或將很快迎來生活場景的補足。

回過頭來再看西中環跨海河橋，根據《政民零距離》最近一次給出的回覆，其計劃於2020年開展前期工作，2023年完工。順利的話，彼時塘沽灣已經完成了自我生長的第二步走，自給自足無憂。

但絕不是說這座橋之於區域無益，意義或在遠期。

基於上述對塘沽灣的人口預期及配套預期等，2023年該橋計劃建成時，塘沽灣也幾乎完成了煙火氣的初步奠基，可以預期的是與每個外溢承接地一樣，其成色也將開始向“改善”轉向。

到那時，西中環跨海河橋的開通一方面將快捷連通濱海更廣泛區域，讓更挑剔的改善需求不必“走得太遠”；另一方面，在前不久發佈的《天津市公共體育設施佈局規劃（2019-2035）》中，與天津市奧體中心同級別的胡家園體育中心（濱海體育中心）現身，意味著海河北岸存在著成為濱海奧體板塊的可能性，加之南窯半島一直被珍藏為“大事件預留地”，跨河意味著與新興熱門概念之間的打通與共融，也是塘沽灣向改善定位升級的加速度。

05.

那麼，話又得說回來，塘沽灣未來有沒有晉升為改善片區的潛質？

天資上的優勢，這些年想必市場上已說了不少。北依海河12公里灣區岸線，南擁8000畝有機農業示範帶，區域僅1.5的容積率和30%的綠化率，Z1與B7線地鐵設站規劃……諸如此類這裡不再贅述，一句話：從起步看塘沽灣要比生態城好許多。

我更想說的是一個主觀因素。塘沽灣的開發模式與以往不同，採用了政企合作的創新商業模式——2011年，中國建築與濱海新區政府簽訂合作協議，共同出資成立中建新塘（天津）投資發展有限公司作為平臺公司。

在政府充分授權的基礎上，塘沽灣實現了從前期策劃定位、控規編制、土地徵拆到基建配套、產業導入、土地出讓乃至房地產開發、城市運營，

整套流程的“N位一體”。

與傳統開發模式相比，根本上的優勢是將區域發展的前瞻性、統籌性和連貫性嚴格保證。中建新塘在過往6年間累計100億元的不間斷投入，對照著塘沽灣發生的巨大變化，便是其“效率”更好的說明。

此外，中建新塘在規劃之初

不僅賦予了塘沽灣“微城市”的領先理念、“一帶三片三心四軸”的有機肌理，還前瞻性地部署了時下正熱門的智慧城市。在前期基建階段就已植入足以支撐“智慧”的相關硬件設施，同時計劃在城市管理中大量使用智慧化應用，甚至今年底塘沽灣城市智慧管理控制中心就將落成投用了。

於是一個很明顯的結論躍然眼前：無論基底還是藍圖，初心亦或兌現力，“剛需”都不會是塘沽灣最終的面孔。

政企合作 + 品牌房企

+ 生態 + 低密 + 房子 + 配套

+ 天津大道 + 海河 + 西中環

+ 兌現 + 規劃 + 濱海潛力

+ X = 幸福 ？

這就是塘沽灣的方程式

解：

剩下的交給你