最近的苏州楼市，据说是这样的
东边改善朝圣地，人才赶场似的转战一个又一个售楼处，挑花眼；
西边核心区改善盘伺机而动，但目前购买力依然靠次核心刚需、刚改撑场；
北边和城西相似，改善艰难慢行，开往刚需的车上也没怎么载满；
南边红红火火，刚需全款往里走，大批改善盘依然爽约中；
没错，苏州改善，是园区的；所有的风光，是园区的；全城关注点，似乎都在园区；园区爆仓后，其他区，真的太难了！
1
“都去园区凑热闹了”
“我们凉了”
最近，在跟一置业顾问聊天时，他一直在感慨：我们凉了。
“我们3.2万跟园区没什么竞争力，很多客户都去园区了，尤其是投资的。”园区楼盘扎堆入市之后，该楼盘案场客流量明显少了很多。
“以前我们都忙不过来，来看的客户超多，就连工作日来访都不少。登记预约超千人，现在客户流失了，每天都感觉好闲...”
要知道，这个置业顾问口中的楼盘，也曾圈粉无数。曾经的热门区域热门楼盘，和很多楼盘一样，一直在努力争取限价下的备案红利。最终，输给了时间。
据可靠消息称，该楼盘目前已经开盘，去化情况一般。一个千人改善盘，最后去化只有百来套。（可能，这已经不算是最坏的结果……）
“第一选择毫无疑问都是园区，第二选择才是其他区。”没错，现在的苏州，是改善市场的苏州。
3W+的苏州，改善首选园区，园区来了，其他区域只能卖“性价比”了？
2
园区爆仓。
园区，不用多说，自带热搜体质，加上最近集中开闸放粮，清一色的3W+，不到4W，价格比预期友好很多。
苏州遍地隐形富豪，园区更是不缺有钱人，从最近的销售数据就看出——
- 青剑湖上园湾首批311套房源，作为该板块首个入市项目，圈了一大波改善后，基本卖完了；
- 奥体南泊云庭一期326套房源，低调开盘，清盘；
- 独墅湖花语江南3天热销30亿；
......
不仅如此，急速补货的园区，马上又有一大批房源入市——
1、泊云庭二期11月底开盘，据说今年要清盘
刚结束一期开盘的泊云庭，已经马不停蹄进行二期加推了。据了解二期户型和一期一样，还是108㎡、132㎡、148㎡，价格的话也可以参考一期，但是位置更好一些，预计11月底开盘。
（二期所开楼栋）
接下来，泊云庭的节奏会很快，二期预计本月底开盘；三期预计月底领证12月开盘……所有房源，年内必清。
2、传11月中旬拿预售，上园湾二期开盘在即
据说，上园湾目前二期已经在预约，11月3日刚刚公开样板间，预计11月中旬拿预售。
3、奥体仁恒也要来？就在11月底？
海和云庭，凭借“奥体+仁恒”四字成园区最受关注的项目，没有之一。N多名网友表示“就等奥体仁恒了”，最新消息，目前该项目售楼处已经建好，目测在内部装饰，据说，11月底拿预售，拭目以待！
4、安居颐和公馆、首创天阅湖滨今年入市开盘
青剑湖龙虎斗下，上园湾、云栖安缦、龙湖熙上已经相继入市，还剩安居和首创，据了解，这两个项目今年都会开盘，居兄已经不止一次听到“买不到XX，就看安居或者首创，一个一个来吧”。
据统计，接下来，整个大园区还有4000+套房源入市，如此充足的供应量，不光分流了园区二手房的客群，据业内爆料，园区加大供应，对其他板块的新房也造成了不小的冲击，吸掉了很多客户。
3
园区这架势
弄得其他区有点慌啊~
就像上面开头某置业顾问说的“我们凉了...很慌...”；
事实上，这样的“慌”，苏州很多热们区域都明显感觉到了，现在的客户，不够用——
1、先看看西边的狮山
东有园区，西有狮山，现在能和园区竞争的，也就狮山吧。前两年，狮山断供，目前虽然区域多盘共存，但截止目前，都没开。
所以，压抑了多年的改善需求并没有释放“走出去”，而是被推迟了。当初压抑有多久，现在想换房改善的需求就有多激烈，很多人，只认狮山！
因此，在这样的环境背景下，就算有园区搅局，但对狮山的冲击并不大，整体预期平稳，毕竟有需求有市场有客群还有价格，四方加持，狮山也是一名王者。
据了解，狮山有10宗地块亟待入市，有近1w+的超量库存！光今年就有4个高价盘要入市，明年还有一大批，狮山马上也要拼刺刀了。
2、再看看北边的元和，似乎略有冲击~
元和现在出来的新房，基本都在2.7-2.8w左右，据了解很多当地客户本来买准备相城的，结果园区部分楼盘一开出来，对比价格，完全可以买园区了，冲击不小。
刚刚入市的天房美瑜兰庭就是其中的一个缩影。作为站岗多年的高价地，沉默三年后终入市，然而整装归来，备案2.6W+，似乎并没有成功撬动市场。
据爆料首开312套房源，最终只去化了一成，除了新政后影响持续发酵不少人选择观望外，价格竞争力不足也是一大痛点，正如中介所说“这个价格，改善稍微搏一搏，都可以买园区了。”
不过，一些高品质、好口碑、配套足、有溢价、产品有亮点的项目，应该能抗住。
3、再看看南边应战的吴中，冲击来自园区+狮山
吴中近阶段的二手房成交量很大，大都是卖房准备置换的改善，据资深经纪人爆料，最近吴中越溪的二手房卖的很火，因为离新区近，都想着置换到新区狮山买学区房；
另外还有一些追求品质的客户，想一步置换到园区，之前居兄有个朋友住在尹山湖，除了考虑内部置换外，首选的还是园区。
因此，对吴中新房造成冲击的，不止是园区，还有大量的狮山新房。
目前吴中几大板块中，最受关注的当属吴中太湖新城，据了解，入市老大难的金融街融悦湾11月也要开了，目前放风价一如既然的坚挺在3w+，这个价格已经让不少投资的客户提前转战其他板块，比如园区、比如狮山学区房。
当然，由于金融街本身定位比较高端改善，加上一线湖景，真正有自住需求的客户还在坚持着。
此外，接下来，江南沄著、富力天鹅港以及绿城柳岸晓风都将入市，四大新王坐镇，拭目以待！
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