11月2日，龙光天瀛开放了样板间，意味着离首期开盘更近了。
“小鉴鉴，能不能分析一下龙光天瀛的户型呀，表示看不懂~”
“鉴哥，天瀛60平做了两房，但是108平才做三房，143、165平也才是四房，是不是搞错了？”
“帮分析下龙光天瀛会卖多少钱吧，你觉得值得入手不？”
开盘临近，咨询龙光天瀛产品的越来越多。这期鉴盘，就给你一次说透。
一、大小通吃！首开户型全曝光
近1.45万元/㎡的南宁地价最高楼盘——龙光天瀛，9月20日开放了售楼部。可那时，简直是“三无”售楼部：无户型图，无样板间，也无沙盘。
随后，市场流出了一些内幕，但更多是小道消息。真是吊足了购房者的胃口。
千呼万唤，左等右等。11月2日，龙光天瀛终于开放了样板间 。
▲143㎡户型样板间客厅。
▲143㎡户型样板间卧室。
▲143㎡户型样板间卫生间。
当天共开放了108㎡和143㎡两个样板间。从现场装修情况来看，档次确实在“玖系”之上。
据置业顾问介绍，这是按照龙光地产最高精装标准来装修的，档次明显高于市场上绝大多数3000元/㎡标准的楼盘。
同一天公布的，还有首期推售的最新户型。
至此，神秘的龙光天瀛总算揭开面纱，是时候说一说它的产品了。
该盘规划有高层、低密度住宅等多种产品，现在已有不少购房者登记，预计开盘不会太久了。
首开楼栋预计为6#和7#楼，6#楼靠近平乐大道，为两梯五户设计；7#楼处于里侧，为两梯四户设计。
▲6#和7#所在位置。
这两栋楼前方还规划有低密住宅，由于较矮，所以这两栋北向户型大部分都是可以看邻近的五象湖水系（规划中）的，舒适度也不差。
户型方面，挺让人意外。有138、143、165㎡四房，有95、108㎡三房，还有60㎡两房。
挑几个户型，给大家看看。
▲60㎡两房。
▲95㎡三房。
▲138㎡四房。
▲165㎡四房。
既有90-140㎡左右的市场主流面积段产品，也有165㎡纯改善大户型，还有60㎡适合首置或投资客的小户型。
很明显，龙光天瀛首期的户型配比就是要大小通吃，将首置、首改、再改、投资客一起收过来。
这样的地段，配上这样的户型，想必不会缺少客户，自然不会难卖。不得不说，从营销角度看，龙光的这波操作很6。
二、怪事！108只做三房，143只做四房
户型虽说是大小通吃，但认真观察，你又会发现一些“怪事”。
别人108㎡都是做四房，天瀛是三房。别人143㎡通常是五房，165㎡多是五房起步，天瀛统统是四房。
以下就重点跟大家分析下做了样板间的两个户型：108㎡的三房和143㎡的四房。
▲108㎡三房。
如上，108㎡是三房两卫两厅一阳台的配置，厨房旁没有独立的生活阳台，但景观阳台足够大，可充当两个阳台使用。
户型布局上没毛病，典型的动静分区型，动区的客餐厅厨房与静区的卧室卫生间分区而设，常用的公卫也尽量靠近动区布置。
还有一个细节挺难得，三个卧室以及两个卫生间的门，都是不直接正对门的。
再看143㎡户型。
▲143㎡四房。
做了四房两卫两厅两阳台，比108㎡户型多了一房一阳台。同样的，布局方面没啥问题，还是南北对流双阳台，舒适度更优一些。
但是，不少购房者可能就问了：108㎡为什么不是四房？143㎡为什么不是五房？功能性是不是太弱了？
三、别人求“多”，天瀛求“大”
在小剑看来，龙光天瀛108㎡做三房，143㎡甚至165㎡做四房，并没有什么不妥。
你可知道，龙光天瀛是南宁地价最贵的盘，面向的客群是南宁高收入人群。这类人群早已过了追求房间数量的年代了，他们追求的是舒适度。
对比不难发现，同样的户型面积，其他刚需刚改盘追求的是房间多，而天瀛追求的是尺度大。
首先看108㎡户型，客厅开间4.1米，主卧开间3.5米，次卧分别是3.2米和3.3米，三个卧室面积由大到小分别为约20㎡、12㎡和10㎡。
▲龙光天瀛108㎡三房尺寸一览。
周边不少楼盘此面积段，确实是做了四房，但各空间的尺度明显都偏小，居住起来会很压抑。次卧只能放最小的床，连摆放正常尺寸的衣柜和床头柜都是问题。
▲五象某盘110㎡四房。
有的同样是三房，但尺度也明显小一些。
▲五象某盘110㎡三房。
再看143㎡的四房，客厅开间4.6米，主卧开间3.8米，三个次卧开间都在3米以上，次卧面积基本都是10㎡以上，主卧（含主卫）约24㎡。
▲龙光天瀛143㎡四房尺寸一览。
同样，与周边其他楼盘同面积段的户型相比，天瀛的尺度更大，舒适度更高。
大尺度，高舒适，是龙光天瀛户型（除了60㎡户型）的特色，这也正是改善人群所追求的。
此外，小剑踩盘时，现场置业顾问还透露，龙光天瀛的高层户型公摊率要比五象大部分楼盘低很多。
你或许不知道，南宁市面上高层的公摊普遍在25%左右。公摊小，就意味着得房率高，套内实得面积多。
四、五象湖价值排位，天瀛什么位？
买房必看户型，也不能只看户型。地段，往往是更重要的。特别是有投资需求的，选错了地段，基本意味着全盘皆输。
对于龙光天瀛的地段，地价是最直接的体现。
上半年，南宁诞生了4块地价超1.4万元/㎡的地块，有3个在五象湖，最贵的就是龙光天瀛地块。
首先，看下天瀛在大五象湖中的位置。从地理属性来说，是五象湖的C位。
▲龙光天瀛在大五象湖的位置（使用请注明出处）。
其次，再看周边具体配置，双学区（就读五象实验四小+十四中可能性大，十四中为南宁最好的公办初中，五象实验四小属于天桃教育集团）、双地铁（3号线、2号线延长线平良立交站），商业则集中了华润mini万象汇、合景1813+大型商业体、宝能城大型商业体。
同时，紧邻五象湖分支水系。
▲龙光天瀛周边配置一览（使用请注明出处）。
投资硬核“学铁商湖”集齐了。在五象新区，哪怕全南宁，拥有这样配置的楼盘也是极少的。
再次，在五象自贸区中，也是较中心位置，去往其他几个功能板块都比较快捷。
▲龙光天瀛在自贸区的位置。
综合来看，龙光天瀛位于五象湖核心位置，是板块为数不多的顶配地段盘。说得通俗点，就是五象湖C位盘。
五、如果卖2万+，你会买吗？
说了那么多，最终买不买，还要看价格。
地价在那摆着，成本在那放着，龙光天瀛要想不亏，必然不会便宜卖。
因为有高层，还有合院和低密，后者一定是价格更高的，高层一定是价格相对较低的，预计会采用低开高走策略。
从龙光的作风来看，快准狠一直是其特色。加上目前市场火爆不再，预计天瀛首期的高层产品会是比较划算的。
虽然目前价格未定，但现场置业顾问透露，会参考周边及市场价格。
周边什么价？就在龙光天瀛旁的建发央玺最近已透露，高层预计2.4万-2.6万元/㎡，别墅则是3.2万-3.5万元/㎡。
▲建发国际集团公告。
位于三岸，地价稍低的广源凤岭壹号院LOFT预计2.1万-2.3万元/㎡。
不管怎么看，龙光天瀛2万+是跑不了的。
如果卖2万+，你觉得贵吗？
目前在凤岭北、凤岭南、三岸和五象新区等板块，都有一些2万+的楼盘分布。
同在五象湖，华润二十四城、万科魅力之城等偏刚需的楼盘二手房，也有部分超2万元/㎡。
但对比区位、学区、地铁、商业、产品档次等方面来看，小剑认为，龙光天瀛卖2万+应该没啥争议性，也是有足够支撑力的。
目前还迟迟未确定的一点是，仍不知道首期是卖毛坯，还是卖精装。
最后，小剑想问问大家，如果你有这个经济实力，你会买龙光天瀛吗？
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