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“金九银十”已经过去，在北上广齐跌的情况下，深圳在先行示范区的光环下行情回暖。但在锋哥看来，今年的行情还是出现了分化。金九的确开了个好头，市场热度有一波上升。
但是在金九过后，10月的行情甚至比8月份还稍微冷一些。
新房冷热不均，龙岗是成交大户
从供应的角度上看，深圳新房9月份供应达到顶点，十月份的供应增量趋缓，但仍是年内高位。深圳中原研究中心数据显示，9月住宅供应达到年内最高。具体而言，9月共推售住宅5483套，56.8万平米，面积环比上升165%。
10月深圳新房住宅批售面积为26.5万平，环比下滑54.71%；推售面积为35.2万平，环比下滑38.02%。
供应猛增并没有成功地刺激消费端。新房方面，深圳新房成交已经连续3个月下滑。10月深圳新房住宅成交2656套，环比下滑5.92%；10月成交面积为26.70万平，环比下滑3.34%。
尽管如此，深圳新房的”金九银十“还是有很多可圈可点的地方。10月30日，年度最热网红盘深业中城售罄，经过10小时的战斗，192位土豪喜提香蜜湖豪宅。
与“金九”相比，“银十”的成交显然黯淡许多。虽然有大热新盘深业中城的加持，但一手市场整体网签量依然下滑。不过考虑到一手网签有滞后性，相信深业中城的火热度在11月会有所体现。
从各区成交面积来看，龙岗和龙华是今年”金九银十“的成交大户。仅在10月份，龙岗成交面积为5.10万平，占全市成交的19.08%。
二手：刚需成主力，市场回顾理性
根据中原的月报显示，10月深圳二手住宅成交7165套，环比上月上升0.6%，同比上升89.2%，成交量连续两月回升。二手均价小幅上升，为54551元/㎡。
尽管10月网签数据处在7000套的门槛上，市场层面表现不错。但锋哥认为，现在的买家已经越来越理性，楼市成交周期在加大，分化也在加剧，部分有学区卖点的不愁没有买家，而没有地铁、学区、规划概念等标签的盘则难以出手。
从业主报价情况看，10月初依然维持高位，后虽有小幅下滑，但整体依然略高于9月。业主基于长期利好报价依然位于高位，但刚需客对于价格依然保持敏感，加上10月房贷利率的上升，成交难度加大。这表明先行示范区建设利好已逐步消化，市场已经归于理性。
锋评
在这种情况下，2019年底又该如何买房呢？锋哥认为：经过了“818”后的“金九银十”，总体来看，还是算今年最好的成交时期，市场上大部分刚需都得到了集中释放，投资客也按奈不住积极入市。
进入11月，成交会相对放缓，一方面是示范区的概念追捧热情减弱，置业心态回归理性；另一方面市场的优质一二房源得到集中去化，新的需求逐渐减少。
不过，11、12月份对于刚需置业是比较合适的机会，部分房企为了回款冲业绩，不少新盘开始释放。在选择排序的方向上，第一是学校比较中等偏上的学区房，第二是地铁房，毕竟上班通勤需求摆在眼前，第三是周边有无大型商场配套，如果看到有适合的机会应该当机立断。
在片区选择上，可以把目光看向目前大热的前海扩容、腾讯科技岛以及光明科学城。
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