01
房价怎么来的。
用最简单的原则，中学课本里就学过。
一般来说，市场价值或生产价格决定价格，价格决定供求；反过来，供求影响价格，并通过调节不同生产条件下的生产，影响市场价值的形成与决定。
因而市场价值或生产价格、价格与市场供求关系形成一种辩证关系。
市场供求与价格的关系，首先是市场价值或生产价格决定价格，市场价值或生产价格是价格形成与运动的内在基础和实体，是市场价格波动的中心，价格调节着市场供求关系，而市场供求关系反作用于价格，成为支配或影响市场价格形成与运动的基本因素。
因此，它们相互影响、相互制约。
最粗暴的理解就是：
1）价值决定价格。
对于房价来说，前几篇文章说过两次，再说一次吧：
一块地能够集中享受的资源越多，他的价值就越大，然后反应到了房价中，房价也顺其自然的是资源集合能力的一种体现。
所以看房价，主要看地段、看这块地周边的资源。
2）供不应求，价格上涨；供过于求，价格下跌。
当供不应求时，商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要，于是出现"物以稀为贵"的现象，这就是所谓的卖方市场。
反过来，当生产量大于需求量的时候，积压产品过多，卖方则会选择降价促销的方式回笼资金，即所谓的买方市场。
这是我们理解的最基本的供需原理，他影响其他商品，房子也不例外。
比如北上广深，全国的人都想去那买房，而那里的商品房供应又是有限的，房价自然会被推高。
02
最简单的往往也是我们最容易忽略的。
比如，大家知道坚持很重要，勤奋很重要，但真的会长期去做的人却是极少数的。
重庆楼市也是如此。
普通人看到了什么呢？
经济衰退。
开发商压力增大。
二手房挂牌增加。
购房观望情绪浓厚。
坚持“房住不炒”。
等等。
甚至，我们看到了降价抛售的开发商和个人。
然后，我们认为：这些现象表明房地产不行了，房价不会涨了，甚至房价还会降。
但其实，这些都是表象，不是吗？
03
若回到最基本的供需层面，重庆的楼市到底健康不健康呢？
这有一组10月29个重点城市的商品住宅供需和消化周期表。
简单说一下：
1）供求比=供应除以需求，大于1表示供过于求，小于1表示供小于求。偏离1越多表示市场越好或者越差。
2）库存可以理解为拿到预售证，但还未销售的商品住宅。
3）消化周期=一定时期内的商品住宅销售速度除以库存。
消化周期越短，房地产市场越好。
消化周期越长，房地产市场越差。
通常我们认为：库存消化周期方面在12个月左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。
04
长远来看，重庆的商品住宅供求到底怎么样呢？
排个序就清楚了。
截止到2019年10月，重庆的商品房库存消化周期为5.88月。在29个城市中排名第六。
即意味着如果不新增商品住宅供应，库存会在6个月之内卖掉，如果再抛除一些好几年都卖不出去的房子，这个消化速度会更快。
不到6个月的消化周期。
骁哥查了几个数据：
2014年12月，克而瑞数据重庆商品住宅供求消化周期是6.1个月。
2015年12月，克而瑞数据重庆商品住宅供求消化周期是7个月。
2016年6月，克而瑞数据重庆商品住宅供求消化周期是7.1个月。
2017年12月，克而瑞数据重庆商品住宅供求消化周期是2.24个月。
2018年12月，克而瑞数据显示重庆商品住宅区划周期为4.37个月。
2019年10月，该数据为5.88个月。
重庆现在的商品住宅市场健康吗？
我个人认为是比较健康的。
肯定没办法和17、18年比，但和14、15、16比，并不差。
再横向和其他重点城市比，重庆的整体供求也算是非常健康的，甚至比成都低了7个多月。
若重庆不健康，厦门大连北京佛山长春青岛合肥福州广州上海郑州常州宁波西安就更不健康。
若要降，也是从那些城市开始。
若要崩，也是从那些城市开始。
所以，我们看到还有开盘100%去化的楼盘。
所以，我们看到整体去化率仍然超过60%。
所以，220万起的壹江郡刚刚卖得也不差。
所以，对不住了，看空楼市重庆的人。
所以，买房人、卖房人、地产从业者，不要悲观。
左看右看上看下看，重庆楼市现在都很健康。
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