我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：资金50w，刚从泉州出来，还没有工作，找到工作的话，月收入大概6000-8000，要租房子和生活，还不敢把资金全用光了，怕压力太大。最近，特别想买一套小房子自住，以后结婚还可以当做自己婚前财产。福州和无锡两个地方都可以，两地都属于没有医社保和户口的双外人员。

求助星叔，最近很迷茫，不知道该不该买房还是租房，买的话要怎么办呀？限购的问题在这两个城市要怎么操作？

回答：1.快速方法是54大法和找人代持。具体知识星球内部资料可以学习一下。

2.福州和无锡目前市场都属于静淡市，房价短期不会有太大浮动，不用太着急。我建议你先确定好城市方向，试试人才落户，再找份工作，等这些逐步稳定之后再慢慢买房，刚需首套优先摇号限价新房，可以慢慢摇。

3.房子是一种很好的资产，有多种利用方式。你可以买来自住，可以出租获得租金，可以抵押获得资金周转，有的还可以用于注册公司、解决子女学位。也可以通过售卖获得更多的资金，当你要更换更大的房产时也有更多的选择余地。整体上来说买房还是优于租房。如果你有能力就应该买房，而且买房要趁早。

提问：您好！我是在上海徐家汇工作 想通勤方便 请问嘉兴的乍浦 合适么？据说有城际铁路会连接金山 如果乍浦的楼盘不自住 作为投资的话 请问这2-3年会上涨么 涨幅会像现在嘉善那样吗？除了乍浦 一楼价格便宜的请问有什么区域可以推荐？

回答：嘉善和嘉兴都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。

高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。

提问：您好，你知道中介一般有什么套路吗？比如我网站看到一个小区的成交量并不活跃，但中介比较推荐。

回答：成交量不活跃不代表这个小区品质不好，可能是因为惜售。当然你需要具体看中介推荐的户型和价格是否虚高。

提问：四线城市，自住+投资保值，买3室还是4室？

回答：投资重点不是几室，而是城市 地段 楼盘，我建议你四线城市买套大的自住就可以，投资属性不强

具体详见知识星球内部《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

提问：星叔，坐标上海，目前打算2020年年底在上海买房（刚需）。因为无锡已购置了房产且未满两年，目前不能卖出套现，只能等到明年年底上车。我们俩均是外籍户口，会以家庭名义买入，上海目前无房，爱人在无锡购置的房产有商业贷款记录。我们预算总价400万左右，求问有什么推荐？ 或者我们应该从何入手去看房呢？ （家中暂无小孩，计划3-5年左右生育）

回答：你们按揭只能用二套房首付7成，严重影响了你的总价预算，可以考虑用一些其他贷款方式来迂回解决掉，比如全款抵押，知识星球内部资料有详细讲解。

400万的话预算只能买外环附近2房了，还是得想法扩大预算为主。

没小孩暂时不用考虑学区，在外环东西两侧看吧。

提问： 网上看到一套二手房，就直接和房东联系了，房东说房子目前有抵押银行借款，他先去办理解除抵押之后才能交易。因为没有通过中介，不知道直接和房东交易是否安全靠谱。还是说必须通过中介去交易？有什么要注意的吗？

回答：一般情况下，买卖二手房最好通过正规中介来进行交易，因为自己操作往往费时费力。房屋买卖属于大宗交易，涉及到的资金较多，风险也是很大的。通过中介来交易办理，一方面效率高，另外交易安全也有保证（防止房东一房多卖，资金无法得到监管），所以不建议为了省一笔中介费而自己独立操作，风险太大。若是直系亲属间或熟人之间的过户，这种情况下自己办理过户不存在太大的风险，只要提前到房管局了解清楚过户流程便可自己操作，如果不想花这个时间，也可以委托中介帮你处理，这种交易的费用也是比较低的。

提问：您好。投资房产怎么看一个区域是否值得投资？怎么看它中长线的升值预期？

回答：房地产投资，短期看金融，中期看土地，长期看人口。中长期投资的话，主要看土地和人口。看土地的价值是否会稳步提高，长期来看，该区域是否会属于人口净流入的区域，如果是，有什么根据，是有大的国家规划，还是有市政规划，还是属于重点规划区域，比如有高铁、地铁、其他大的配套会落成，其实都能引发人口的流入。如果区域确定有升值潜力，建议先考察具体楼盘是否处于核心位置，生活、出行、教育、意料配套是否成熟，是否属于大品牌的项目，是否是新建项目，众所周知，购买老的成熟的项目，投入高，回报率可能就相对低一些。

提问：我有个堂哥，天津河东区的户口，想在天津买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市郊，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外他有资格买限价房，你看天津目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢老师

回答：新房大多的没有定学区，存在一定风险。二手房大多早已分好学片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象。再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空间和升值潜力。如果是刚需，不太建议购买；投资后外租的话，可以考虑。目前品质较高的区域是中北镇，可以关注下，不过以二手房居多，可以去实地看以下。

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