前兩天，位於蕭山區所前鎮一宗起價17億的住宅用地掛牌。出讓須知中，房價限價一欄赫然寫著：售價不高於29800元/㎡（含3500元/㎡裝修價），最高單價不超32430元/㎡（含3500元/㎡裝修價）。
小鎮房價上3萬？有吃瓜群眾難以置信。要知道，此前所前鎮政府一帶的新房價格還在2.1萬/㎡左右。
定睛一看，這宗地雖屬於所前鎮，但卻在南部臥城（蜀山）規劃範圍內，參照南部臥城的房價體系也不奇怪。
蕭山區南部臥城新房項目位置圖 圖示標註：許暉
地價漲漲跌跌
房價和剛需揮手告別
不過，南部臥城目前僅有1個樓盤的高層房價上3萬/㎡，即2號線朝陽站地鐵口0距離的綠城九龍倉桂語朝陽。
相比之下，這宗所前鎮住宅用地與地鐵口的距離超過1.5公里，周邊目前也是剛拆遷不久的模樣，各項資質也不算極佳，如果這裡未來房價賣3萬是合理的，那麼目前的在售項目都被嚴重低估了。
早在2017年，南部臥城的地價就已經破2萬，同時誕生了板塊內唯一一個現房銷售項目，隨後地價有所下滑，2018年房價穩定在2.2萬/㎡（毛坯）-2.5萬/㎡（裝修）左右。
製圖/許暉
限價地一出，板塊就相當於坐穩了3萬房價。等這批2.5萬元/㎡單價的住宅賣完，以後買房就要3萬/㎡了？剛需只感覺痛。
房價上漲的同時，這裡也伴隨著大量拆建。
相關報道顯示，近幾年蜀山街道包括曹家橋、魯公橋、祝家橋在內共有14個城中村拆遷。實探南部臥城時，通惠路一側就有不少騰空廢棄的建築，掛上了拆遷的牌子。
在這次出讓的地塊南邊，快房網還遇到了兩戶拆遷戶，據其中一位大伯介紹，他們是城南村的村民，目前還有包括他們在內的40多戶人家還沒有拆遷。環顧四周，只剩零星幾幢房子，絕大部分土地已夷為平地，還能看到一些拆遷痕跡。
所前南路和通惠南路交叉口附近 攝/許暉
目前，所前南路和通惠南路交叉口附近大量工程車經過，塵土飛揚，道路擁堵，連電瓶車都“無縫可鑽”，交通和環境都有待改善。
浙醫二院、銀泰百貨都要來了
熟悉蕭山城南區域的都知道，南部臥城人口密度很高。以地鐵曹家橋站為中心，方圓1.5公里內就有51個小區。（數據來源高德地圖測算）
最初板塊的定位也是宜居“臥城”，規劃住宅居多，但板塊商業、醫療配套比較缺。
浙醫二院蕭山院區效果圖
近年來好消息接二連三，繼去年浙醫二院蕭山院區正式簽約落戶南部臥城後，傳銀泰百貨也將在2022年開業，一下子補齊了短板。
上週，南部臥城銀泰項目建設方案公示，除了規劃23萬方（含地下建築面積）的集中商場和商業街外，還規劃了16幢高層和9幢排屋住宅。
南部臥城銀泰項目效果圖/杭州市規劃與自然資源局
該地塊由金帝於2019年4月29日競得，總價35.7億，樓面價10547元/㎡。最新資料顯示，開發商融創已入股，將和金帝共同開發該項目。
近1.5萬套“天量庫存”
中籤率卻在走低
南部臥城的“天量庫存”是一些房產投資客不敢下手的原因之一。算上這次出讓的地塊，南部臥城目前的在售+待售新房項目共有12個，以每一套房子100㎡算，板塊內還有14700套住宅存量。
受今年新房行情轉好，板塊配套改善等利好等影響，南部臥城多個新盤的搖號中籤率持續走低。例如去年底報名人數只夠勉強搖號的樓盤，近期中籤率低至12%。
某樓盤案場銷售說，“蕭山城南的不會去市北買房，寧圍的也不會來城南買。”不過由於2萬多的房價，在整個杭州城的可選餘地不大，還是有不少在濱江、錢江新城等區域工作的年輕人，把眼光投向了這裡。
南部臥城在建樓盤璞閱實景 攝/許暉
不像杭州其他板塊僅有一兩個新盤擠牙膏似地開盤，南部臥城在接下來的9月就有5個樓盤加推，想買在這裡的購房者，可選範圍就廣了。
但選擇多，購房者也犯難，“看著好像都差不多，怎麼選？”
據快房網實地走訪瞭解，桂語朝陽和德信市心府是距離地鐵站點最近的兩個樓盤，因此價位也更高，上期房價分別是29800元/㎡和28100元/㎡。
距離規劃中的浙醫二院蕭山院區最近的是融信旭輝湘湖悅章和德信金茂佳源府。
旭輝國宸府和德信金茂佳源府的優勢是小區裡都有代建小學與幼兒園，未來小孩上學比較方便。
在售項目中，僅有德信市心府、德信金茂佳源府這兩個樓盤有89㎡三房兩衛小戶型，其餘樓盤的戶型建築面積都在95方甚至100多方起步。
周邊二手房方面，除板塊內部分高端住宅如名門世家成交均價上3萬/㎡，其他二手小區的成交均價多在22000-28000元/㎡左右。
此外，板塊的路網還有待完善，例如規劃浙醫二院周邊多數橫向道路未建成，南山路等斷頭路還在施工中，等到板塊完全宜居，醫院和商場建成投用，預計還要三五年的時間。
閱讀更多 快房 的文章
