撰文 | 江珊

來源 | 選址960

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北京被視為最嚴厲的產業地產市場。

隨著禁止分割、禁止銷售、嚴審入園企業等政策的落地，整個市場進入了自持時代。告別快週轉的銷售模式，短貸長投讓不少園區運營商壓力山大。怎樣提高資金週轉率、緩解資金壓力，成為園區運營商的生死挑戰。

險資入場，會否為產業地產打開流動性？

募資40億

作為中關村電子城科技園的運營主體，上市公司電子城（600658）正準備聯手國壽，以基金這一金融工具實現資金回籠。

11月5日晚間，電子城發佈公佈，公司擬以自有資金與中國人壽保險股份有限公司、電子城華平東久通過入夥方式加入國壽置業設立的有限合夥企業。入夥後，基金將收購電子城集團下屬的6個園區不動產，收購總價款40.39億元。

該基金擬募集總規模不超過43.02億元。其中，中國人壽保險股份有限公司和電子城集團為有限合夥人（LP），分別認繳30.1億元和12.9億元，各自佔比69.97%和29.99%；國壽置業為普通合夥人（GP），認繳100萬元，佔比0.02%；電子城華平東九為普通合夥人（GP）及執行事務合夥人，認繳100萬，佔比0.02%。基金名稱暫定為國壽電子城科技產業發展基金。

在入夥基金後，基金將通過直接或間接對外投資設立項目公司的方式，分年度、分批次收購電子城集團下屬公司的資產，收購總價款暫定約 40.39 億元人民幣。

信息顯示，電子城是中關村科技園區電子城科技園開發建設、招商引資具體工作及北京電子城老工業基地改造建設工作的實施主體，於2009年掛牌上市。電子城在全國啟動運營了20多個科創園區項目，累計規模近800萬平方米，其開發運營項目包括位於北京酒仙橋地區的國際電子總部、IT產業園，以及天津魔方、朔州數碼港等。

電子城集團認為，通過基金快速實現投資項目的資金回籠，能夠有效提高資金週轉率及資產週轉率，同時降低財務費用，滿足未來各業務發展對資金的需求，增強防範流動性風險的能力。

收購6宗園區資產

進入收購序列的6宗資產皆為產業地產類。

它們分佈於北京和天津，建造於5宗工業用地和1宗研發用地上。其中，最大額標的為「電子城國際電子總部三期」，該不動產建築面積10.30萬平方米，轉讓價款為27.48億，佔整個資產包價值的68%。

6項標的詳情如下：

1.標的資產一：指北京電子城持有的位於北京市朝陽區酒仙橋的電子城 IT 產業園 B5 廠房項目項下的不動產資產，土地使用權面 積為 6.83 萬平方米，土地用途為工業用地，房屋建築面積為 1.47 萬 平方米；轉讓價款為 3.82 億元人民幣。

2.標的資產二：指北京電子城持有的位於北京市朝陽區酒仙橋的電子城國際電子總部三期項目項下的不動產資產，土地使用權面積為 1.88 萬平方米，土地用途為研發，建築面積約為10.30 萬平方米；轉讓價款為 27.48 億元人民幣。

3.標的資產三：指北京電子城持有的位於北京市朝陽區酒仙橋的電子城 IT 產業園 C2A 廠房項目項下的不動產資產，土地使用權面積為 5.42 萬平方米，土地用途為工業，建築面積約為1.31 萬平方米；轉讓價款暫定為 3.93 億元人民幣。

4.標的資產四：指電子城科服持有的位於天津市西青區開發區的電子城國際創新中心 1 號樓項目項下的不動產資產，土地使用權面積為 3.55 萬平方米，土地用途為工業用地，建築面積約為3.35 萬平方米；轉讓價款暫定為 2.67 億元人民幣。

5.標的資產五：指電子城科創持有的位於天津市西青區開發區的電子城國際創新中心 4 號樓項目項下的不動產資產，土地使用權面積為 7.21 萬平方米，土地用途為工業用地，建築面積約為1.59 萬平方米；轉讓價款暫定為 1.24 億元人民幣。

6.標的資產六：指電子城科創持有的位於天津市西青區開發區的電子城國際創新中心 5 號樓項目項下的不動產資產，土地使用權面積為 7.21 萬平方米，土地用途為工業用地，建築面積約為1.54 萬平方米；轉讓價款暫定為 1.24 億元人民幣。

以上6個標的總價款暫定為40.39 億元人民幣，最終收購價款將據實測建築面積調整。

該基金存續期限為自首次交割日起8年，存續期限屆滿後，基金進入清算期。電子城在公告中提示，在基金運營期，如果標的資產運營情況不良，未達到國壽方的考核要求，北京電子城將承擔一定的經濟損失，給電子城方造成損失。

險資加倉產業地產

值得關注的是，中國人壽加倉顯示出險資對產業地產的青睞。

電子城與中國人壽的合作早有端倪，2019年9月4日，電子城集團與國壽資本有限公司簽署戰略合作框架協議，雙方表示，將以「投資於一線城市、強二線城市產業園區的科技發展服務產業基金」著手，在重資產領域、輕資產領域、科技金融、科技服務等領域展開相關合作，聯手打造「產業+資本」的科技金融服務標杆平臺。

在產業地產領域，中國人壽正在加大布局。其投資案例包括：

2017年，設立專項併購投資基金，投資了由瑞安房地產持有的位於上海楊浦區的全國示範性科技創意園區創智天地項目；

2017年，共同發起私募基金收購菜鳥物流定製開發的國內核心倉儲物流資產包。資產包由建築面積近300萬平方米的30處倉儲物業組成，收購完成後由菜鳥物流整體承租並運營管理；

2018年1月，國壽投資公司在廣州簽約兩支百億基金廣州城投發展基金和國壽廣州價值創新園區產業投資基金。

除了國壽，中國平安也多有佈局。2018年，平安138億元收購產業地產一哥華夏幸福股權，成為第二大股東 ；今年又以58億接手華夏幸福豐臺項目。

而在2016年，上海臨港集團成立100億規模的中國產業園區開發基金，全國社保基金成為投資者之一，這是全國社保基金第一次投資於產業地產領域。另外，全國社保基金五零三組合亦是電子城的第四大股東，持股3.53%。

國壽投資公司副總裁劉暉曾表示，保險資金規模大、久期長、追求穩健收益、投資方式靈活、資本屬性相對較強的特點與產業地產具有天然的匹配性。保險資金與產業地產未來的高效融合，無疑將有利於共同獲得跨週期的穩定投資回報，推動中國產業地產行業的長期可持續發展。

2019年前三季度，電子城實現營收9.56億元，同比減少30%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.39億元，同比減少54%。11月5日，電子城還發布了更名公告，從「北京電子城投資開發集團股份有限公司」更名為「北京電子城高科技集團股份有限公司」。