作为超级大都市，每年的毕业季大学生就业、开学季学区房紧俏等因素，更是促使北京住房租赁市场供需两旺。除关注租金、地段、户型等因素外，越来越多的租户开始关注房屋的空气质量问题。
【案情简介】
2018年8月1日，段某、张某及某经纪公司签订了租赁合同约定，段某将其名下的房屋出租给张某，租期为2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元、押一付三，并约定交付房屋影响安全、健康的，张某有权单方解除合同。房屋交付后，张某支付了第一期租金及押金，并购买了双人床、衣架及灯具等用品。
张某入住后感觉身体不适，自行委托检测机构检测出房屋内甲醛、TVOC浓度超标。于是，以房屋影响健康为由，将段某、某经纪公司一并诉至法院，要求解除租赁合同、退还租金、押金并赔偿损失。诉讼中，段某强制收回房屋并另行出租。
【法院裁判】
一审法院经审理认为，段某、张某及某经纪公司签订的租赁合同合法有效，各方均应依约履行。张某出示的检测报告虽系其自行委托检测，不足以完全确定涉案房屋甲醛、TVOC含量超标，但一定程度可说明房屋存在甲醛、TVOC含量超标的高度盖然性。段某在明知张某已起诉的情况，未与张某达成一致意见，未经法院同意，也未申请法院主持交接房屋，自行将房屋收回，且自行收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态。因此，段某应承担相应的不利后果，法院对于张某主张的事实予以采信。现张某以段某交付房屋影响安全、健康为由，要求解除双方的租赁合同、支付违约金、退还押金的请求，理由正当，予以支持。
关于违约金数额，段某主张违约金标准约定过高，法院综合段某的过错、合同履行程度，张某的损失等因素，予以酌定。关于租金，因房屋存在空气质量不合格的问题，无法正常居住使用。因此，段某应当将所收取的全部租金退还给张某。关于押金，段某应全部退还。关于张某要求赔偿的合理损失及维权成本2万元，因段某认可房屋内存放有张某的物品，故应将衣架、双人床、灯具返还给张某，如不能返还或上述物品已损坏，段某则需按购买价赔偿张某损失。检测费1100元系因房屋空气质量不合格所产生，应当由段某负担。段某不服，上诉至二中院。
二中院终审驳回段某上诉请求，维持了一审判决。
【法官提示】
一是未雨绸缪，在合同签订时增加空气质量违约条款。违约方向守约方支付违约金应以合同有明确约定为前提，如果合同并不包含空气质量违约金条款，则对于承租人以室内空气质量不合格为由要求出租人支付违约金的诉讼请求，法院无法支持。本案中，正是因为经纪公司提供的格式合同中有上述条款，张某才能以段某违约为由解除合同并获赔违约金。因此，建议在合同签订时应仔细查看，若格式合同中没有类似条款，可通过补充协议的方式对违约责任予以明确。
二是及时鉴定，入住后怀疑甲醛超标的，即刻委托专业检测机构检测。空气质量鉴定时效性强，及时获取鉴定报告对胜诉至关重要。现场鉴定最好保证出租人及中介公司均到场，若对方不配合，亦可先行单方委托有资质的专业机构进行鉴定，确保第一时间固定证据。
三是细心取证，妥善保管病例等相关证据。在认定室内空气质量不合格的前提下，对于承租人因此产生的医疗费用，需要承租人就因果关系举证证明，故承租人应保管好病例资料、医疗费等证据，病例中描述病因详实而明确的，可增加采信的几率。对于承租人先行垫付的鉴定费，应由违约方出租人承担。其他相关支出是否获赔，均以举证程度而定，故应当强化证据意识、有备无患。
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