許多賣買二手房的朋友，都花過高達上萬甚至幾萬的中介費 。但找中介無非就是一個“指引”的過程，一些重要的場合，自己該去還得去，其實省不了多少時間。這裡筆者把自己曾“倒騰”二手房的技巧及流程分享給大家。
但是提醒各位，在我看來房價的確到了一個調整期，鋼需買房自然沒問題，投資的話，就要慎重了。一來一回各種手續費、稅費的損耗一定要考慮在內。
看房及定金
看房重點一、硬裝：看房是很重要的，房子本身質量的好壞，直接影響你後續的出手。看房時要注重“硬裝”，忽略傢俱（沒有人會要別人用過的傢俱）。與房東溝通時一定要強調你的傢俱我不要，你給我我還得花錢找工人搬走（即使你其實想要也得這麼說，給人心理壓力，後續價錢你就好談了）。
看房重點二、方位風水：包括周圍是否有明顯的遮擋，周圍是否有高壓線，是否容易受潮（北方不用考慮），是否坐北朝南、房牌號是否帶當地“忌諱”數字。這家人是否發生過“晦氣”的事情等，這都會歸結於風水。
看房重點三、鄰里物業：你可以問問樓下週邊的朋友，這家人的情況，尤其是樓上，有無漏水，可以看出樓上防水是否問題，防止有問題是很麻煩的，要完全重整沒有幾萬是搞不定的。
看房重點四、
學位：怎麼說呢，有學位的房子能炒出一個高價，讓你受益良多。具體價格，與你的城市觀念有關，這個賣方不一定意識到這點。看房重點五、房產證：在這個環節買方一般應在現場看房的同時查驗賣方的《房屋產權證》，是否有做抵押，如果做了抵押，則涉及將來贖樓怎麼做，誰來做，贖樓也是一個學問，這裡不展開，到時我再詳細寫個文章。
定金注意事項
自已買二手房完全可以不做定金，多此一舉。如果交定金一定要謹慎、謹慎再謹慎，這麼說吧，只要你勤於看房，好的樓房多得是。交定金前你是上帝，交了定金後哈哈，你就是砧板上的魚！
對於定金你要有這個意識：交了就是確認買房了，定金一般沒得退，除非對方信佛。但相反的，交定金時也要約定：對方如果毀約也得等額賠償你定金費以示公平 。
所以，交定金前你要確認自己的購房能力、銀行信用、名下房子與當地政策等問題。這種都不難，你花半天時間就能搞得清清楚楚。
簽訂《房屋買賣合同》
真正萬事俱備，只欠合同時，其實籤合同就很簡單了。合同最好花一點小錢從房管局購買正式權威的二手房合同，上面有成熟公平的條款，更容易與賣方達成一致。買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》。在合同中約定買方是一次性還是通過二手房貸款的方式支付房款。除此之外，可約定首付款及貸款的比例。
簽訂《私產房屋代收代付協議》
買賣雙方到當地房管局現場簽訂《私產房屋代收代付協議》用以明確交易資金代收代付的委託關係。
為什麼要代收代付呢？因為過戶與交錢中間的時差，萬一中間出現問題怎麼辦？所以需要一箇中介機構銀行 。如果中途有問題，按合同返錢。
房價評估
由於二手房的特殊性，買方需要先找評估公司對所購房產進行評估。銀行一般會根據房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據，這裡有做文章的空間，能讓自己少付很多首付。需注意的是:有些銀行會只接受指定評估公司的評估報告，而有些銀行則沒有要求，因此購房者在評估前要先諮詢貸款銀行。
如何規避高額的擔保費
二手房貸款，銀行一般會要求買方提供擔保人。這個擔保人可以是有經濟能力的個人，也可以是專業的擔保公司。而擔保費一般是總房款的1%-2%！需要擔保的原因及費用及規避方法，筆者都已有總結，有興趣的可參閱：如何省去買房時的鉅額擔保費。
為何需要擔保費及如何規避擔保費可參考：如何省去買房時的鉅額擔保費。
繳納首付款
前面已有合同、三方代收等保障，之後過多的擔心就沒有必要了。買方持《私產房屋代收代付協議》到貸款銀行交存首付款，取得並保留好交存首付款的證明。同時可向該銀行申請二手房貸款並提交全部貸款申請資料。
銀行貸款及抵押
這裡其實分為兩大塊：辦理借款合同、辦理抵押，其實你會發現，任何交易都是合同為先。首先，你要電話聯繫銀行審請貸款，銀行會安排專門的客戶經理，之後一切他都會引導你。當然，這裡我把大體過程給你講一下：
一、提交貸款申請材料；
二、等待貸款申請審核；
三、與銀行簽訂《借款合同》，銀行通知賣錢可付；
四、辦理過戶（該步可提前，有合同，放哪都可以，這裡可一次性搞定）；
五、辦理抵押手續；
六、銀行放款給賣方；
最後的房產證
不同銀行辦理押抵的抵押物不同，有的銀行只需要《他項權利證明》（上面辦理抵押後的證物），有的銀行連同房產證一同抵押，影響不大。即然抵押了，房產證這個東西對你作用真的不大，因為將來其實涉及房產的手續都可以通過購房合同來辦。
對了，補充一個銀行按揭方式
銀行按揭分“等額本息”及“等額本金”。從比例上來講，等額本息用得比較普遍，這是一個依據，事實即真理嘛。還有一個依據，就是如果你是投資，幾年就打算賣掉的，選擇“等額本息”較好。如果你是鋼需，決心把房貸早早付完那就用“等額本金” ，其它的就隨流吧。如果你兩對這兩個概念有進一步的瞭解，可參考：兩圖讓你理解等額本息與等額本金。
閱讀更多 野天鵝生活智慧 的文章
