许多卖买二手房的朋友，都花过高达上万甚至几万的中介费 。但找中介无非就是一个“指引”的过程，一些重要的场合，自己该去还得去，其实省不了多少时间。这里笔者把自己曾“倒腾”二手房的技巧及流程分享给大家。
但是提醒各位，在我看来房价的确到了一个调整期，钢需买房自然没问题，投资的话，就要慎重了。一来一回各种手续费、税费的损耗一定要考虑在内。
看房及定金
看房重点一、硬装：看房是很重要的，房子本身质量的好坏，直接影响你后续的出手。看房时要注重“硬装”，忽略家具（没有人会要别人用过的家具）。与房东沟通时一定要强调你的家具我不要，你给我我还得花钱找工人搬走（即使你其实想要也得这么说，给人心理压力，后续价钱你就好谈了）。
看房重点二、方位风水：包括周围是否有明显的遮挡，周围是否有高压线，是否容易受潮（北方不用考虑），是否坐北朝南、房牌号是否带当地“忌讳”数字。这家人是否发生过“晦气”的事情等，这都会归结于风水。
看房重点三、邻里物业：你可以问问楼下周边的朋友，这家人的情况，尤其是楼上，有无漏水，可以看出楼上防水是否问题，防止有问题是很麻烦的，要完全重整没有几万是搞不定的。
看房重点四、
学位：怎么说呢，有学位的房子能炒出一个高价，让你受益良多。具体价格，与你的城市观念有关，这个卖方不一定意识到这点。看房重点五、房产证：在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》，是否有做抵押，如果做了抵押，则涉及将来赎楼怎么做，谁来做，赎楼也是一个学问，这里不展开，到时我再详细写个文章。
定金注意事项
自已买二手房完全可以不做定金，多此一举。如果交定金一定要谨慎、谨慎再谨慎，这么说吧，只要你勤于看房，好的楼房多得是。交定金前你是上帝，交了定金后哈哈，你就是砧板上的鱼！
对于定金你要有这个意识：交了就是确认买房了，定金一般没得退，除非对方信佛。但相反的，交定金时也要约定：对方如果毁约也得等额赔偿你定金费以示公平 。
所以，交定金前你要确认自己的购房能力、银行信用、名下房子与当地政策等问题。这种都不难，你花半天时间就能搞得清清楚楚。
签订《房屋买卖合同》
真正万事俱备，只欠合同时，其实签合同就很简单了。合同最好花一点小钱从房管局购买正式权威的二手房合同，上面有成熟公平的条款，更容易与卖方达成一致。买卖双方签订《房屋买卖合同》。在合同中约定买方是一次性还是通过二手房贷款的方式支付房款。除此之外，可约定首付款及贷款的比例。
签订《私产房屋代收代付协议》
买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系。
为什么要代收代付呢？因为过户与交钱中间的时差，万一中间出现问题怎么办？所以需要一个中介机构银行 。如果中途有问题，按合同返钱。
房价评估
由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行一般会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据，这里有做文章的空间，能让自己少付很多首付。需注意的是:有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此购房者在评估前要先咨询贷款银行。
如何规避高额的担保费
二手房贷款，银行一般会要求买方提供担保人。这个担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。而担保费一般是总房款的1%-2%！需要担保的原因及费用及规避方法，笔者都已有总结，有兴趣的可参阅：如何省去买房时的巨额担保费。
为何需要担保费及如何规避担保费可参考：如何省去买房时的巨额担保费。
缴纳首付款
前面已有合同、三方代收等保障，之后过多的担心就没有必要了。买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，取得并保留好交存首付款的证明。同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。
银行贷款及抵押
这里其实分为两大块：办理借款合同、办理抵押，其实你会发现，任何交易都是合同为先。首先，你要电话联系银行审请贷款，银行会安排专门的客户经理，之后一切他都会引导你。当然，这里我把大体过程给你讲一下：
一、提交贷款申请材料；
二、等待贷款申请审核；
三、与银行签订《借款合同》，银行通知卖钱可付；
四、办理过户（该步可提前，有合同，放哪都可以，这里可一次性搞定）；
五、办理抵押手续；
六、银行放款给卖方；
最后的房产证
不同银行办理押抵的抵押物不同，有的银行只需要《他项权利证明》（上面办理抵押后的证物），有的银行连同房产证一同抵押，影响不大。即然抵押了，房产证这个东西对你作用真的不大，因为将来其实涉及房产的手续都可以通过购房合同来办。
对了，补充一个银行按揭方式
银行按揭分“等额本息”及“等额本金”。从比例上来讲，等额本息用得比较普遍，这是一个依据，事实即真理嘛。还有一个依据，就是如果你是投资，几年就打算卖掉的，选择“等额本息”较好。如果你是钢需，决心把房贷早早付完那就用“等额本金” ，其它的就随流吧。如果你两对这两个概念有进一步的了解，可参考：两图让你理解等额本息与等额本金。
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