“陣痛”過後 泛海控股邁入“蛻變”加速期

隨著金融降槓桿、房住不炒等政策不斷加碼，我國房企乃至整個房地產行業都迎來了轉型升級的重要關口。作為國內老牌地產企業，泛海控股（000046）一直以來也在加快推進自我變革的步伐。

在此過程中，雖然泛海控股不得不面臨業績下滑、股價波動等短期“陣痛”，但究其現象背後的本質，是泛海正在通過降低槓桿負債、優化債務結構等方式，加速從房地產企業向“金融+房地產+戰略投資”綜合性上市公司轉型。

經營整體平穩

今年上半年，我國房地產行業持續低迷。據媒體統計，上半年公佈業績的128家房企中，有接近40%的房企營業收入同比下降，近45%的房企利潤同比下滑。

行業預冷之際，泛海控股的整體表現則較為突出。據泛海控股半年報顯示，公司上半年實現營業收入51.70億元，同比增長1.60%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為17.37億元，同比增長30.28%。

與此同時，泛海控股的負債情況也有所好轉。截至2019年6月末，公司資產負債率從去年底的86.60%降至今年年中的82.38%；報告債務從去年末1230億元降低至約875億元， 短期債務從520億元下降至約為335億元。

值得一提的是，泛海控股此前公告顯示，公司及控股子公司對外擔保實際餘額為661.9億元，佔公司 2018 年 12 月 31 日經審計淨資產的329.06%。這一數字也引發了一些公眾對泛海控股承壓能力的擔心。

對此，業內人士分析稱，329.06%比例中，很大一部分涉及向融創出售資產的過渡期擔保。目前，融創項目累計已支付交易價款的80%，預計該部分擔保即將完成，擔保額將會大幅下降。

“房企高擔保是行業普遍現象。”有研究人士指出，對外擔保率較高的主要是地產和建築材料行業，特別是房地產企業為子公司項目擔保。從信用風險上來看，房企擔保總體代償風險有限。

轉型持續加碼

早在2014年初，泛海控股便開啟了轉型之路，在發揮現有房地產業務優勢的基礎上，融合具有較大發展潛力的金融、戰投等業務板塊，以期從單一的房地產上市公司向“金融+房地產+戰略投資”綜合性上市公司邁進。

五年來，通過內部整合與外部收購，泛海控股已經逐漸涉足到證券、信託、保險等金融領域，並相繼拿下多張金融牌照。截至2019年上半年，泛海控股金融業務實現營業收入達41.96億元，同比增長5.96%，佔比總體營收比例接近80%。

隨著今年一系列宏觀調控加碼，房地產行業的融資渠道不容樂觀，房企資金流動性普遍出現緊張。如何在“去地產化”過程中，保持自身持續發展，成為眾多地產企業轉型中面臨的困境。

對此，泛海控股主動應變，在售賣京滬地產項目的過程中，一方面降低房地產業務比重，另一方面也實現了資產負債結構的大幅優化。泛海控股半年報顯示，公司現金餘額穩定保持在約200億元的水平，現金及流動資產能夠有效覆蓋流動負債。

從地產業務到多元佈局，從房地產龍頭到綜合性上市公司，泛海控股的自我革新之路正在步入正軌。在政策加碼與經濟轉型的大環境下，泛海控股也在通過不斷調整戰略，以期在“陣痛”過後，加速完成轉型。