中國的房地產，和世界一樣，是國民經濟的支柱產業，說它是支柱，不管一個城市在高速發展階段，還是成熟老化階段，房地產每年產生的GDP至少佔這個城市的5.3%，所以它當然是支柱產業。那麼未來房地產會向什麼方向發展？
11月5日，由中國民生銀行主辦的“中國不動產金融年會·2019”中融創老闆孫宏斌為我們講解關於“新形勢下融創中國的判斷和選擇”，為我們剖析房地產的未來、當下機會與風險、政策是否放鬆、未來頭部房企的機會。
我們的住房與經濟的增長息息相關，每年的房地產投資都對經濟增長有較大的拉動作用。
* 這個行業及相關行業在整個GDP中要佔到30%；
* 這個行業的貸款，佔28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的，是50%。
因為房地產行業佔的資源非常多，所以這個行業的重要性不言而喻。改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的長期戰略選擇。
近年來有關房產的調控主要就是一句話，房價不能漲。
從一直以來政策從未放鬆就可以看出來。
記得2016年10月份限價，很多人都誤判了，覺得：
* 2017年春季以後就能放開，結果沒有放開。
* 說十九大以後放開，結果沒有放開。
* 說2018年春季以後放開，還是沒有放開。
* 一直等到今天，已經第四個年頭了，還是沒放開。
新形勢就是這次的調控，第一句話是錢不能去房地產，第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具，第三句就是“這一輪調控加上上一輪限價”這是一個長期的行為。
不能有僥倖心理，這輪調控，基本上會持續很長時間。
以前有關未來房地產整體規模都認為是60%多，將來還要達到80%多，2030年到達70%，這個空間還是挺大的。
首先是城市化的需求，其次是是改善性需求，就以我們自身舉例， 10個人之中就有5個人想要改善，有需求更換房子。
有需求就會有市場，所以這個行業多半還會保持很多年。今年房地產整體規模都大概為16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。
房地產行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變。在2007年，地產行業行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。
到了2010年，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。
可以看出從2007年到2019年，漲了5倍。
從2011年到現在漲了3倍。
所以如今開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量日子才好過。
但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。
從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。回頭看，過去十年確實增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什麼意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。
房地產這些年好做，就是因為有那麼大增量。
房地產還有一個變化就是出現倒掛現象。本來一線和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然後2016年10月份限價，限的是一二線城市，強三線城市，現在已經沒什麼庫存了，所以就發現倒掛。
一二線城市通過去庫存加上限價，沒有風險，只要出來之後都搖號賣掉了。所以一二線強三線往往沒啥風險。
目前的問題就是把風險擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，這就是結構性風險。
在今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的，所以地產行業的槓桿肯定在下降。因為在限價的情況下，定住整個行業的風險，控制建設總量，把槓桿率降下來，這些調控任何都是有利的。
如今我們的庫存大都在一二線城市，都希望房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，最起碼風險性小。
庫存是前提，庫存有問題的話，說不上綜合競爭力。
如果一個地產商的庫存有問題，土地儲備佈局不對，貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，能不能存活都是問題。
其次才是品牌、產品、服務的綜合競爭力。
地產商的綜合競爭力需要看佈局和土儲質量。地產行業分兩段，一段是前面投資，後面是做產品，投資做錯了的話，做什麼產品都虧錢，所以佈局和土儲很重要。
再看產品和服務都不容易。然後再看持續的降低負債率，我們有一個綜合的負債率目標，希望負債總額能夠下降的不多，利潤的大幅增加、銷售額的增加，負債率很快降下來。
還有堅定的佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。
文旅、旅遊，文化是房地產+裡面的，這方面佈局就是為了將來。因為文娛是大行業，教育是個大行業，醫療是個大行業，養老也是大行業，這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。
要支持併購，因為併購是解決風險最最快的方法，雖然有很多風險暴露出來，但是併購是解決風險最快的。
如果你還不了銀行的錢的話，基本上從你違約到最後你把它拍賣掉，大概平均需要四年時間，快的話需要三年時間，但是併購的話三個月或者半年就解決了，所以併購是化解行業風險的最好方法。這個行業的風險就是經濟風險，就是金融風險。
所以併購是化解風險的一個手段，所以要支持併購。不管是從額度上也好，還是併購貸也好，都要支持。
還要支持頭部企業，因為頭部企業對行業穩定也有好處。比如汽車行業中國前五名是51%，啤酒行業是73%，空調行業78%，手機行業83%，而地產行業，前五名是18%，所以再過五年，30%問題不大。
閱讀更多 樓市全搜索 的文章
