中高端人才的人口增量
二手房的交易量
都不理想的情況下
主城，誰會先撐不住？
——觀察員老王
No.1
李滄區的毛坯潮
就像是膠州開發區的地產商更著急割外地韭菜一樣，主城區中，李滄區的剛需盤率先做出了價格的調整。
在綠城以毛坯房收割了一批剛需之後，李滄區10月份共賣出了916套新房。但在基本消化完綠城的量，上個周李滄的成交量也迅速掉下來了，單週成交量只有68套。也正是因為此，融創反應迅速，推出了緊湊型毛坯住宅應對，交通商務區的越秀也立即跟進，二期推出了毛坯產品，1.8萬元/平方米的價格再次與周邊二手房形成了梯度明顯的價格差，這些變化也得到了市場的反饋。
不管李滄的剛需房最終賣得如何，我們可以看出，主城區總價200萬左右的剛需需求依然旺盛。 因為這部分剛需，許多人前幾年是邁不過開發商的高門檻的。所以開發商每一次價格調整，都會引來不少關注。與此同時，我們也可以看到，300萬到450萬這個中高端改善市場，非常不樂觀。
在李滄大盤接二連三靠著毛坯拉回人氣的時候，主城區最後的疑問集中在市北了：
隨著新盤陸續上市，市北的存量房也在不斷增加，就如同是一個堰塞湖，會不會在某一時段有潰堤的可能？
No.2
透支的剛需與井噴的供應
在分析單盤之前，我們還是來看市場。銀十市北區只賣出了466套房子。上週的成交量依然沒有太大起色。而且，我們可以明顯看出，在二手房價格不斷下跌的時候，市北區二手房的人氣已經在快速回升。
一個從外地回青的朋友，從事金融工作，為了照顧父母放棄了珠海60多萬的年薪，回到青島找了一份30萬年薪的工作。他買房的目標很明確：配套醇熟的二手房。
“年齡大了，家裡一直在催婚，如果買新房還要等兩三年才能收房，等不起也等不及。而且，我覺得現在二手房性價比真得不錯。”朋友說。
我以前分析過，青島樓市購買力透支最大的就是高端改善群體。有的人即使沒有搶上青鐵華潤城、保利·天匯，也因為心理壓力也會去買萬科未來城、龍湖春江酈城、中海寰宇天下、融創都會中心這樣的盤。
從外地回青島的剛需族，能拿出總價在300萬以上房款的大多都已經不在年輕了，在生活壓力逐漸增大的情況下，二手房市場的特價房顯然更實惠。
二手房雖然還有人氣，但是不大降價房子是很難賣的，這就延遲了換房族的置業計劃。
搞明白需求端的事兒，我們再來看新房市場，就會更清楚一些。雖然存在著網籤滯後的情況，但是我認為從網籤數據上，我們可以看出各個盤目前銷售情況。看看似乎賣得很好的和達·珺玥：
在保利·天匯已經賣得相當吃力的情況下，保利·大國璟營銷壓力有增無減；七色堇有不少賣點，但這個曝光率不足的小盤對於價格同樣期望很高；青特的地王，在這樣的市場中也不會拖太久。
但問題是，市北不止有一個新都心。
海信湖島世家二期也要上市了，雖然位置上可能稍差一些，但海信的口碑畢竟是其它開發商無法比擬的；在遼寧路一線還有一個金地·錦宸，金地·悅峰的成功以及區位上的優勢，讓這個盤對於西部老城區特別是青大附院、市立醫院、各大金融機構的優質剛需還是有一定吸引力的；碧桂園雲鏡、雲著雖然都是小盤，對於周邊披星戴月的老師來說，無疑是更好的選擇。
一個在銀十都沒賣出500套房子的區域，分析到這裡，你覺得還樂觀嗎？
No.3
土地“放水”或成價格戰導火索
在這種樓市下，土地市場再次放量。青島市嶗山區自然資源局發佈最新土地出讓公告，將於11月22日拍賣位於中韓街道勁松五路兩側的6宗地塊，這些地塊橫跨市北嶗山兩個行政區。
雖然大部分土地在嶗山區，但是從區位上看，這些距離保利大國璟不遠，被美寓天城、左岸風度等樓盤環繞的地塊，還應該算廣義範圍上的新都心板塊。從土拍的條件來看，這地是誰的基本已經明確了。
對於新都心在售和預售樓盤來說，這麼大體量的項目，就像是一把選在頭頂上的利劍。如果一起耗到明年春天，新盤定位、定價相對靈活，像西客站個別開發商一樣保本低開沒有壓力。
但是有了濟南、膠州的例子，老盤敢跟嗎？
未來兩個月，市北區特別是新都心，是最值得我們關注的地方。
原來的一潭死水，可能會突然因為一個點的潰決而快速流動起來。這時候水底的泥沙也可能隨之泛起。渾濁的活水期仍舊不是你出手的機會，水落魚出的時候才是。
冷靜，沉住氣，看不清的時候，有疑問的時候，就不出手，直到那個最適合你的機會出現。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
