2020年的常州樓市，前所未有的“艱難”

2019年的常州樓市，基本面比2018年要好一些。

年關將至，地產人和購房者都很焦慮，市場怎麼走，方向如何，成了雙方都關注的重點話題。

對於這個話題，筆者不能說是做預判吧，大致說下我的幾個觀點，僅供參考。

01|壹

房價大規模上漲的刺激性因素已不存在。

基本上，剩下的這兩個月，常州樓市的基本面就能初步形成。

（1）價格方面：

新房市場，隨著一些高價項目的入市，目前常州的新房市場房價階梯基本已經形成，整體的房價體系維持在1w-4w元/㎡的單價區間之內。4w是一個天花板，如果年內突破不了，基本就是不會突破了（項目均價）。1w是底線，基本上目前哪怕是鄉鎮，新項目也很少貼著1w這個價格賣了，但也還有可能會出現，因為商品房市場下沉這個趨勢還不會變，不成熟的鄉鎮價格相對肯定偏低，但很難跌破1w這個底線了。

目前來看，常州的新房成交均價維持在16500元/㎡（不含金壇溧陽），這個數據未來基本會維穩，基本上，這個數據目前也是常州房價的一箇中位數了。但依然要注意的是，接下來的兩個月，仍將會有不少高地價項目上市，結構性的價格上調依然會是一個趨勢。

二手房方面，很顯然，下半年掛牌價格已經出現回調，個別的高價項目資源不可能會有所複製，不具備代表性。年底之前，二手房價格上升的可能性並不具備，而來年二手房價格大幅上漲的刺激性因素暫時還不具備，除非出現大的規劃調整和刺激性政策。

值得注意的是，隨著時間的推移，市場上次新房上市量（限售期滿的新房）肯定會增多。而這些項目和區域內的新房肯定將形成價格制衡。前幾年發展比較快，次新房比較多的區域的新房市場受到的衝擊將會增加。

（2）區域規劃方面：

目前來看，常州幾個重點區域的規劃基本已經落實。熱門板塊如武高新、新龍板塊、鐘樓開發區、鳳凰新城、天寧新城、經開區等等。交通、商業、教育、公共配套等各個方面的配備該到位的已基本到位，隨著地鐵5、6號線先行的落實，未來幾年的重點板塊也基本成型。各個區域的硬傷和優勢也都已經很明顯。也就是說，各個區域在規劃方面能夠起到促進作用的，已經不具備從天而降的大型規劃了，小的規劃方面如新增的商業配套、教育配套等等，或許還能帶來一些小幅刺激。

（3）供求方面：

這幾年整體來說常州的新房供求是趨於平衡偏緊的狀態的，部分區域甚至供應量偏低。根據國土局公佈的三年滾動供地計劃來看，常州市區（不含金壇溧陽）每年的經營性用地供地計劃基本維持在3000畝左右，而今年這個任務在前三季度已基本完成。同時，進入今年三季度以來，整體的新房商品房供應也開始走高，下半年市區住宅供應已超過220萬方，接下來不足兩個月的時間裡，依然有多個純新盤項目有入市節點。

不難判斷，按照目前的供地和推盤節奏，未來的市場供應依然會保持這個節奏。從2020年的各區域曝光的重點地塊來看，主要還是會集中於目前的一些熱門區域，而隨著需求的壓榨，這些區域未來的去化肯定會有一定的壓力。無論如何，2020年，整體供求依然會趨於平衡，但區域供求分化將拉大。

（4）政策方面：

常州的整體購房政策一直是寬鬆的，落戶政策也是。

除了2017年出的限售兩年的政策外，常州基本沒有大型的限制性政策，當然常規的限貸也是有的，至於限價方面，我認為肯定有，但並不嚴格。

同時由於落戶政策的放鬆，相對來講也給了一些小戶型房源，包括住宅性質的公寓和老破小學區房開了一道政策口子，流動性明顯增強。

從目前的整體趨勢來看，這種相對寬鬆的政策環境，還會持續保持下去，常州作為非熱點城市，歷史上沒出過過於嚴格的限制性政策。

（5）產品方面：

土拍重啟以來，常州市場上號稱認真做產品的開發商越來越多了。尤其是近兩年，任何一個新開發商或者在常州市場有一定市場基礎的開發商的新產品入市，宣傳上都帶著一種史無前例、絕無僅有的“高配光環”。

如果不出意外，常州市場上的產品，應該呈現出一種“忽如一夜春風來、千樹萬樹梨花開”的盛世美景。

確實，從這兩年新出的產品來看，無論是從面積段還是從產品形態來看，常州市面上的新房都經歷了一批更新換代。

這是一個大的跨越，一梯一戶、雙陽臺、精裝修這樣的產品，慢慢的也開始成為一個普遍形態。

值得注意的是，未來的市場，依然是，這種新的普遍形態的產品佔據主流市場。能佔據稀缺資源和擁有絕對產品力的項目，依然是稀缺的。

02|貳

2020年開始，開發商的又一大難題將集中爆發。

2017年常州樓市展示新產品頻頻面世，而經歷了這兩三年的逐級調整，2020年是一個重要的節點。那就是不少新入市的產品要面臨交付了。對於這些項目而言，賣房完成任務其實不算本事，能過了收房這一關，才真正算得上是看見光明。

其實這兩年交付的問題並不少，很多房地產項目收房時也曝出各種問題，但最終開發商都能“從善如流”地予以解決，這個方法最厲害的一招就是，接受退房。開發商的底氣在於，房價在漲，您今天退給我，我明天或許就可以用更高的價格把房賣出去。前兩年常州某知名房企的底復產品爆發大規模維權，就是最終以接受業主退房而告終。但這也導致皮球最終還是踢給了業主，能不能接受原價退房帶來的損失是個大問題，所以前兩年大多數情況下這些維權不會堅持到最後。

但市場不可能再回到兩年前的大漲階段，現如今維權退房對於開發商來說也會是大的壓力。

對於常州購房者來說，產品從剛需到改善的換代意味著什麼？常州購房者以前沒見過這麼多精裝產品，對於精裝產品的標準值停留在置業顧問的介紹中。而房子跟車子不一樣，大多數房子的產品參數 不像車子一樣有明細表，或許宣傳中的2000元/㎡的精裝標準最終到手的時候連一半都不止。每個人對產品的要求也不同，精裝產品的做工如何，很考驗開發商的實力和“良知”。

總之，2020年，對於不少要交付的項目和要收房的購房者來說，都會是一道門檻，只有能過了這個關卡的項目，才能真正做到品牌立足。

結語

最後說一句，2020年，常州樓市的基本面不會差，但肯定都會很難。