房地产规模跳跃式发展

房产是大家所关注的热门话题，年轻人买房结婚，中年人买房置业，老年人买房养老，房子的吸引力比人民币都要大了，随着房产建设的不断推荐，房地产规模的不断扩张，房价更是“青云直上”，过去的三十年里，房价从几百元每平方直接暴涨到了几万元每平方，涨幅达到了几十倍！

面对如此高昂的房价，投资者变得犹豫起来，不再无脑的投资房地产，刚需一族也变得悲观起来，房价和收入不成正比，三代人的积蓄都买不起一套房的事情正在上演着，于是大家都在想，房价难道真的没有尽头了么，难道房价还能从几万元每平方再涨几十倍，到几十万元每平方么，房价的天花板到底在哪里呢？

房地产的三个发展阶段

第一阶段：野蛮生长阶段（1988-1997）

房地产自诞生以来，第一次开始在中国内地的舞台上闪耀光芒，诞生了万科等一批大型房地产公司，数量达到了两万家之多，房地产开始野蛮生长起来，地价和房价出现了第一次“爆发式”增长，但之后因为“泡沫破裂”房价和低价回落到了正常的水平。

第二阶段：房地产发展的黄金十年（1999-2007）

房地产第一次跳跃式发展的10年，也是国家对房地产第一次出现密集调控的10年，房地产第一次由冷门产业变成了支柱性产业，我国的房地产开发投资总额从2081.6亿元，直接成倍增加到44319.5亿元，增长幅度居然到达到了20倍之多，住房开工面积增加了7.8倍，年均增长18%，房地产开发主要集中在北京，上海，广州，深圳，杭州，苏州，南京，常州，无锡，武汉，长沙等一二线城市中。

第三阶段：房地产发展进入“白银”时代（2009-2018）

房地产经历过2008年经济危机和国家的宏观调控后，进入了“白银”时代，房地产已经成了大房企的专属，小房企的生存空间越来越小，但房地产的开发力度，丝毫没有减少，新增建设了9374万套住房，比上个10年还要多36%，人均住房面积超过40平方米，居民住房拥有率达到90%以上，基本实现了户均住房套数1套的发展目标。

未来10年，房地产会进入什么时代？

经过了黄金时代，白银时代，面对如此高昂的房价，大家都在猜测，下一个10年，房产是进入“钻石”时代呢，还是进入“白菜”时代？

我们需要从客观的角度来分析，房产在未来10年的发展前景，首先，大家要明白，决定商品价格的最根本因素一定是“价值”，其次是“供求关系”，价值决定价格，供求影响价格！

房产的价值在于居住和投资，这点是不会变的，而影响价格的起伏的最直接因素就是需求，有了需求，这个商品的价格会一路上升，没有需求，再好的商品也是一文不值。那么房地产的需求，应该从那些方面来分析呢？

房产市场依然有发展空间

截止到2018年底，我国的城镇化率达到了59.58%，国家的发展计划为2030年，城镇化率到达70%。

根据发达国家的发展经验来看，城镇化在60-70%之间时，依然可以高速推进，但一旦超过70%城镇化水平速度会快速放。

我国未来10年就处在城镇化率60-70%发展的区间，那么问题就来了，发达国家完成这个区间，都用了多长时间呢？

数据显示，美国用了15年，日本12年，韩国是速度最快的，用了7年的时间。

也就是说，我国的发展目标是，用10年的时间，将城镇化水平推进到70%以上，未来10年，从城镇化水平这一发展大背景上来看，还有大量的农村人口需要转变为城市人口，房地产开发依然有很大的发展空间！

出生率减少

经济学家任泽平在《生育报告：2019》提出：虽然国家在2016就放开了二胎政策，但是截止到2018年，出生人口降至1523万，比2017年减少200万，减少12%。任泽平还提出预期：2030年20-35岁主力育龄妇女规模将比2018年减少29%，其中25-30岁生育高峰期妇女将减少41%；出生人口即将大幅下滑，预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。

也就是说，在未来10年，新出生的儿童数量会持续减少，一直下降到1100万，对比2018年的1500万人，降幅高达400万人，新生儿的减少，就代表着未来房产市场可开拓的空间逐渐变少，改善一族和刚需一族的数量不断降低。

人口红利不再

国家卫生计生委主任李斌、副主任王培安在人大会议上表示：2030年峰值时期，中国人口将有14.5亿左右，到2050年还有14亿左右的人口，而截止到2018年，中国的人口总数就已经达到14亿左右。也就是说未来10年，中国的房地产市场并不能继续享受人口红利，房地产的天花板即将到来

老年人口增多

据国家统计局发布的人口数据：截止到2018年末，我国最新的老年人口数据为：60周岁及以上人口2.49亿人，占总人口的17.9%；65周岁及以上人口1.67亿人，占总人口的11.9%。

按照《中国统计年鉴——2018年》的数据，对比2017年末，我国60周岁及以上人口在2018年增长了859万。这个数据有多恐怖？859万！比合肥市的常驻人口还要多，相当于中国每年都会增加一个省会城市左右的老年人口。

也就是说，老龄化使得房产的开发的市场再度缩水，中国的人口总数慢慢开始呈现下降的趋势，人口红利的年代不复存在了

刚需购房需求降低

根据《2017中国城镇住房空置分析》：截止到2017年底，我国城镇家庭住房拥有率达到90%，农村家庭住房拥有率97%以上，而我国的房产空置率达到了20%以上，空置房产6500万套。大家一直在热议“刚需”，但是“刚需”真的有想象中那么多么？空置率和住房拥有率都在逐年上升，刚需的数量只会越来越少。

曹德旺发表了自己的观点

在不久前，我国伟大的实业家曹德旺，在接受媒体的采访时表示：“以前我还是小孩子的时候，走出家门就能听到蛙叫蝉鸣，春天的季节很舒服，但现在看不到这些了。现在走出家门就是密密麻麻的房子，我认为是我们这些贪得无厌的人造成的。”

曹先生作为人民实业家的典范，他的言行总是为广大人民着想的，根据他的理解，房产占用了社会的太多资金和劳动力，严重影响了实业的发展和居民的生活水平，就连环境也受到了影响，同时，他也预测：国家为了保证城市环境和实业的发展，必然会限制房地产的过度开发和楼盘的建设。

马云“房价如葱”的理论，相信很多人都听到过吧，他在今年5月份的采访中表示：如果大家都以这样的热情来买房子，那么20年后，我们的子女很可能每个人要管5套房子，可是他们还要负责赡养自己的父母还有自己父母的父母，婚姻不是为了买房子，而是为了一起美满的生活，为了孩子幸福的成长。

总而言之，一个行业的兴衰是一个必然的过程，房地产触碰天花板是必然的事情，或许5年后，房地产还不会“无人问津”，但是15年后，人口红利完全结束的时候，房地产可能真的就“无人问津”了！未来5-10年，房地产渐渐不再是一件投资产品，而会慢慢回归房产的本质—遮风挡雨的居住场所。