據克而瑞統計分析，在房價上漲速度快於支付能力增速情況下，為控制總價，成交主力產品套型小面積化趨勢愈發明顯。整體而言，去年住宅市場產品結構最顯著的特徵是，新房市場三房成交主力地位不動搖，中小面積段多戶型產品需求佔比進一步提高。

近日，我對呈貢新城片區幾個樓盤進行了實地考察，其中包括能將89㎡做到三房兩廳兩衛的金茂國際新城、首推93-143㎡戶型的的錦藝昆明之光，以及最低建面77㎡小戶型的招商翰林大觀。

走訪之後我發現，這幾個樓盤中，主力戶型以二、三房中小戶型為主，且銷量可觀。金茂國際新城近期推出73-125㎡戶型，開盤去化率達75%；錦藝昆明之光首開推出93-143㎡戶型，開盤去化率高達89%；招商翰林大觀近期推出77-123㎡三種戶型，目前項目僅剩1棟77、96、123㎡戶型在售。

那麼，為什麼中小戶型在呈貢新城如此暢銷呢？是否是普遍現象呢？

帶著疑問，我將對這三個樓盤的中小戶型進行一下綜合對比，並探究出更深層的原因，感興趣的朋友可以繼續往下看。

一、項目概況

金茂國際新城地處呈貢新區昆明市政府東側，俯瞰白龍潭，南接高鐵南站，位於呈貢新城的行政中心片區，是金茂入昆打造的第二個項目。項目共規劃15棟高層板宅，共分為三期開發，目前推售4、5、6號樓，11月底預計開盤7棟，熱銷建面為73-125㎡的高層住宅以及110-129㎡的洋房，單價11000-13000元/㎡。

錦藝昆明之光北臨駝峰街，東臨東外環中路，南臨祥園街，位於呈貢新城的吳家營片區，為昆明首個雙軌TOD項目。項目於10月26日首開，首推A4地塊及A7地塊共11棟樓，A5地塊的公寓預計本月底或下月初首推。首開推出93-143㎡的高層住宅，單價11734元/㎡起。項目具體情況參見我寫的上一篇文章《 》。

招商翰林大觀選址呈貢新城呈貢大學城片區的核心地段，是招商蛇口在呈貢新城開發的大型城市文化綜合體。項目分兩期開發，一期包括A1/A3/A5三個地塊，二期推出A2組團，目前僅剩1棟96、123㎡戶型在售，正在順銷中，單價11000元/㎡。

呈貢新城片區可分為行政中心片區、大學城片區、斗南片區、吳家營片區以及各大產業園區。

三個項目均位於呈貢新城片區，且分佈於不同板塊，在各板塊中也算是關注度較高的樓盤。金茂國際新城主打高性價比戶型，錦藝昆明之光以片區同等價位+雙軌門戶加持為主推，招商翰林大觀則以大學城學術人居分為濃厚為賣點，三者各有特色，但都以中小戶型為暢銷。

瞭解了項目的基本情況，我們來看一下這三個樓盤的具體戶型情況。

二、戶型分析

1、金茂國際新城：極致剛需主打，年輕置業者首選

項目本次首推73-125㎡戶型，涵蓋二房至四房，主要在售二房、三房的中小戶型。這裡重點說說73㎡、89㎡及109㎡這樣的中小戶型。

璽悅A建面約73.3㎡，為兩室兩廳一衛設計，為該項目在售住宅中最小的戶型。該戶型設計為電梯廳直達入戶門，方便出行同時保證私密空間；該戶型雖然面積最小，但能合理利用空間，入戶餐廳與客廳直連，空間感更大，主臥、次臥、客廳均為朝南開間設計，

通透性良好。

這一戶型對於預算不多的年輕置業者來說，是個不錯的選擇。我一位93年的同事便是買了該項目的這一戶型。他說，在選擇單價較高的主城區還是遠新小時，迫於經濟壓力，他選擇了後者。他是在今年國慶活動期間買的房，當時均價10520元/㎡，總價77萬，可以說是除了經開區，

全昆明100萬以下最便宜的小戶型了。在投資方面，他認為，金茂國際新城位於高鐵南站旁，未來將會是昆明輻射南亞東南亞的第一個社區，到時候不管是租還是賣，小戶型很好出手。

據置業顧問介紹，其中89㎡三室兩廳兩衛設計的戶型因性價比較高，為本次推售的“明星”產品，開盤幾天後即售罄。

89㎡三室兩廳兩衛設計戶型為璽悅C。4個飄窗均為贈送面積，在如此緊湊的戶型下，還能設計上陽臺、加上兩個衛生間，總之該有的佈局都能滿足。對於喜歡多空間佈局的置業者來說，值得入手；但對於喜歡每個隔間都有足夠空間的置業者來說，請謹慎考慮。

我從置業顧問那瞭解到，89㎡的另一個戶型——璽悅B（三室兩廳一衛）將於第三期開售，主要分佈在1、2、3號樓。

109㎡三室兩廳兩衛設計戶型為璽悅E。該戶型最大的亮點是L型陽臺設計，陽臺兩側與客廳相連，讓業主擁有270°廣闊視野，但寬度不同，分別為1.2米和1.6米，有一定程度的視覺落差；主衛、客衛和廚房自東向西並排分佈，其他設計基本大同小異，這樣的戶型設計算是罕見的。

2、錦藝昆明之光：每隔間有足夠空間，陽臺直連客廳次臥

前面說到，之前我就對該項目做過全方位的分析，項目主推93-143㎡五個戶型，這裡重點分析一下91-93㎡和112-114㎡兩個中小戶型。

A戶型建面約91-93㎡，為三室兩廳一衛設計。該戶型空間佈局合理，亮點是陽臺直接連接客廳與次臥，主臥設置為飄窗，保證充足的室內採光，相比金茂國際新城的89㎡戶型，這個戶型每個隔間都有足夠的空間；但美中不足的是，餐廳設置在門口西側，由於有垂直隔檔，餐廳僅有1.2米的空間寬度，進門稍感空間擁擠。

B戶型，建面約112-114㎡，三室兩廳兩衛設計。該戶型是市場上常見的三房戶型，進門即廚房，通過1.3米的過道直達餐廳和客廳；陽臺設計佈局與A戶型相似；但書房設置在衛生間之間，對作息少有影響，不過這是毛坯房，業主可根據喜好進行後期改造。

3、招商翰林大觀：小戶型設雙陽臺，滿足不同生活需求

招商翰林大觀戶型跨度大，可供選擇的戶型較多，推售過77-168㎡涵蓋二居到四居多種戶型。該項目開盤時間較早，於去年9月首開，目前項目僅剩1棟77、96、123㎡戶型在售。這裡講講77㎡和96㎡兩個戶型。

C戶型，建面約77.5㎡，為兩室兩廳一衛設計。該戶型進門即可將兩廳收入眼簾，私密性有待改善；因戶型限制，臥室與活動區僅一牆之隔，對作息稍有影響。但值得一提，這樣的小戶型設置了雙陽臺，分別連接客廳和廚房，滿足不同的生活需求，相比前面兩個項目的中小戶型來說，這個戶型的雙陽臺亮點略勝一籌。

E戶型，建面約96.7㎡，三室兩廳一衛設計。這個戶型臥室裡活動區有分隔空間，能做到動靜分區；衛生間乾溼分離；也為雙陽臺設計，空間比C戶型更大，整體佈局更加合理。

三、購買建議

總體來講，這三個樓盤價格基本在11000元/㎡左右，主要來看每個區間的戶型。

在73-85㎡的小戶型中，金茂國際新城璽悅A戶型的電梯廳是一大亮點，且兩個臥室都有飄窗贈送；而招商翰林大觀C戶型的雙陽臺可謂小戶型中的佼佼者。這一類戶型更適合預算不多的年輕置業者。

在85-96㎡的中戶型中，金茂國際新城璽悅C戶型能將戶型做到三室兩廳兩衛，每個空間都能合理利用起來，性價比較高；錦藝昆明之光A戶型陽臺直連客廳次臥，且每隔間都有充足空間是一大特色；招商翰林大觀E戶型則能做到動靜分區，整體佈局合理。由於二孩生育政策的影響，三房及以上戶型的產品量增加，這一類戶型則適合首次置業的剛需家庭。

在96-115㎡更大的戶型中，金茂國際新城璽悅E戶型最大的亮點是L型陽臺設計，是罕見的戶型；錦藝昆明之光B戶型市場上常見的三房戶型，有充足的改造空間。這一類戶型適合空間需求更大的剛需置業家庭。

回到開頭，為什麼中小戶型如此暢銷呢？通過整體分析，我總結的原因如下，僅供參考——

1、滿足預算不多的年輕置業群體。

據銳理數據分析，90後客群在買房時更加感性，會因為產品的某個方面符合自己的喜好而爽快下單。戶型上接近剛改面積段，對功能性需求較強，60%的置業者要求室兩廳兩衛，80%兩室兩廳一衛，12%要求四室兩廳兩衛。因此市場上依舊還有二房供應，大多是為年輕置業群體準備的，這符合他們的財政支付能力，同時對設計風格也有一定要求。

2、房價上漲，購買力疲軟。

在政策調控力度不減，房價持續高升下，居民購買力已經表現出疲軟態勢，產品套均面積小型化趨勢還將進一步延續。