邪恶V叔
长租公寓从本质上是无利可图的：用低价租来房子，然后高价租给别人，这种二贩子的生意在完全市场公开化的租房市场，是非常微利的，挣不到钱的。
但是中国的长租公寓玩法却不是这样的，而是采取了“高进低出”的方式：用较高的租金来收房，然后用较低的租金租给别人。
这种看似亏本的生意，其实中间却是一种金融的时间差：租客的租期必须是半年或一年，一次性付款，而给房东的钱却是一个月一个月的给，从而让租客的钱大量留存于长租公寓公司手里。
然后长租公寓公司再把这笔多余的钱拿出去放贷，做金融生意，而一旦金融生意失败，收不回钱，长租公寓即告“暴雷”，这其实就是一种把房子当成金融的玩法。
长租公寓的暴雷，会导致市场租金一路走低！
大山房产俱乐部
根据2015年的数据，美国居住消费占GDP比重为12.5%，英国为15.7%，德国为12.1%，日本为14.1%，中国只有6.7%，居住消费主要包括租金、物业管理、装修等等。与国际水准比较，我们国家的租赁市场还有很大的发展空间。
现阶段，北上广深等一线城市的租房市场需求量是很大，但基本上是以房东、二房东放租为主，只有少数几家具有规模性的服务商，链家旗下的自如公寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓以及万科开发的泊寓等。
大力发展住房租赁市场、实现租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一。国务院此前出台了一系列关于租赁市场的支持政策，在税收、经营费用、安全管理等方面有了明确的规定。但是需要解决的问题还有很多：
商业模式，租房租赁中关于住房的提供有两种模式：“自建”模式和“包租”模式。“自建”模式是很难行得通的，假如万科用可以出售的新房来做长租公寓，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。即便是政策上允许将商业用房等改建为租赁住房，将土地用途调整为居住用地。以目前的地价和开发成本，投资成本不计利息也需数十年才可以收回，这样“赔本赚吆喝”的模式很难长期发展。另外一种就是“包租”模式——存量物业发展长租公寓。但是，面对只有3%左右的租金收益率收益率，如何找到持有资产的投资方便成了问题，这实质上变成了一个“资管故事”。现在行业内大多数创业公司都是通过风投融资，但是风投的资金毕竟是有限并且有时间期限的，很难支撑整个行业的持续发展，长租公寓发展需要更多更便宜的资金去持有资产，才能扩大规模、盈利，债券、私募、险资、房地产资产证券化都是租房租赁市场可能动用到的资金来源。但是这些不动产最终持有方的利益需求仅仅依靠租金收益是不够的，现在包括万科在内的行业里的资本方愿意大手笔投资，很大程度上还是看中资产升值的前景，但如果有一天这个资产不升值了，谁来接这个盘？所以，如何寻找低成本、可靠的资金成了这个行业里最紧迫的问题。
长租公寓如何解决租房客子女入学教育也是很重要问题，许多家庭迫于买房的主要原因便是对子女教育的需求。近日，广州市公布的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中，第一次提到了关于教育方面的措施：租购同权。“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”这可以说是中国住房租赁史上具有里程碑的一条措施，也希望租购同权的措施能有效的为租房客解决教育难题。
面包财经
好吧，来说说房屋租赁这门生意吧。
万科今年将做10万间长租公寓，杀入租赁市场，你怎么看？直接给结论，不仅仅是万科，目前所有的长租公寓生意，均不看好。
注意哦，我说的是长租公寓，房屋租赁如果从物业形态分，有写字楼，店面，住宅（包括所谓的普通住宅，豪宅，公寓），如果从租赁期限看，分短租和长租。所以本次我们主要探讨的是，房屋租赁市场里的，长租，公寓。
为什么不看好呢？首先来看看目前国内长租公寓的几种运营方式。
类型一：业主小助手（一不小心起了这么个萌萌哒的名字）
运营公司帮助零散业主管理出租房，简单说就是房屋租赁托管，此类公司将业主的房屋进行简易的软装布置后，再通过自身资源（线下门店和线上平台）将房屋租出去，并且在合约期内代替业主为租客提供一系列的生活服务，这类公司的主要盈利方式就是向业主收取一定的服务费用。
类型二：二房东
运营公司找到合适的整栋楼物业，例如废弃厂房，经营不下去的ktv，快捷酒店等，与物业持有者签订长期租约后将整栋楼重新设计成每间不超过40平米的公寓房，并配套公共功能空间，例如咖啡厅，健身房等，再通过自身渠道出租，租金是其主要收入来源。
类型三：开发商模式
地产开发商自建自租自运营，同样，租金是主要收入来源。（本题所说）
既然租金是长租公寓的主要收入来源，那么长租公寓若要有较好的盈利结果取决于两方面，房源数量和租赁单价，我不看好的原因也正是在这两点上。
房源数量：
为了获取可租房源，前期投入的资金成本是巨大的，例如二房东模式下，房源获取成本大致有：付给物业持有者的租金，物业改建费用，室内硬装软装费用。开发商模式下则是拿地和建设费用，室内硬软装费用。然而这并非问题所在，真正的问题是，这笔前期投入资金短期无法收回，因为长租公寓可算为持有型物业，具有回本周期长的特点，那么持续增加房源必然需要持续获取大额低成本的资金，而此类资金的获取难度巨大。
租赁单价：
你有没有想过，为什么长租的都是公寓？而不是，例如，长租舒适住宅，长租豪宅，长租湖景山景海景房……因为租的起好房子大房子的租客被卖房市场消化了，国内绝大多数城市买房的性价比是高于租房的，所以有个首付就自购了，哪怕面积小点。所以长租公寓的用户群体都是年轻一族，个人经济能力上没有达到购房的门槛，又不愿屈居于差环境的出租屋，愿意牺牲居住面积追求环境。所以对症下药，长租公寓运营者靠输出自己的设计，管理，服务，赚取租金上的溢价（举个例子：同地段下，50㎡房子月租2000，短租公寓35㎡租2500）大致就这个意思。但是，这份溢价的天花板太低，还是刚才的例子，如果40㎡的长租公寓租3500，那么年轻一族的选择还会是长租公寓么？所以租金的上涨程度只能随大市，用好产品租高价格的空间太狭窄。故，长租公寓的发展还得把精力放在增加房源上，这样就又回到第一个问题上了，哪来那么多的低成本资金呢，在这个人人都追求短期利益的商场上。
你可能会想，能不能除了租金还挣点别的钱？例如: 二房东和开发商模式下，在公共空间搞个健身会所，开个咖啡厅，或者再不济来个小卖部卖点烟酒？目测可行，实际不靠谱。长租公寓对物业空间的利用优先级上，房间为主，这样留给公共空间的面积极为有限，需要大面积经营场所的业态基本搞不了，小面积的又不赚钱，即使面积上满足要求，招商上又会受限于硬件、地段、租户人数，昭示性等诸多因素。那么
长租公寓是不是没搞头了，其实也不是，我们来看看国外的搞法。
国外的长租公寓生意简单来说就是，投资方+运营方+接盘方，在这个过程中，投资方多为金融机构，他们具有获取低成本资金的能力。运营方服务于投资方，靠输出选址，规划，设计，运营等专业技能来赚取佣金，待公寓运营成熟，实现稳定的租金现金流后，投资方将其包装成优质资产整体出售给其他基金公司，实现高额收益并且退出。
国外的运营模式和国内的区别在于，细分。也就是让专业的人去干专业的事。
所以国内的短租公寓还有一段艰难漫长的路要走。
好了就写到这吧，欢迎在评论区讨论。
小幕
其实我一直在思考一个问题，现在的房地产商的操作基本为拿地、贷款、建设垫付、销售、回款、还贷……基本就这样的一个资金链，至于长租的话就没有营销回款的环节，取而代之的是租金收入，那如果运营得好的话，整个项目的出租率能达到百分之百（假设），我相信光是租金的收入基本上就能抵过每个月需要对银行的还贷，甚至更多，但是唯一的缺口就在于需要长期的还贷而不是解押，如果银行做老好人，有能力长期房贷给开发商，就好比开发商为个人购房的形式，光是租金收入确实能带来大量现金收益，即现金流！这个比信贷要来得实在，所以我认为在国家去杠杆的环节必然会减少信贷支出并回收现金……其实也相当于变相增加消费，拉动内需经济！从中获益方的也是提高收入的来源！
所以从这些方面来看是大势所趋，唯一损害的只是不合法收入来源的房东和二房东而已……说白了就是那些在城中村整天打牌并且子孙都可以随便去玩的家庭！
不知分析是否正确，求回复分享观点！
关阝X青见
万科如果今年真的做十万长租公寓的话，应该是个好现象。证明房企收上有很多空房子，以后空房都做长租公寓。
\n{!-- PGC_VIDEO:{"thumb_height": 640, "thumb_url": "2cb5c000803f3eac6e4b5\
任慧勇vlog
在房地产黄金时代过去之后，越来越多的城市开始重视租赁市场的重要性。
7月19日，为稳定房地产市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。值得注意的是，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权。
在广州之外，住建部等九部委也发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？
中金公司认为，长租公寓市场巨大主要原因如下：
•我国流动人口觃模巨大。2015年我国流动人口觃模达2.47亿人，占总人口的18%，租房市场规模已经突破1万亿；
•租金增速进落后于房价增速。仍一线城市的事手房房价和租金涨幅对比来看，2015年之后房价和租金涨幅逐渐出现分化，事手房住宅价栺指数涨速显着高于租金指数的上涨；
•一线城市租房供给不足。仍供给端来看，国际城市的租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在20%-21%之间，租赁房屋供给严重不足。
为了让您更快速的获取长租公寓的未来投资机会，老兵为您准备了27份长租公寓相关研究报告，关注微信公众号报告达人（BGDR618）免费拿走不谢。
行研达人
作为房地产市场的衍生产品，房屋租赁市场目前来说应该还是处于蓝海阶段。
其一因为目前这个市场里居住房的供应方基本都是个体，主要就是房东、二房东，没有特别大的、全国性的资本大鳄经营这个市场。
其二，因为目前积累房地产市场泡沫还未释放，房价居高不下，而房地产市场库存又是出奇的高，全国居民存款近年大幅缩减。中国房地产市值，是美日房地产市值总和。300万亿房地产，比货币供应量160万亿超出了90%，是GDP的4倍。但要知道货币供应量都是被货币创造出来的，是通过货币乘数一轮一轮乘出来的，央行手里根本没那么多钱，在央行的资产负债表上，储备货币只有30万亿左右，这才是基础货币。如果拿基础货币来比较只有房地产市值的十分之一，换句话说如果拿央行的基础货币全去买房子，房子的价格要跌90%。还可以比喻为房子根本不需要挤兑，只要有10分之一的房子持有者套现离场，也就意味着我们将耗干所有货币。27万亿基础货币，对应的是差不多4万亿美元，现在的外汇储备根本支撑不了10分之一的房子持有者套现离场。这么算，您是不是就清楚了？银行为什么要停止贷款了，说白了就是不能让你们离场，你们互相之间接盘我们不管，反正不能让银行变成接盘侠，因为这个盘子根本就接不起。
但是在城市生活的年轻一代总要有房子住吧，也就是说现在中国房地产的大的趋势就是房子多，但买得起的人少。怎么办？既然没有那么多钱消化房地产市场，那么租还是租得起的吧。所以我觉得房租租赁市场是现阶段住房市场的新趋势吧。用形象一点的比喻就是房屋买卖这条房地产市场的大动脉循环已经不像之前那么顺畅了，现在就只能靠房屋租赁这条微循环来缓解房地产市场的压力了。
这一趋势在国家政策上也有体现，国家今年也出台了相关鼓励廉租房市场发展的政策。所以我对万科这一中国房地产市场的老大哥转而经营房屋租赁市场的效果还是持有期待的。其实在万科之前就已经开始有大的企业开始经营这一市场了，比较有名的像链家旗下的自如，做的就已经很不错了。我觉得后续会有更多资本进入这一市场，希望这些地产商不要把房屋租赁做的跟现在的房地产买卖市场一样吧。
嘻哈宠物
在中国租售比世界最高的背景下，万科为了赢利，租金要求比如一居室在杭州要4000元，二居要6000元，比同地段二手房租金高至少50%，比非主城区萧山余杭临平至少高1倍至2倍，大学生、出租车司机、各行业工人和商业销售餐饮服务人员会接受吗？远方留守孩子教育、父母的养老和生活改善均需要这笔钱是刚需钱。
henry135671153
现在貌似还没有听说有人是野地里出生的，其实大家都有房，只是房子在你不想永久常住或暂时不想住的其它城市或乡村。但大家都要有工作，因为大城市肯定机会多，都往里挤，肿么办？买房or租房，就是问题答案。为了你懂的的土地经济，以前过分一头强调买，导致房价高的离谱，长期这样，外汇流失严重，经济承受不起了呀，再考虑上以后的经济增长下滑，还要保持房价不能大跌，租的政策就顺其自然出来了，这个出租政策估计也酝酿有几年了，这就是那些闻内幕风而动的城市过去一年房价翻了跟头的原因，就是让你买不起呀，坑爹吧。那万科这些狗腿子货色还不懂见风使舵吗？懂了吧。
青痴花瓷
畅想未来，“立言”为证。
最近国内许多报道称，许多地方已经出现“长租房”项目。
有些已经开始运营，有些还在建设中，看起来似乎有点“星星之火，可以燎原”的意思。
“长租房”，也称“长租公寓”，是近几年房地产市场一个新兴的行业。
主要是将小户型的房屋进行装修改造，配齐家具家电，出租给上班人士。而且一般来说，租赁合同大多数最低要签一年，所以称它为“长租房”。
据统计，目前国内大中城市，长租房市场预期份额会占整个房屋租赁市场的20%—25% 左右。
但是小编认为，种种原因使得这个行业较为难以普及，甚至5年内难以达到租赁市场的20% 。
房源不会太多是首要原因，目前投资长租房项目的都是一些财大气粗的大公司，他们是本着长远战略眼光投资的。
但是这个市场还充满了许多未知，使得较小些的公司不敢冒然涉足。所以，短期内可供各种人群选择的房源不会太多。那么，短期内能够享受“长租房”的人数也就难以增长了。
其次，租金偏高。由于许多地方的房价太高，房地产的投资成本也很高。
而长租房收益又很慢。所以，许多开发者都争相走利润大的高端路线。再加上运营、物业等环节，使得长租房的价格普遍偏高。
所以，前段时间万科的长租公寓，出现一个长期合同签下来，租金达到百万的例子。这就将很多收入不高的人群挡在了门外，限制了长租房的普及。
其实现阶段各项机制还处在摸索中，各地长租房的运营也是处在刚起步的阶段，许多地方还需要完善。况且，国家扶持政策的落实也是需要一个摸索的过程。
这样看来，“长租房”这种看起来很不错的“新事物”，要想让众多房客们接受还要很长的时间，至少五年内它的市场份额也是极有可能不会涨太多的。
