文丨子木

連著寫了幾期北京樓市分析，收到不少讀者的留言。大多數都是表以感謝，對樓市真相和新盤背後的貓膩，有了更深刻的認識。

但也有很多讀者建議，讓我別每天盯著城裡不放，說說非核心區域的樓市，因為像朝陽、海淀這種動輒7-8萬元/平米的起步價，實在囊中羞澀，無法消化。

於是翻開地圖看了一圈，最後決定把位置定在和海淀、朝陽毗鄰，剛需潛動力十足的昌平。那麼昌平有什麼神奇之處，哪個地段房子有升值潛力，哪些新盤又值得期待？下面子木就給大家聊一聊。

1

兩大神區

提起昌平，在老北京人眼裡，相當於是地球的北極，遙遠而陌生。但對於海淀密密麻麻的碼農來說，可謂是一片新鮮的“安居聖地”。

在2000年左右海淀區以科技聞名中國後，五道口八大院校以及全國各地的高科技人才加速湧入這片熱土淘金。同時海淀房價以多年全北京第一的速度，穩坐除東西城區以外，第三的寶座。

海淀房價起來了，新來的碼農同學只能向外尋找棲息地，於是“北極”昌平迎來購房需求外溢的第一波紅利。

尤其是緊挨著海淀新核心西北旺的回龍觀，隔著一道大橋，房價幾近30%的空間差，優勢不可謂不明顯。

（回龍觀龍澤地鐵站）

當然，大批量年輕人的湧入也暴露了回龍觀的早期規劃問題。首先是交通，早晚高峰，早出出不去，晚進進不去，道路擁擠堪稱一絕。其二是職住不平衡，純住不考慮教育，這個是最為詬病的地方，當然昌平無學區，這個道理大家都懂。

其三是區域中居住品類單一。因為早期規劃留有大量經適房，這批房子大部分都是90年代末建立，由天鴻房地產(首開)承建，大都帶個龍字，什麼龍錦苑，龍騰苑，龍禧園等等，環境類似。

這些年昌平除了回龍觀以外，號稱亞洲第一大社區的天通苑也在朝陽、海淀的外溢需求下，開始崛起。

但即使到現在，天通苑板塊只能被稱為“價格窪地”，不能稱之為“價值窪地”，而且這個窪地永遠不可能被填平。這個只有生活在天通苑的人才能感受得到。

我之前去過幾次天通苑，體驗了一下當地居民的生活，可以說再沒有勇氣多去一次了。

因為天通苑社區當年規劃了大批量的經適房，環境和配套都是處於最低標準的。房租低，成了北京大部分外來低收入階層最喜愛的樂土之一。爆發性呈指數增長的人口，全靠蜂窩式的群租房來容納，導致公共環境幾近癱瘓。

上一次我在天通苑擠早高峰地鐵，差點兒被擠哭，下午社區踩盤遛圈一不小心就踩到一坨不明物體。總之可以總結為三個字，“髒、亂、擠”。

當然天通苑也在積極優化居住環境，但是業主人群定位註定天通苑只能作為剛到北京拼搏的第一站，此後大部分居民都選擇離開了這個地方，去往更適合居住的地方。

所以總得來看，無論是回龍觀還是天通苑，雖說都是代表了昌平區的大型住宅區，但在居住層面都是病痛，昌平急需要一個地方可以證明自己在北京的價值。這個地方就是，縱全力打造的未來科學城。

2

第二個望京

由於當初的未來科學城是後開發地段，所謂一張白紙好畫畫，所有規劃和配置都是合理，具有遠瞻性的。

數據顯示，在2009年設立之初，未來科技城僅僅是北七家鎮東側，10平方公里的園區，定位很簡單，打造央企人才基地。

但在2017年，未來科技城改名未來科學城，不僅向北擴展，把北七家能源基地、沙河大學城、中關村生命科學園等也都包含了進去，定位也升級了，預備打造北京的第二個望京，承接更多的人口與功能。

野心可見一斑。

除了在規劃上“地盡所用”，在教育上也預準備引進7所北師大師資公立學校和1所國際學院，準備把昌平無學區的短板補起來。屆時昌平的未來科技城，將會以一種名片地標建築群的形式，展示在北京人眼中。

當然話雖如此，實際上這幾年未來科學城的發展並非一帆風順。

因為如此大規模的規劃需要真金白銀的鋪墊，而北京市政府這幾年攤大餅的方式並未收斂。向東打造副中心的通州，向南連接京津冀的大興，向西打造生態涵養區，都需要數以萬億資金的投入。在優先選擇上，東肯定是首要的，其次才是南北西。

所以很多讀者也跟我反映，稱未來科學城這幾年發展速度很一般，但房價倒是炒得挺快，動不動就是5-6萬/平米的單價。這個地方到底有沒有未來？

現在就可以告訴你，未來肯定有，但需要等。重要的時間節點在2020年17號地鐵線投入運營的那一刻，正所謂地鐵一響，黃金萬兩，屆時打通了望京高薪人群北上的通道，速度將會提升一個量級。

所以綜上所述，如果在昌平買房對投資屬性考慮較多，那麼首選應該是未來科學城所在的北七家板塊。這裡要注意一點，未來科學城有南北區之分，南區屬於北七家而北區屬於小湯山，置業首選南區，教育會好一些。

其次是海淀利好區域。如果生活和工作重心都在昌平城區，選昌平新城的南邵鎮，普遍房子更新，總價更低。

如果需要每天進城通勤，就算是西二旗或永豐，都首選回龍觀，生活幸福感南邵比不了。此外，“迴天計劃”遠比昌平新城的執行力度大，更易落實。

3

新盤盤點

昌平尚處於高速發展期，所以新盤並不少。根據房天下數據報告，目前昌平在售新盤數高達40多個，當然盤太多分析不夠全面。所以下面子木特地摘了三個近期開盤的新盤作為分析對象。

分別為金辰府，萬橡悅府，西山上品灣MOMA。

首先是金辰府。地塊是金隅和北辰兩大國企聯合拿下的，屬於政策限競房，均價不超過53000元/平方米，且最高銷售單價不得超過55650元/平方米，執行“90/70”政策。

金辰府總共開發了18棟樓，1744套房源，精裝修，容積率2.4，人車分流，在體量上，可以上升到北七家片區的第一陣營。

再加上社區內配建的3300平米的幼兒園、650平米的下沉式商業、4500平米溼地公園，和近期將拋出總價區間為352萬-374萬的特價房，金辰府對剛需的誠意算是給的足夠。

但不得不說金辰府的缺點也很突出。例如最重要的地段問題，雖說地處北七家，對面就是北七家鎮政府，但是和“未來科學城、奧北別墅區”兩邊互不相近，離未來即將開通的地鐵17號線也有一定的距離。出行不便，升值價值打了個折扣。當然社區也承諾以後會配備出行的小公交車來彌補這個短板。

想買金辰府的讀者可以多關注，但不用太著急下手。因為按照金辰府的體量，和目前限競房的市場競爭激烈度，金辰府大概率還會下放誠意。而且最主要金辰府入市特別晚，整整和競品差了一個節拍，所以去化壓力相當大。這裡面的空間你懂得。

第二個是萬橡悅府。

萬橡悅府是昌平這段時間的熱盤。因為緊挨地鐵8號線的朱辛莊，還傳聞此地未來規劃了一流學校，一度引來中關村碼農的一致看好。隔壁之前開盤的萬橡華府還對科技人才也拋出了橄欖枝，例如對小米員工優惠92折。

萬橡悅府的體量也不小，總共開發了2310套房源，主力是600套的89平米剛需盤，其次是72平米的小戶型和122、130平米的所謂改善戶型。

當然如果不是萬不得已，儘量不買72平米的房子，因為大都是東西朝向的戶型，採光體驗一般。得房率在74%-82%之間，這也是廣為詬病的地方。

精裝交房，帶新風系統和除霾系統，對空氣淨化做到了足夠的誠意。不過好歹也是服務碼農，不帶點兒科技都不好意思。

萬橡悅府雖然得房率不高，好戶型也是靠搶的熱門，但對於附近上班的碼農來說，可買指數很高，畢竟交通配套是相當方便的，大家可以關注。

第三個要說說西山上品灣ΜΟΜA。

名字很高大上，但位置的確讓人尷尬。好聽的講叫“西山山麓之下”，不好聽的講，叫做西山“修仙聖地”。

西山上品灣ΜΟΜA處於昌平區中部陽坊鎮，西六環外，與西北旺直線距離17公里，自然討不到碼農的關注。不過在產品力上的補足，的確可圈可點。

例如為人居賦能，把綠色和科技充分融合，市面上所謂的豪宅配置，恆溫、恆溼、恆氧、恆靜，均有體現，為此還獲得了“人居環境綠色項目”獎。

對它的評價是，如果有一條地鐵開在家門口，此盤價值不僅翻一倍。然而，這只是西山上品灣ΜΟΜA開發商的暢想。

項目預計下月開盤，排卡需要50萬驗資，項目主推130㎡-150㎡的三至四居，均價37500元/㎡，得房率79%，這些信息都要獲取得到。

4

最後

對於昌平，還是那句話，需求夠，但產品和資源配套還跟不上，還需要一個長期的進化過程。雖然說海淀碼農沒有望京圈的白領活得精緻，但在人居方面，他們可能會有更深刻的理解。

在整個大環境下，北京東南西北四方競爭，所以對於向北的昌平，還是距離為王，一定不要“跨界”購房。

由於地理原因，昌平樓市的分化很大，但對於我們來說，關注點盡在放在昌平的TBD和科學城一代，最遠也要圍著地鐵線路走，否則很容易被套牢。

最後，還是希望承接了北京大部分外來人口居住需求的昌平，越來越強大，畢竟這裡承接的不僅是經濟發展，更多是外來年輕人的夢。