今天的樓盤評級是昌平北七家的華潤理想國。現在北京的樓盤案名，不是“XX府”，就是“XX璽”，開放商也真是忒沒創意了，好歹今天碰到一個新鮮的案名。《理想國》是古希臘哲學家柏拉圖創作的哲學對話體著作，這本書主要講述了柏拉圖構建一個心中理想國的思想。華潤的案名還算是有點新意的。不過，樓盤雖然叫做理想國，但是實際上也有不少地方不理想。
華潤理想國項目的整個地塊將建設12棟住宅樓和5棟5A級辦公寫字樓，並建設一個康健養老公寓，另外將配備佔地3400平方米的附屬幼兒園，上圖左下角的大片高亮矮建築就是規劃中的幼兒園。
整個地塊總建築面積16.8萬平米房米，其中華潤理想國住宅項目佔地面積4萬平方米，建築面積8.6萬平方米，由12棟板樓組成，項目一梯兩戶，樓層在12-18層之間，總計875套房，其中有600套是90平方米戶型，其餘為120平方米的三居120套和140平方米的四居120套，限價4.95萬/平米，但上由於捆綁精裝修，實際價格高於限價。
目前華潤理想國尚未拿到住建委的預售證，還處於意向登記階段。華潤的銷售打了個擦邊球，必須先存入20萬到浦發銀行，才能算是有資格參與開盤後的搖號，一旦把這筆錢轉走，就會失去搖號資格。很多新樓盤僅僅要求出示資產證明即可登記排卡，只能說，華潤理想國比較會玩營銷。
而且華潤理想國不僅僅玩了這一個擦邊球，這個項目本來是限價房，而且根據5月26日北京市住建委發佈的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，嚴禁企業通過捆綁精裝、捆綁地下空間等捆綁銷售行為非法獲取利益。但是華潤理想國的銷售仍然介紹項目將捆綁精裝修，90平米的三居戶型預計售價是500-520萬；120平米的三居戶型預計售價是660萬；140平米的四居戶型預計售價750萬。簡單計算下，90平米小三居單價最高接近5.8萬/平；單價最低的四居戶型是5.36萬/平米，都遠超過了限價的4.95萬/平米。
另外，華潤理想國的售樓處實在有點寒酸，也就二十多平米的一個小房間，華潤如此省錢，讓人對這個樓盤品質的信心有所動搖。當然也有可能是因為華潤的樓盤向來熱銷，根本不用在乎售樓處是否體面。
華潤理想國評級：
地理位置 ★ ★ ☆
區域規劃 ★ ★ ☆
項目本身 ★ ★ ★
商業設施 ★ ★ ☆
學區教育 ★ ★ ★
醫療配套 ★ ★ ★
環境綠化 ★ ★ ☆
房價指數 ★ ★ ★
綜合得分 ★ ★ ☆
（注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★ ）
購買建議在文末。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ★ ★ ☆
項目位於位於立湯路與北清路交叉點向東800米北清路南側，北五環至六環之間，天通苑的北側4公里左右。距離未來科技城大概4-5公里，這大概是這個位置最大的優勢了。
華潤理想國的最大缺點就是交通，距離5號線和17號線均有不近的距離，距離5號線天通苑北站車程3.2公里；至17號線未來科技城南站車程4.7公里，通勤進城的話，乘坐地鐵比較困難。如果開車，立湯路，定泗路，北清路和京承高速上下班高峰期都非常擁堵，立湯路是個死結，畢竟要穿越數十萬人居住的天通苑地區，交通可想而知。銷售吹噓的31號線和5號線北延，基本上可能性微乎其微。
現在比較可靠的消息是，31號線被北部聯絡線取代。北部聯絡線連接回龍觀與天通苑，預計是5站，天通苑東-天通苑-回龍觀-西二旗-馬連窪，每一站都是換乘站，這個縮短版的聯絡線，不僅打通兩個最大的住宅區域，還能連接中關村科技城和未來科技城，符合北京市三城一區的規劃。目前全國都在緊縮財政，全中國已經半年沒有批准新的軌道項目了，未來精簡軌道建設，降低債務是個大的趨勢。從這個角度來看，北部聯絡線可信度較高，而31號線和5號線北延，則很可能遙遙無期了。另外，北清路未來會拓寬，這算是個好消息了。
區域規劃 ★ ★ ☆
近三年昌平區在北七家大量拍賣了土地，絕大部分都是住宅項目，因此未來幾年北七家地區的住宅供應量會非常充足。由於住宅項目多，功能單一，配套跟不上，因此也為很多人詬病，昌平區也認識到了這些問題，近期針對北七家，增加了不少商業類的規劃調整，同時也保障了教育用地的規劃，總的來說，北七家未來的生活，應該比較便利。
北七家距離未來科技城比較近，可以說，這一帶的住宅都可以算作是昌平未來科技城的配套，因此北七家的區域規劃和長期發展主要依託於未來科技城。總的來說，昌平對北七家的支持力度還算可以，畢竟“三城一區”是北京市的重要方向，只是由於能力所限，推進較慢，尤其是交通方面。
筆者並不太看好未來科技城的發展。北京市對於未來科學城的期望是-搞活。“搞活”是在官方文件裡的關鍵詞，這說明現在未來科技城是半死不活的狀態的，為什麼會這樣呢？主要是因為進駐未來科技城的都是央企國企的研究部門，而且基本都是傳統行業的企業，比如中國神華，中國電信，中海油，國家電網，鞍鋼，武鋼，中國鋁業，中國建築等等。這些單位，自然是死不了的，但是也沒什麼活力。因此，要搞活未來科技城，可真不容易。
但另外一方面，由於進駐的都是重量級的單位，將來未來科技城的基本配套，比如商業和教育資源，應該還是問題不大的。
關於未來科技城和北七家的規劃，我們以後會單獨寫一篇文章。
項目本身 ★ ★ ★
華潤理想國本身是一個混合類項目中的住宅部分，地塊有12棟住宅樓，5棟5A級辦公寫字樓，一個康健養老公寓和一個幼兒園。
住宅佔地面積4萬平方米，建築面積8.6萬平方米，由12棟板樓組成，項目一梯兩戶，樓層在12-18層之間，總計875套房，其中有600套是90平方米戶型，其餘為120平方米的四居120套和140平方米的四居120套。
整個小區規劃容積率2.2，密度比較高。小區規劃5棟5A級辦公寫字樓和一個養老中心。如果入駐優質企業，對於北七家地區還是有好處的，養老中心就沒什麼用處了，銷售介紹，業主進養老中心都要交70多萬，很難想象住著理想國小區的房子，還去交70萬搬進隔壁的養老中心。
項目是精裝修交房，前文有說，華潤捆綁精裝修銷售了，按照銷售的說法，裝修成本是3000～5000元/平米，限競房項目一般利潤微薄，這裡就是開發商盈利之處了，這麼高價的精裝修，連中央空調都沒有，因此對於精裝修不要有過高期待。
官方宣稱交房時間是2020年12月份，估計真正交房要到2021年了。如果1年以後拿到房本，限價房鎖定5年，那麼可以上市買賣的時間就是2027年了。這一點還是要注意的。
華潤理想國的四種戶型都算不錯，都是全明格局。戶型最好的是140平米的四居，樣板間也只有這一種戶型。其他戶型都有些小缺憾，比如120平米的小四居，多功能室只有4平米多點，只能勉強做個書房，實用性不強；90戶型1，衛生間的門口對著餐廳和廚房，廚房位於兩個臥室之間，俗稱“火燒心”；90戶型2，主臥偏小，而過道浪費了實用面積。
另外物業是華潤自己的物業，口碑不錯。
商業設施 ★ ★ ☆
目前北七家一帶沒有成熟的商業體，還是一篇城鄉結合部的情景，四周有大片荒蕪的土地。往南5公里左右，有天通苑地區的華聯和龍德廣場等等商業。
項目對面的萬科翡翠公園，將來會建成一個8萬㎡商業綜合體，距離大約2公里左右，預計2020年建成。另外，保利有計劃在未來科技城建一個更大的商業綜合體，距離大約6公里左右。
學區教育 ★ ★ ★
華潤理想國項目規劃了幼兒園，幼兒園作為小區的附屬配套由華潤出資建設，後期交由政府統一管理。
去年北七家鎮首師大附小附中分校規劃已經出爐，學校的位置位於定泗路北側。
而今年初，昌平區發佈了《昌平區北七家鎮CP07-0203-0001地塊控制性詳細規劃》，該地塊位於昌平區北七家鎮海鶄落村，立湯路東側，規劃用地面積約5.49公頃，建築面積約5.52萬平方米。未來會建設小學和初中一體的九年一貫制學校。
因此未來幾年，北七家的教育資源會逐漸跟上。
醫療配套 ★ ★ ★
項目的附近有王府中西醫結合醫院，這是個三甲醫院，步行範圍之內，比較便利。稍遠一點，還有天通苑的清華長庚醫院。
環境綠化 ★ ★ ☆
小區本身的容積率較高，因此未來的綠化面積有限。而現在周邊的環境則完全一派城鄉結合部的景象，談不上有什麼綠化。等以後北七家地區開發完畢，也許整體環境會有所改善。附近也沒有什麼大型的郊野公園，半截塔郊野公園則在立湯路西側，不是很方便。倒是未來科技城的濱水公園，目前建設得不錯。
房價指數 ★ ★ ★
華潤理想國本來是目前已經公示案名的北五六環限房價競地價商品房中報價最低的一個—49520元/平方米。但是，由於捆綁精裝修，理想國的最高價格已經直逼回龍觀地區的幾個地鐵盤 - 公園悅府，國風美堂，領袖慧谷；全面對比一下配套就會發現，華潤理想國完全處於劣勢。
而理想國的更直接的競爭對手就是隔壁的和悅華璽，和悅華璽也是限價房，限價49877元/平米，單價僅比理想國的限價高几百元。和悅華璽最大優勢是毛坯交房，也就是不會捆綁銷售，所以和悅華璽會具備明顯的價格優勢！
理想國北側的萬科翡翠公園，是高檔改善樓盤了，以疊拼和疊墅為主，均價60000/平米，單價僅高出幾千元。
如果與附近的二手房價格比較：
名佳花園，鏈家上的二手房均價是4.5萬/平米，小戶型接近5萬/平米左右，大戶型大約3.5萬/平米；
美樹假日嘉園，2004年的樓盤，4層小樓的上下疊墅，目前的價格在4.1萬/平米。
名流花園，年代稍早，目前均價3.5萬/平米。
總的來說，華潤理想國相對周邊二手房溢價率較高，而相對競爭的新盤並無優勢。
購房建議：
優點：戶型不錯，有配套幼兒園，將來附近也會有九年制學校，距離未來科技城較近，華潤自己的物業。
缺點：交通是最大的硬傷，捆綁精裝修實際價格高於限價，限價房至少8年無法上市流通，價格無論相對二手房還是附近的新盤並無優勢。北七家規劃了大量住宅區，但是現在從周邊配套上來講，甚至不如成熟的大型居住區回龍觀和天通苑，未來等待配套成熟可能需要較長時間。
華潤理想國的定位還是剛需盤，無論是密度還是品質都無法成為改善盤。我們的觀點是華潤理想國僅適合未來科技城工作的人群，即使是在未來科技城工作，也建議多比較北七家區域的其他新樓盤，畢竟選擇很多。
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