談到「灣區9城」，你肯定知道廣州和深圳，你可能也知道珠海和中山，但江門和肇慶……對於許多廣東省以外的人來講就很陌生了。

但是，在大灣區裡最最最沒有存在感的兩座城市，卻也是唯二兩個房價沒有破萬的城市。

隔壁同為三線小城的中山，房價5000元/平瘋漲到了15000元/平，江門和肇慶有著大灣區其他城市沒有的價格優勢，江門和肇慶，尚且還能買到8000元/平的房子聽著還是挺誘人的。

奔著低價和高預期，這兩座城市的房子真的值得入手嗎？

上星期，深樓市團隊從深圳出發，一路西行，踏上這兩處被忽視的灣區土地，用實地調研去驗證這兩個城市的價值。

一.江門

一說到江門，很多人對江門印象最深刻的莫過於大文豪巴金《鳥的天堂》中提到的小鳥天堂，巨大的水榕樹獨木成林，林中棲息著成千上萬只鳥雀，風景非常優美。

除此之外，還有被列入世界文化遺產的開平碉樓；還有旅遊公司暑假必推的上川島、下川島……

江門，本來就是一個沒有什麼存在感的城市，原本的江門只是一個小片區，但後來新會、台山、開平、鶴山、恩平這些「五邑城市」「五邑僑鄉」全歸江門管理，變成了現在的大江門。

江門的朋友告訴我，雖然當地統稱為江門市，但是很多居民並不承認自己是江門人，而是自稱「台山人」「鶴山人」。城市面積大，山林阻隔，再加上市中心蓬江區並不是非常強，所以台山鶴山對江門的認同感並不強，各區分派而立，所以多年來一直都沒什麼大發展。

這次我們主要考察的是市區，也就是蓬江區、江海區和新會區。

1、三線舊城

途經中山的燈都古鎮，駛下外海大橋，是江門市的江海區。

曾經聽說，富有的古鎮人會選擇在這一帶買房置業，因為古鎮距離中山主城區遠，但距離江門市中心蓬江區非常近。

然而，這個片區相比中山的主城區差的真的不是一點點，而且爛尾樓非常多。連接江門與古鎮的外海大橋附近，一個名為「光博會」的商業綜合體已經爛尾多年。而附近的街道看起來也相當陳舊。

而在江門的市中心蓬江區，只有兩車道的市區道路，各種車輛混用道路非常明顯，老城區嚴重滿載，決定了這座城市必須拓展新城區。

2、嚴重滿載江門老城區VS人氣很差的新城區

在蓬江老城區，當我們經過一路的「老破小」，到達江海區市政府附近，突然一切豁然開朗，就像轉角拐入了一座新城。

蓬江區的萬達廣場成了一道分界線，那一邊還是擁擠的舊城，而這一邊是寬闊的新城。

萬達廣場的5公里之外，是正在熱火朝天建設的濱江新區，房屋林立，但卻像一座空城，一路上我們只看到了一輛看房的小電車慢悠悠地開在路上。

這一帶區域聚集了江門最貴的房。其中，房價最高的保利中心售價17000元/平（帶裝修），隔壁的碧桂園天際售價15000元/平（毛坯）。

為什麼這裡的房價會這麼貴呢？置業顧問會理直氣壯地告訴你，因為我們地價貴！

在房地產業內有個說法，要看這個區域的房價有多貴，可以通過地價來估算，房價約在地價的2倍左右，開發商才能回本。

按照地價估算，濱江新區的房價要奔到一萬八左右，但目前房價還沒有達到這個價格。

當然，房價並不是光靠地價說了算。同時也要看建築成本，還有建好之後備案價是否能抬得上去。

江門通過大灣區和土拍地王兩個概念，把房價推高到1萬+的高位，之後就上漲乏力了。

目前濱江新區只建好了濱江體育中心，儘管置業顧問會給你畫個餅說演唱會能開在家門口，未來還會有公園、小學、規劃館等等。

從蓬江區到江海區的路上，我們還看到了很多農田荒地。後來經過和當地人細聊得知，原來是兩區對城市發展各有意見，導致兩區至今沒有融城。

江海區，雖然人口不多，但在建項目還是蠻多的。

許多樓房還籠罩在綠色的防護網之下。這片區域聚集了眾多在售新盤，比如江門第一家華髮四季，華夏幸福在華南地區的第一個項目江門孔雀城（又名「江悅城·公園裡」），還有合景領峰、天鵝灣、又一居·作品一號……毛坯房價大約八九千，帶精裝的不過一萬三。

江海區街景

江海區衛星圖

這是一個以江門東站為核心打算的高鐵新城，1小時可到達廣州，江門一中就在旁邊，高新產業園就在附近，圖書館也正在規劃中。

不過，正如衛星圖所顯示的那樣，這個區域還沒有相當成熟，許多樓盤背後是還沒有規劃好的荒地和田野。

去新會的一路上，再一次感受到這座城市的規劃太過清晰，界限太過分明。連接江海區和新會區的是一大片田野，荒涼之極，似乎在暗示著新會並沒有被真正列入市區C位。

3、「外地客」被拒之門外

如果今天還有古鎮人在江門買房，他們肯定要付出比之前更大的成本，這也包括無數的「外地客」。

2017年4月22日，江門針對市區房出臺了「限購令」，其中規定：非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。

江門不像中山，中山的置業顧問會悄悄告訴你會說，只要象徵性地繳納一個月社保，他們就能幫你做好賬讓你買到房。在江門，規矩就是規矩，半年社保是外地人在江門買房的首要條件。

一般情況下，很少有樓盤願意等你半年再買房，尾盤尤甚。不過，剛開始賣或者賣出不多的樓盤，或許願意接受草簽，等你的社保湊夠半年再買他們家的房子。

江門樓市是一個幾乎只針對本地人的市場，對於沒有社保的外地人，除非真的看好行情，否則不會輕易涉足。

4、江門值得投資嗎？

【限購令】的作用與大灣區的利好局勢相互抗衡，江門房價漲幅並不太大

。

2017年江門市區的房價大概6000元/平左右，而現在10000元/平左右。最貴的樓盤碧桂園濱江天際15000元/平。

再說民富程度。江門今年上半年的GDP（1432.05億元）在灣區9個城市中排行倒數第二，去年全市非私營單位就業人員年平均工資為70095元。諷刺的是，江門素有「中國第一僑鄉」之稱。對於民富程度的評判，我相信數據更有話語權。

房價上升緩慢，購買人群購買力不足，再加上新區規劃尚未落實，砸下半年社保投入江門市場，值得嗎？

二.肇慶

相比於限購限貸的江門，肇慶是粵港澳大灣區不限購的城市。但由於城市東邊靠著佛山經濟一般的三水區，南邊靠著不相上下的江門郊區，區位一般再加上城市經濟弱，讓肇慶成了大灣區房價最低的城市，主城區甚至可以買到6000元/平出頭的房子。

在去肇慶的一路上，我一直在想象肇慶是一個怎樣破敗的三四線城市。

但去過之後，我發現肇慶市區卻沒有坑坑窪窪的路，亮化工程也做得不錯，老城區明顯是強於江門的。

肇慶市區街景

1、不認江景認湖景

肇慶有一條西江橫穿其間，按常理來講，江景房會被購房者趨之若鶩。但事實卻不是這樣。

我們看到的第一項目是位於高要區西江邊的海倫堡西江悅，離市區端州只有一橋之隔，從項目出發開往市中心不出20分鐘車程。

大品牌開發商、高樓層可望江，而這個項目居然從2017年開始賣到了現在仍有不少尾貨。

置業顧問告訴我們，肇慶人買房一般會買在七星巖附近，畢竟富人區也在那一帶，肇慶人不願意跨過西江來買房，江景房也不好賣

。

肇慶似乎對沿江並不重視，或者說過去並不重視。在高要區的沿江，你可以看到雜草叢生；在市區端州區，沿江的綠化帶還處於施工狀態。

為什麼肇慶人對江景無感呢？

當地人有一種說法，西江靠近市區那一邊的土地太過鬆軟，不好建房，江的另一邊卻是郊區，兩邊都不好。

肇慶業內還有一種說法，西江西向東流，如果要做成江景房，必然會做成東西向，但由於採光和風水等問題，當地人更偏愛坐南向北的房子，他們認為江景房會存在嚴重的西曬問題。

2、開發商收割記

如果在肇慶的各大樓盤轉一圈，你會發現許多大開發商並沒有展現他們慣有的水準。

肇慶某大開發商樓盤的園景

比如，像這樣的園景，竟然會出自某大開發商之手。

這不僅僅是一個個例，肇慶充斥著大量這樣的產品。有許多大開發商會在直接收購小開發商的樓盤，並在此基礎上嫁接上自己的東西。

最奇葩的是一個兩梯六戶設計的樓盤，電梯門一打開，你只會看到四戶，另外兩戶藏在緊急出口的另一邊。

事實上，開發商在肇慶拿地不易。

據不完全統計，2017年肇慶市共計出讓土地87宗商住用地，其中端州區出讓土地17宗，鼎湖區出讓土地14宗。當年的地王由中海承包，樓面價達5957元/平。

而到了2018年，土地供應縮減，全市土拍市場共成交72宗，同比下降36%。去年中梁地產以樓面價約6443元/平競得端州地塊，成為當年地王。

今年5月14日，陽光城競得端州地塊，摺合樓面地價約7474元/平，刷新肇慶地王新高。

土地供應減少，地塊競爭激烈，樓面地價上升，房價卻上不去，大開發商收購小開發商成了一個划算的選擇。

在端州城東的某樓盤，掛著品牌開發商的大名，但它的品質卻明顯配不上它的品牌，格局欠妥、密度極高，我甚至可以在樣板間樓梯窗口看清一整棟樓的臥室內部。另外，後期的物業也令人擔憂。

3、套路！套路！

肇慶的許多樓盤都藉著折扣的名義來降價，最低可以到7000元/平左右。由於當地購買力有限，所以開發商一般會把面積大的房子拿來做特價房

。

肇慶某樓盤的特價房

置業顧問甚至會和你說，現在交不起首付沒有關係，他們樓盤可以做「首付貸」，一般半年付清，比銀行利率還要低

。

以折扣的方式降價，用「首付貸」吸引購房者，這些都是樓盤去化率不高而庫存壓力太大所使用的營銷套路。

房子賣不出去，當地購買力不高，房價抬不上去，當地樓市形成了一個惡性循環。這也難怪為什麼大開發商會在肇慶當地淪為不重品質只圖賣房的韭菜收割機。

肇慶端州區街景

4.東移的市中心

在肇慶老城區嚴重負載之下，政府選擇了把中心東移，規劃為肇慶新區。

相信許多人對樓盤炒概念不會陌生，置業顧問會告訴你，這個區域未來會有幼兒園，小學帶學位，還會建公園，高新技術園（其實是工業區）也在不斷完善。

肇慶新區地處鼎湖區中部，東鄰肇慶國家高新區和佛山市三水區，南靠高要區，西倚端州區，北接四會市，涵蓋行政辦公、總部經濟、文化體育、商務中軸4個組團。

肇慶新區規劃圖

這裡會有肇慶的新地標——西江明珠，不僅有華僑城，港澳青年雙創基地，還有市民公園，硯陽湖……

最厲害的是——政府大樓將要遷於此處！

未來的行政中心，這個餅確實不小。

肇慶新區街景

肇慶新區某樓盤的沙盤

三.結

江門和肇慶確實有不少共同點：比如它們的GDP都處於灣區最末，比如人口都在400萬左右，人均年收入在70000左右，比如說它們的周邊都圍繞了一圈非一線城市……

但是肇慶和江門卻又是兩個不一樣的地方。除了樓市限不限購，城市的發展又是兩個不同的方向。

你會砸下半年社保，為了大灣區的名義投入一個三線小城嗎？樓盤扎堆的江門，在未來又會有多少入住率呢？

肇慶真能像它所規劃的那樣發展嗎？或許會吧。但當我們經過市規劃展覽館的工地卻發現，這裡似乎棄置已久。