城市更新項目不同於一般的

淨地開發項目，程序繁瑣漫長，我們接觸的不僅僅是村集體，還有各級各個政府部門，有必要對開發報建技巧有一個清晰的認識，才能更好解決一些問題。城市更新本質是一個洗地、做大蛋糕的過程。

01“三舊”改造項目開發體系

“三舊”改造概念

“三舊”改造是在城市發展到一定階段後，土地集約化發展要求下，針對“舊城鎮”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。廣東省78號文中並沒有明確確定“三舊”的內涵，但對“三舊”改造的範圍進行了界定，主要把下列6項土地列為“三舊”改造範圍：

1.城市市區“退二進三”產業用地；

2.城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區）用地；

3.國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

4.不符合安全生產和環保要求的廠房用地；佈局散亂、條件落後，規5.劃確定改造的城鎮和村莊；

6.列入“萬村土地整治”示範工程的村莊等。

三舊”改造價值

1.社會價值:提升城市公共環境、提升城市公共配套，提升保障性住房等，最大程度保障公共利益。

2.業主價值:居住環境改善、資產升值、資金扶持、物業合法化等

3.政府價值:促進GDP增長、規劃實施、提升土地資源、增加稅收等。

4.企業價值:獲取優質土地，通過開發滿足公共利益並獲得合理開發收益。

廣東省級“三舊”改造核心政策

惠州市級“三舊”改造核心政策

2016年96號文件

《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》

【解讀一】可以自行申請舊改了

對於獨立分散、未納入成片改造範圍的“三舊”用地，原土地權利人可以優先申請自行改造或者合作改造，當地政府應當提供便利，不得設立不合理限制條件。

【解讀二】出讓收益返還政策可適用於所有權利人

對於納入成片改造範圍的“三舊”用地，原土地權利人可以優先收購歸宗後實施改造；原土地權利人無法實行收購歸宗的，當地政府可以統一收購儲備和組織改造，並通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項目改造主體。

【解讀三】自己開發，必須回饋社會

由原土地權利人自行改造的，除應當按規定補繳地價款及相關稅費外，應當按照城鄉規劃要求，將不低於該項目用地總面積15%的土地無償移交政府用於城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設。

【解讀四】鼓勵農村土地轉國有建設用地

鼓勵和引導農村集體經濟組織自願申請辦理土地徵收手續將集體建設用地轉為國有建設用地，自行實施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯營等合法方式使用集體建設用地，但不得用於商品住宅開發。當地政府徵收農村集體土地的，可因地制宜採取貨幣補償與實物補償相結合的方式安置失地農民，充分保障農民利益。

【解讀五】鼓勵和處罰措施

完成“三舊”改造年度任務的，按照不少於完成改造面積的20%獎勵用地計劃指標；未完成年度改造任務的，適當扣減其用地計劃指標。

【解讀六】改進了報批方式

【解讀七】建立批後監管機制

【解讀八】“三舊”改造存在難點：需要完善部門配套政策

三舊”改造操作程序

深圳更新方式

自下而上 —— 市場化程度高

意願徵集——土地房屋信息核查——計劃申報審批——土地房屋確權——規劃編制審批——搬遷補償安置協議簽訂——實施主體確認——房屋拆除產權註銷——土地出讓開發建設——回遷銷售

廣州更新方式

自上而下 —— 市場化程度低

基礎數據調查 ——城市更新中長期規劃——劃定城市更新片區——片區改造策劃（片區策劃方案）編制審批——控規調整論證批准——更新年度計劃——項目實施方案編制審批公示——搬遷補償安置談判——改造實施（一次性引入合作企業或土地整理、土地開發兩階段引入合作企業） ——立項規劃國土等行政審批——土地出讓——開發建設安置

惠州更新方式

自上而下 —— 市場化程度一般

根據三舊改造計劃，改造意向主體提交申請——開展權屬調查——“三舊”改造辦公室初審——編制規劃——制定改造實施方案——方案審查——項目認定——項目拆遷取得土地使用證——開發建設

珠海更新方式

集體經濟組織為主 —— —半市場化

意願徵集和實施方式確定——用地和建設情況調查公示——房屋合法性面積認定———編制拆遷補償安置方案——測算項目總成本和計容建築面積——編制更新單元規劃——設計方案編制及批覆——公開選擇實施主體——簽訂監管協議及補償安置協議——項目實施計劃申報核准——房地產權註銷——項目報建

為確保改造單元內城市基礎設施、公共服務設施等公益性項目與經營性項目同步建設、同步驗收，實現公共利益和市場利益的平衡，可根據“三舊”改造規劃，在保證城市基礎設施、公共服務設施相對完整的前提下，綜合考慮道路、河流及產權邊界等因素，合理劃定“三舊”改造單元（可包括一個或多個改造項目，一般面積不小於1公頃），並開展“三舊”改造單元規劃編制，以明確其範圍內的改造目標、模式、功能定位、用地規模等內容。

可借鑑深圳市城市更新工作的做法

確保改造範圍內用於城市基礎設施、公共服務設施、公共綠地等公益性項目建設的用地不小於改造範圍的15%，並視不同需求按5-15%的配建比例落實保障性住房（實際建設的保障性住房面積佔該項目批准住宅建築面積的比例）。

三舊改造方式-合作模式

三舊改造方式-補償方式

三舊改造方式-收益分成

02“三舊”改造項目拓展流程

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