都說置業投資要廣投網，

時值2019年的當下，

你還只會把投資的眼光停留在國內嗎？

自2016年開始，隨著國內資本市場低迷、人民幣匯率波動加大，到現如今的各種P2P暴雷頻出，銀行利率低下，再加上居高不下令人生畏的國內房市以及經濟的不景氣氛圍，現如今海外資產配置已經成為眼下財富管理領域的一個熱門詞彙。

數據來源《中國高淨值人群出國需求白皮書》

富裕起來的高淨值人士正在以移民、海外投資等方式平衡資產配置，甚至是資產實力相對不錯的的中產階級，也已經開始紛紛躍躍欲試了。

在中國國內的超高淨值人群中，60%在海外配有資產，但由於海外配置受限、不熟悉海外資產等原因，這部分人群在海外配有資產的金額實際上並不算高，一般佔其總資產僅10%左右。

而在眾多海外資產配置類型中，不動產最受青睞。一方面房產投資相比於股票、債券、生意等需要專業知識的投資類型，更加易於操作且風險低。另一方面房產投資在保值升值的同時還能創造租金收益。同時將海外房地產加入到資產組合中，可以增加投資組合的多樣性和穩定性，規避單一市場、單一貨幣體系下帶來的財富縮水風險。

放眼全球房產領域，如今的日本擁有著近乎完美的投資優勢和空間，日本民宿“投資”和“小資”兼容的模式，已經被眾多中國投資者所看中。現在的日本是繼美國、澳大利亞、加拿大後，中國人在海外購買房地產時最受歡迎的國家。在薛蠻子豪購京都房產之後,更多人開始關注這塊民宿投資寶地。

且看本期小瀛為大家帶來的詳細分析，為什麼要選擇投資日本房產。

1、日本房市成熟穩定，低投入換來高出租率和穩定的回報率。

“賣一套北京三環裡的房子，就能在東京買到一棟樓”，這早已成為不爭的事實。對於中國的投資者來說，日本的房地產的“門檻”相對較低，同時在高端地產領域也有獨到的優勢性。並且，與波動較大的中國房地產市場相比，日本房產市場也非常地趨於理性。

正因為日本購房投資的優勢所在，很多房產公司為了藉機會招攬中國買家去日本買房，會打出高於8%甚至是10%以上的回報率，但實際上經過我們的精準測算，去除各種手續費等開銷，實際租金帶來的年間純收益率多在4%~5%之間。

但是，我們可以轉過來看看國內的北上廣等一線城市，基本上年化回報率在1.5%-2%，郊區地段甚至只有0.5%-1%。所以，即使日本房產回報率沒有很多地方吹噓的那麼高，但對比之下仍有更加可觀的穩定收益可以拿。

2、訪日遊客逐年穩步遞增，住宿需求非常大。

隨著2020日本東京奧運會舉辦在即，當下訪日外國遊客的人數也在逐年穩步增長中。從日本觀光廳的統計數據來看，2018年，訪問日本的外國遊客數已增至3119萬人次,總消費超4.5萬億日元，突破歷史記錄，訪日遊客住宿需求強，各類酒店和民宿入住率高，熱門景區附近更是一屋難求。

3、日元擁有較強的避險屬性，

風險時期還能坐享匯率帶來的收益

日元具的避險屬性非常強，如今日本已連續超過20年坐穩全球最大淨債權國的位置，對外淨資產餘額遠超大部分發達國家。加上日本國內的低通脹、低利率環境，促使投資者前往海外尋求高息資產，而在風險爆發時，投資大量回撤又會推升日元的匯率。

就在前一段時間，令人猝不及防的人民幣匯率破7，日元大幅升值。僅單純的匯率變動這一項，就讓已經進入日本房產投資市場的老闆們能夠一夜之間穩拿超高利潤的回報。

4、經濟總量雄厚發展穩定，擁有開放的投資環境

直到2010年中國經濟總量超過日本之前，日本一直是世界第二大經濟體，時至今日，日本仍是世界第三大經濟體國家，人均GDP達到3.8萬美元，經濟實力雄厚，也是亞洲最大的發達國家。目前日本政府對國外投資者投資房地產是持歡迎態度，沒有有關通過外資購買房地產的限制，現在來日本投資置業正是絕好時機。

5、未來的10年，日本將迎來黃金髮展時期

近年的日本社會一直在討論這一個話題:“未來十年黃金期”。當我們還沉浸在為“失去的二十年”感到惋惜的時候，日本已經迎來了新的“十年經濟黃金期”!日本政府和社會輿論認為,從2020年-2030年,將是日本一個新的發展機遇期。

先來看看日本在接下來的這10年裡發生的大事件:

2019年，首次舉辦20國首腦峰會（G20）（已完美落幕）

2020年，舉行東京奧運會、殘奧會

2024年，大阪等全國三大賭城建成

2025年，舉行大阪世博會

2030年，訪日外國人將突破日本總人口的一半，即為6000萬人，並實現社會規格的全自動駕駛。

推動這十年裡經濟發展的堅強後盾則是日本上下正在積極努力的人工智能、大數據系統、物聯網、機器人、醫療業等新產業的研發應用。

在《美國新聞與世界報道》上公佈的2019年「全球最佳國家評選榜單」中，日本位居總榜單第二位，在亞洲國家中排名第一。

同時，在2019年最新公佈評選結果裡，日本被評為最有前景的國家。此外，日本還在創業榜單上名列前茅，綜合指數非常高，是非常受矚目的國家！

6、在民生問題上給予充分的制度保障，向著高福利國家邁進

日本買房投資到底好不好？我們還要關注一下這個國家的醫療、養老和教育等基礎民生政策。

①實行更加寬鬆的育兒制度

眾所周知，近十年來日本的出生人口數一路下行，總人口也一直呈現減少的趨勢，年輕人生活壓力大，越來越傾向不婚不育，“少子化”成了日本當前面臨的最嚴峻挑戰，所以政府現在都是大力鼓勵生孩子。

在日本只要懷孕時間達到4個月以上，之後無論是孩子出生，還是流產，早產，死胎，人工流產都可以直接拿到42萬日元（約合2.7萬人民幣）的補助。

對於孕期檢查，日本也會給予補助，提供的補助劵一般是在市役所提交懷孕申請時和母子手當一起發放，一般是14回的補助劵，每次去醫院進行孕期檢查時提交即可享受補助。

在孩子出生後到未滿1歲這段期間，如果在家休息育兒，也可以從僱用保險中獲得補助，金額為原來收入的50%。單親家庭有兒童撫養津貼，殘疾兒童有特別撫養津貼，殘疾人還有殘疾人津貼。

②真正普世惠民的醫療體系，養老制度完善成熟。

作為世界上人均壽命最長的國家，日本醫療體制的完善程度堪稱世界一流。憑藉著“高品質的醫療服務”和“醫療負擔相對平等”等優勢，日本的醫療制度被世界衛生組織（WHO）評為世界第一。

日本是世界上為數不多的全民醫保的國家之一，在日本居住的居民（包括長期居住的外國人在內）都享有加入國民健康保險的權利。1961年,日本修改了運行35年的《健康保險法》,制定了全民必須參加《醫療保險法》，要求公平地向全體國民提供醫療服務，目前日本國民醫療保險覆蓋率為99％，為世界之最。並做到了無論大病小病,都能讓人們都能看得起病、買得起藥,不會因鉅額價格望而止步。

圖源：寫真AC sorara

醫療保險經費來源，個人按收入8％交納，不足部分由國家及地方財政補貼，凡參加醫療保險均可報銷一定比例的醫療費用，大部分為80%至90%,自付10%至20%,家屬可報銷70%至80%,凡醫療費6.7萬元/月以上(約4500人民幣),超額部分實行全額報銷。

2019年5月，日本保險醫療協議會還批准了一款天價白血病的新藥“Kymriah”，加入全民醫保適用範圍。該種藥只需要使用1次即可見效，價格為3349萬日元(約合人民幣219萬元)。主要用於治療血癌中患“B細胞急性淋巴性白血病”的25歲以下病人以及“瀰漫性大B細胞淋巴瘤”的患者，且僅限用於抗癌藥無效的患者。

號稱“銀髮之國”的日本，是目前全世界老齡化最嚴重的國家，65歲以上老年人口占總人口的1/4。在日本養老不完全靠子女，更多的是依靠整個社會的保障和支撐。日本曾被美國《新聞週刊》評選為全球最適宜養老的國家，被稱為“養老天堂”，在這裡，老年人能真正做到享受養老。

③大力推行完善免費教育，減輕年輕人的負擔

近日，日本首相安倍晉三更是推出重磅利好政策：日本的幼兒教育和保育從2019年10月份開始實施免費政策，其中3至5歲兒童原則上為所有日本家庭可享受，0至2歲幼兒則以免除居民稅的低收入家庭為對象。此政策一出，不僅在日本，連國內的朋友圈也都瞬間刷爆了。

不僅侷限於此，面向高等教育的免費政策也將從2020年度起施行，還將對就讀大學的低收入家庭學生髮放無需返還的補貼型獎學金。

這一次是來自日本政府的官方宣佈，給日本民眾吃下一顆定心丸，表明了日本重視下一代培養的決心。日本首相安倍晉三還表示：“將把國家的社會保障轉變為年輕人和老年人都能安心的全年齡型。免費化是重要的第一步。”

更令人心動的是，以上所有福利政策同樣適用於外國人，只要是在日本居住並擁有3個月以上合法簽證，即可在日本享有以上福利。

雖然這些面向居住在日本人們的政策，並不和我們的海外投資收益直接掛鉤，但是日本當下一道道正在推行和即將實施優越民生制度，給居住在日本的人們吃了定心丸，從長遠角度來看，有助於國家的穩定和持續發展，這與樓市自然是有著千絲萬縷的聯繫的。

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