灰太狼121099251

房屋预售制度和公摊面积等都是我国效仿香港地区而来，这么多年确实已经不合适，需要进行改革

第一、提出取消公摊面积和现房销售已经被提出，目前来看多对于房价的影响很有限。取消公摊面积其实已经实行，但是对于房价的影响几乎是微乎其微，至于原因就是无非改变了下过去的计算房价的方式而已。而取消预售制度个人觉得也不会造成房价有大的波动，毕竟任何政策的实施的前提都是维持房价基本稳定，维持房地产市场稳定。

第二、预售制度被取消唯一的忧虑在于害怕引起房地产企业震动，资金不足问题恐会立即爆发。对于房地产企业有所了解的朋友应该知道目前为止我国房地产企业多数还是以高负债率著称，高达70-80%的负债率就决定了这些房企必须实行资金高流转才能维持运营。而预售款和定金则是房企主要的收入来源之一，跟大家分享一组数据，1—7月份，我国房地产开发企业到位资金99800亿元，其中定金及预收款33980亿元；也就是说定金和预收款占据了房企资金来源的34%。可以说这个比例数十年来一直如此，甚至还有增高的趋势。假如，取消预售后也就意味着定金和预收款项收入就会“消失”超过30%的资金缺口房企如何去补充？至今是大问题。

取消预售实行现房限售后，我的希望是房价基本稳定，几点愚见

第一、现阶段来说实行现房销售的地区还不是很多，实行现房销售的分两种情况。一种是主动进行现房销售，因为市场不景气等原因为了增加产品竞争力进行的操作，房价自然还是高不了多少；一种是被迫的，地方要求的，因为没有市场因素的干扰自然会出现现房限售的价格会比期房高点。这点对于有购房经验的朋友应该不陌生，一般会有前面几期的尾盘是现房，价格基本上很坚挺。自然个人是希望是因为市场因素倒逼房企进行现房销售的，毕竟这样对于购房者来说是最有利的。

第二、实际上现房销售后价格哪怕有些许的提升，多数购房者也不会在意。为什么这么说？因为目前购买期房的风险在不断提升，延期交房、烂尾等情况在任何城市出现的风险都越来越大。最聪明的投资哲学是安全性永远比收益率重要，也就是说按时收到房子比价格重要的多。这也是为什么我一直建议在购房风险比较高的三四线城市朋友购房尽量选择现房的原因，哪怕价格稍微高点。

综上，还是一句话房地产行业至今也是让我感到很无语的一个行业，几乎所有的房企要想有正常的生产活动就必须有银行不断贷款，也就是说房企自身造血能力不足是关键。这跟我们这么多年的房产政策尤其是预售政策有很大关系，相信如果取消预售制度，进行现房销售后，房企就会把注意力集中在盈利上而不是盲目囤地上。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注、转评哦。

勇谈房产经济壹贰叁

现在买房都是大家非常重视的事情，开发商也是为了满足大家的需求，开始了预售期房的套路，导致很多人都买的预售房，我们家当时也是准备买预售房的，但是我朋友制止了我，说房产预售制度都要取消了，我还傻傻往里跳，我开始不懂，现在不是都要抓紧时间买房吗？现在买肯定要比房子建成以后买要更划算啊！为啥要取消预售制度啊？

朋友说首先预售房就有很多不足的地方，早早的收了钱，然后在答应的时间里迅速建好，反正钱都收了，质量差不多就行了。有些有良心的开发商可能还会好好建房子，要碰到那些黑心的开发商，用一些劣质的材料建房，住的怎么能安心？再差一点，收了钱直接携款潜逃了，这得多麻烦。很多预售房建成以后，和开始说的完全不一样，但是都建完了，你也只能吃“哑巴亏”，听朋友这么一说还真是有道理，之前都没有想过这些问题，也不知道原来房产预售还会有这么多问题存在。所以才会要取消房产预售制度吧！但不是有句话说存在即合理吗？既然房产预售都存在这么久了，一定也是有合理的地方啊！那么取消房产预售制度是好事还是坏事呢？看看网友的真知灼见



网友一：取消房产预售制度好事儿啊！能够更好的保障住房质量，都要看现房，开发商也不敢偷工减料，或者携款逃了。这样一来购房者可以实地看到房子，也没有那么大的风险，不需要等那么长时间，等来的都不知道是什么房子，安不安全都没保障，虽然说现在要求开发商终生负责，但是上有政策下有对策，谁也不希望自己花那么多钱买了房子，最后却还出现什么问题，心里也不舒服啊！要处理这些问题也很麻烦，还不如一开始就看好房子的质量，住进去才能安心。



网友二：我认为取消房产预售制度是坏事，毕竟现在买房的需求还是很大，但是建房总还是需要一定的时间的，也不是短时间内就能够建起来的，那么可供大家购买的房源就会减少，小开发商可能无法生存，大开发商也得脱层皮，这样一来房价岂不是又会变高了？那么对于我们要买房的人来说，买房就更加困难了，导致成为一个恶性循环。到最后受苦受难的还是我们刚需。



听完朋友的分析以及网友的真知灼见，我还是决定不买期房了，每个时期的情况都不一样，可能之前房产预售的存在，是因为房产市场的突然火爆，买房需求迅速上涨，所以为了解决这个问题而出来的房产预售，但是现在房产市场也开始调控了，期房又存在着这么多问题，既然国家要取消房产制度了，也说明现在的市场或许不那么需要房产预售制度了，所以我认为取消房产制度是好事，你觉得呢？不妨留言和我们一起分享交流一下吧！

郑州房产论

据说商品房预售是从香港传过来的，当年那个现在跑到英国的富翁到大陆搞房地产，把香港炒楼花移植到大陆，改了个名叫预售。下面我就说说我们的买房史。

买房1.0版本。大壮家有块祖传的猪圈，嫌养猪一年才挣10块太辛苦，就把猪圈一拆，拆东家借西家，吭哧瘪肚的盖了个院，卖出去赚了100块钱，把大壮乐的鼻涕泡都出来了。

买房2.0版本。隔壁二狗一看，竟然有这么挣钱的买卖，赶紧买了块地，然后去衙门口办了一圈手续后发现：卧槽，盖楼的钱没有。于是灵机一动对一帮老邻居说：老少爷们，我这儿打算盖个大House，你们要等盖好了买呢得花100，要是现在买呢80。老邻居一听：呦，你当我傻啊，当然现在买了。于是二狗拿着大家的钱盖好房子，老邻居们住上新房，二狗赚了1000块，皆大欢喜。

当当当当，3.0版本来了。三臭看见大壮、二狗大金链子大手表戴着早急红眼了，可他一没钱二没地怎么办？可人家三臭有办法啊，他跑到老蔫家说：老蔫，你这块地我要了。老蔫：给钱。三臭：钱肯定给，现在这块地就算我的了。三臭跑到集上一通忽悠，什么上风上水、百年一遇、传世佳作只要99块9，还送猪肉一斤，大家纷纷掏钱。三臭拿了钱，买下了老蔫的地，盖好房交给大家，一算账足足挣了10000。

终极大招，4.0版本闪亮登场。四坏看见三人肥的流油，心想不就是垒小盒子吗，太小儿科了。他先用三臭的办法忽悠来一笔钱，买下了老蔫隔壁的地，剩下的钱没去盖房，把老蔫隔壁的隔壁的地也买下来了，然后拿着隔壁的隔壁的地又到集上忽悠钱，可集上有钱买房的基本上买的差不多了，所以四坏第二次没忽悠到多少钱。老蔫隔壁地上的房建到一半没钱了，包工头带着民工回家了，乡亲们一看：尼玛！就算孙子能打酱油了，房子也盖不好啊，怎么办？告他！衙役抓住四坏问他为什么不盖房了，四坏说没钱了。那钱呢？又拿去买地了。继续卖钱啊。这一波没忽悠出去。

于是有老乡开始怀念大壮盖房的时代，他们说还是看见现房踏实。

柳亭先生

内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》，借鉴的是1953年霍英东在香港创造的“卖楼花”制度。彼时最先由深圳引入，后被推广至全国。

预售制度是房企实现高周转的重要工具——开发商无需建好房子就能收钱入袋，实现资金回笼，再去征战下一个楼盘。而现房销售无疑去掉了地产商的杠杆，使房地产市场回归理性具有积极作用。

在短期，限售制度直接降低了住宅商品房的供应，因此，监管部门想以此控制房价的想法都失败了。更重要的是，在金融扩张时期，融资成本极低，预售制度的高周转特性除了让房企可以通过高杠杆得到高利润外，大量土地拍卖的出让金以及房地产企业所必须缴纳的营业税和增值税成了“香饽饽”。

在金融紧缩时期房地产市场的高杠杆反倒成为了金融游戏中的极大风险。前期过量的房地产投资挤占了大量银行贷款，地产商的房子又卖不出去，回不了款，假如地产商的资金链断裂，企业破产，银行的贷款无法收回，就有引发系统性金融风险的危险。这就是“去产能、去库存”政策的由来。

取消预售制度，虽然在短期内有压缩供应，抬高房价的风险，但从长期来看，对于降低房地产杠杆率，真正实现“居者有其屋”具有积极意义。反观香港，“卖楼花”制度实行几十年，除了把全港房价弄得亚洲最高，民众生活条件越来越差，贫富差距极端扩大外，只有一地鸡毛。

当然，房价的大起大落不利于社会的稳定，随着经济结构调整的进行，房地产回归到居住属性，民众购买力的提高将会稀释前两年高企的房价，这才是各种房地产调控政策的最终目的。而取消预售制度，只是迈出了一小步。

中山房叔喜哥

取消预售制度，会导致“两少两高”的现象出现，房价必定提高。这“两少两高”是什么？

开发商数量减少。

现在采用预售制，"土地成本+25%左右建安成本”即可启动一个项目，接着通过回笼的房款接龙式支付后续的各类款项。

如采用现房销售，则相当于全额投入了，资金门槛非常高，融资实力弱的小开发商和过度依赖资金快速滚动的大开发商，只能“洗一洗去睡了”，剩下少数有实力开发商在继续，“房价没有最高，只有更高”。

推盘量减少。

取消预售制，采用现楼销售，达到销售条件的建设周期拉长，同时，开发商为了降低资金压力，会减少了同一时间的开工量，以“多次少量”的方式建设。两方面的共同影响下，各个周期内的推盘量必定会减少，供小于求，房价必涨不降。

开发商财务成本变高。

建设到现楼才能销售，前期投入的资金是预售制的４倍或以上。前期投入的资金多，开发商所需承担的财务成本同样成正比增加。“羊毛取自羊身上”，大幅增加的财务成本分摊到房价后，房价上升。

开发商风险成本变高。

现预售制，一般在项目启动半年左右可实现资金逐步回笼；但如是现楼销售，按高层建筑的施工进度计，在两年后甚至更长的时间点才能开始回笼资金。在这两年只有支出没有收入的情况下，开发商所要面临的风险系数变高，例如经济形势变差、政策变化等，开发商的投入最终可能颗粒无收。

有一句话是：“风险越大，利润必要求越大”，现楼销售冒的风险比预售冒的风险成本高了，房价涨也正常。

综上，取消预售许可证，导致供应量减少、开发商成本变高，会推动房价上升，这是与“卖面包的摊位变少了，且面粉升价，面包一定会贵”的逻辑一样。

房微言

房屋预售制度个人认为是一种杀贫济富的制度，实行的是一种空手套白狼的政策。至从实行这种制度以来，房地产开发企业象雨后春笋一般在中国大地冒出一大批，有实力没实力的都在办房地产开发企业资质，因为只有房地产开发企业才能有售房这个权利.是它的出现拨高了中国的房价，掏空了个人又掏空了银行。举几个例子在房子火旺求大于供的那几年，一部分人只开口和地产商打招乎买几套房，但不交钱，等到房子交工时，房价已经上涨有的甚至翻倍，他己经出手了，这部分人一分钱没投资就赚到了利润，因为别人拿钱去买没房了，只好高价从他手中买，这样登记房的人无型赚了差价，偿到这个好处后，出钱买下再卖也合算，我看炒房也许就是从这个时候出现的，如果当时采取现房销售，房地产不至于乱到这个程度，买房要在峻工验收后办理房产证，再卖还需过户，市场上不会出现多处烂尾楼，不会让老百姓交了房款五六年住不上房的现象。预售制度是从资本主义制度香港引进的，香港市民居住情况如何，社会稳定如何，相信大家是有目共睹的，只能是穷的人更穷，富的人越富。实行现房销售就是去杠杆，就是不让开发商还没有建好一个楼盘，就拿着预售回笼的资金再去建下一个楼盘。去产能，开发商不会在没有建好一个楼盘之前再去拿地，去库存，市场上新增楼盘减少后，只能逐步完善市场上未完工项目或未售库存楼房，这样使市场会逐步回归理性，因为这几年建的房实在是太多了。那究竟实行现房销售房价是涨还是跌呢？有的人说开发商融资成本加大，市场房源减少房价会涨，本人不赞成这种观点，即使涨也是暂时的。为什么这样说呢，实行现房销售首先这样断了开发商的奶，加大开发商的融资成本，为了尽快使资金回笼，提高资金利润率，唯一办法降价促销。当前市场为什么那么多房不降价呢，大部分开发商认为资金短缺只是暂时的，而且还有融资的能力，不见棺材不流泪，还没有到达绝望的时候。所以实际现在房地产市场也是有价无市。但国家政策的制定是要总观全局的，既要让房价回归到和老百姓收入相符达到正常居住的属性，也要考虑经济结构调整政府收入和社会稳定的问题，这就需要时间，相信中国人民在中国共产党的正确领导下一定会处理好自己的事情，让老百姓买得起房，有房住。

星回岁末

如果取消房屋预售，短期会让房价下降，中长期会助推房价上涨。为什么会这么说？因为当前房子还是供不应求的状态，通过限购限售的手段是遏制了需求，这次稳住了房价，但是无法从根本上解决问题，被压抑的需求始终存在，而且越积累越多。取消房屋预售必然导致房屋供给减少，加剧了这一矛盾，所以取消预售会导致房价上涨，下面详细解说：

1、预售制取消的短期影响

如果突然需求预售制度，那么房地产开发商的资金回笼问题就会受到重大的影响，原本依靠预售制度把钱先收回来，那么可以提前进行房屋的建设，开发商可以在同等条件下建设更多的房子，如果取消了预售制，那么开发商只能前期完全依靠自身筹集资金，然后在房子建设好之后再通过销售来获得资金回流，这样就完成了一个循环。然后把这个楼盘的房子卖完之后，再筹集资金修建下一个楼盘，建好后再销售回笼资金。

取消预售制度开发商能够开发的面积减少，未来尽快回笼资金，只能降价销售回笼资金，然后投入到正在兴建的项目中，这个在短期内确实会让房价下降。但是当开发商通过降价销售获得资金后，他的下一个步骤是什么？

2、预售制取消中长期的影响

下一个步骤必然是放缓拿地的步骤，并且收缩项目战线，把兴建的项目缩减到和当前资金量匹配的程度，这个步骤一旦实施后，开发商兴建的房子会大幅减少，最后流通到市场上的推盘也会大幅减少，而居住的需求并没有变化，这样导致供需矛盾加大，房价会再次上涨。

所以预售制取消对房价稳定并没有什么好处，预售制是香港传过来的，我们的房地产的很多制度都是香港传过来的，这个并没有什么错，最后香港房价高企是另有原因，而非是预售制度的错误，预售制度的发明曾经也让香港人民居住环境大幅改善。

只不过在2003年以后香港新建房屋大幅缩水，最后导致新房供给严重不足，所以才房价高企，租金也高企，加剧了社会矛盾，这个矛盾和预售制无关。

中国要解决住房供给不足的问题，还是需要预售制的继续实施才可行！

壹号股权

您好，首先要搞清楚预售制度的由来。预售制最早在香港出现，由霍英东在1953年首创，俗称卖楼花。1994年我国出台了《城市房地产管理法》，建立了预售制度。此后25年里，由于我国住房总量和供应不足，再加上初期房地产企业自身融资能力的局限性和发展时缺少大量资本，基本使用这一销售方式。而购房者承担了未来全部的风险。

房地产行业经过25年的发展，从最开始空手套白狼式的野蛮成长到现如今房企的高周转，购房者的生活方式和选房意愿都发生了翻天覆地的改变，而现如今大大小小的房企还在使用预售制度，不但没有给国家经济建设节约不必要的开支，还加大杠杆进行盲目扩张，导致整个国民经济增长重心还在流向房市，限制了实体经济的良性发展。如果取消了预售制度，个人觉得这实际上是房地产行业良性发展的自然趋势。

对于到底是提高了房价还是降低了房价，其实并没有准确的定义。区域核心城市如果经济结构稳定、人口净流入大、国家重点发展，再加上房企资金链稳固，进行现房销售，再加上小区周边配套完善，房价必然提高。而靠高周转、资金链不稳固的房企，有可能成为烂尾楼，再加上城市经济结构单一、人口净流出，小区周边配套还未成型，房价很大可能降低。暂时处于中间的城市政策导向明确利好时还能稳步上升，政策导向稍微差点时可能停止增长或者降低都有可能。所以提高房价还是降低房价还是需要用辩证的方式进行考虑。

以上个人观点希望对您有一些帮助。

晓楠楼事

预售制是特殊时期的产物，开发商用时间和信誉抵押。在杂草丛生的土地上，画了一个香喷的大蛋糕，想吃蛋糕的人眼巴巴地等着，能否吃上不得而知。如果取消预售制，会出现下面几种情况：

第一，为什么要用预售制？

买房的朋友大都知道，购房前要看五证，其中就有一个“预售许可证”。预售对开发商好处多多，投入较少的宣传费，便可借鸡下蛋，用收到的预售房资金建设。购房者看到的只是一块草地，一张图纸，一堆沙盘。

第二，预售制有何危害？

预售制对购房者不确定因素太多。交了首付，主动权在开发商手里。为了吸引客户，不惜用高杠杆贷款，拖延交房时间，房屋质量难以保证，更有甚者，卷款跑路，留下一堆烂摊子。

第三，取消预售制会有什么影响？

取消预售制，直接现房交易，未来可期。这样会增加开发成本，对开发商有了约束，保证质量，减少纠纷和欺骗。购房者可以买到称心如意的房子。但是，开发商会把增加的成本转嫁给购房者，造成房价上涨。

有不同见解，欢迎下方留言。

远山667788

我国房地产市场发展到今天房产预售制度起到了极其重要的推动作用。尤其是在房地产行业发展到后期以后，在开发商大量资金的需求之下预售房屋成为了开发商回款持续发展的有力保障。也成为了不少人进入房地产行业的契机。不过在房产预售制度带来行业发展的同时，也带来了大量的问题，烂尾楼、货不对板等房产预售与交房之间的矛盾时有发生。这也引来了众人对房产预售制度的重新思考，是否要取消房产预售制度也已经提高到了一定的高度。那么在取消房产预售制度的呼声渐长的趋势当中，取消了房产预售制度是会提高房价呢还是会降低房价呢？如果房价真的提高了还有人愿意执意取消房产预售制度吗？

取消房产预售制度可行吗？

房产预售制度的出现缓解了房企的融资困难。只要有了钱拿到地，那么后续的开发配合预售基本就可以完成了。如果取消了房产预售制度，那么可以说房地产行业整体会出现收缩。因为房地产开发的周期至少两年，从拿地到建设到交房两年时间开发商要垫资多少？以现在的房价行情少则数亿，多则数十亿，上百亿。那么这么多钱如果开发商自己出的话一个项目也许还撑得住。项目一多几千亿，上万亿的垫资哪个开发商可以拿得出来呢？因此取消预售开发商不能前期回款以后遇到的最大问题就是房产市场的收缩，项目减少，大量开发商难以为继。所以说想要保证目前的房地产市场规模取消预售制度似乎是不行的。目前房价上涨的原因在于购房需求持续存在，一旦市场规模下降那么需求难以满足房价还将进一步上涨。

取消房产预售制度房价是涨是跌？

上面已经提过，取消房产预售制度会带来地产规模的收缩，从而供不应求导致房屋价格上涨。除此之外，就算房价不因供求关系变化而上涨也会因为期房变现房涨价。现房销售价格高于期房，原本在房产预售阶段就销售了的房子要等到两年以后竣工才能销售。两年时间房价能涨多少？企业的融资成本两年间又是多少，居民收入增长了多少，购买力增加了多少。这些都是增加房产销售成本的因素。所以，取消了房产预售制度之后带来的只能是房价的上涨。

房价上涨还有人愿意取消预售制度吗？

取消房山预售制度必然会有好处。规范市场减少购房者因为开发商失误带来的损失。也可以让购房者明明白白的买房。但是目前房价高企，可以花更少的钱买到房子应该才是当务之急。因此面对取消预售制度之后就可能上涨的房价一定还是有人选择买期房。其实规范房地产市场不应该是从取消某一个制度开始，而是应该加强监管，把购房者的降到最小，然后建立完善的体系，在问题出现之后把购房者的损失降到最小。而不是应该因噎废食。

从买房的角度而言房产预售并没有什么不妥，只是频频发生的维权问题让我们开始重新思考预售制度。但是预售制度的取消也不能保证开发商一定会严把质量关，也不见得人人都会满足于自己买的房子。所以房产预售制度所暴露的是开发商与购房者之间关系的不对称，如果可以解决这一问题，那么房产预售制度就依然可用。

關鍵字: 制度 预售 房产