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而就在雙十一這天，深圳樓市發生了一件大事。
11月11日，深圳“豪宅稅”有了新標準！從深圳市住建局獲悉，即日起容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅。
舉個例子，以深圳南山區一套90平方米的“滿二唯一”住宅為例，原登記價350萬，過戶價710萬，調整前南山區“豪宅”標準490萬，這套房屬於“豪宅”。
調整前：需要繳納增值稅+增值附加稅+個稅共計28.56萬元
調整後：只需要繳納個稅6.93萬元
也就是說，這套滿二唯一的房子調整前後便宜了21.63萬元。以綠中介2.7的中介費來計算，710萬的房子中介費用19.17萬。可以說，政策調整前後中介費基本是省掉了。
即普宅認定標準為：1、容積率1.0以上；2、建面144㎡以下
調整前是這樣的，從2015年至今，深圳的普通住宅認定包括以下幾個標準：住宅小區容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下或單套套內面積在120平方米（含）以下；深圳各區域過戶指導價普通住宅的限定標準。
即普宅認定標準為：1、容積率1.0以上；2、建面144以下或套面120以下；3、不超過各區普宅指導價。
調整前後，明顯的看到少了一個最重要的限定，那就是價格，而對於購房者那就是買房少了很多很多錢。
依據深圳目前二手房交易來看，除購房款以外，購房者還需繳納契稅、個稅、增值稅等稅費類目。是否處於“豪宅”標準之內，影響的主要有兩部分稅費：增值稅和個稅。
其中，不滿兩年的普通住宅和非普通住宅均需要按照（網籤價-登記價）/1.05*5.0%的標準繳納增值稅；滿兩年的非普通住宅仍需按此標準繳納，而普通住宅可免徵增值稅 。
個稅（核定）繳納上，普通住宅可按照（過戶價-增值稅）*1%的標準繳納；非普通住宅則需要按照（過戶價-增值稅）*1.5%的標準繳納，較普通住宅多了0.5個點。
為什麼深圳要調整普宅標準？
深圳此前一直在用的普宅標準是2015年的時候出爐的，以房屋價格、建築面積和容積率作為衡量標準。
2015年至今，深圳房價快速上漲，以價格作為普宅和非普宅的衡量標準，導致大量的普通住宅被“非普化”，嚴重損害了購房者、尤其是剛需群體的利益。
而本次深圳構建新的普宅標準，迎合了“房住不炒”的房地產大方針，對於購房者以及房地產市場或具有一定的利好：
1、一定程度降低購房者的購房成本，更大程度的保障了購房者的利益。
2、當前市場下行，許多城市陷入困境，包括北京、上海等一線城市。深圳此舉，將大量的非普迴歸於普通住宅，結合免增值稅的政策，或將在一定的程度上刺激二手房市場交易。
3、落實減稅降費政策，減輕購房者的稅費負擔。
綜合來看，有房住不炒以及減稅降費大政策的影響，也有當前市場下行的影響，但歸根結底，還是老政策已經不適應於當前的房地產市場，導致許多本該是普宅的住宅被非普化，老百姓購房壓力變大。本次調整也是政策的迭代更新，對於購房者以及市場都是利好。
北京普宅標準是什麼？
來看一張圖，北京普宅標準和深圳調整前的政策類似，都是由建築面積、容積率和價格決定。
北京的普宅認定標準是2014年開始執行的，至今已有5年。與深圳相同的是，北京也面臨普宅豪宅化的情況。
以北京目前執行的普宅標準來看，大部分都是非普通住宅，尤其是新建住宅，據統計，北京86%的新建住宅被認定為非普，六環內的新建住宅可以認定為普通住宅的僅有5%。
許多六環內的項目雖然有普宅，但很多都是一些數量很少的小戶型產品，難以滿足大量剛需的購房需求。
眾所周知，北京的普宅和非普宅在首付上差異很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。
比如一套500萬的房子，首套：普宅首付175萬，非普首付200萬，差額25萬；二套：普宅首付300萬，非普首付400萬，差額100萬。無論是對於剛需還是剛改來說，影響都比較大。
北京應該調整普宅標準嗎？
我們知道，當前房地產市場發展方向是以穩為主，在北京這樣的城市，認房認貸政策讓購房者買房更加謹慎，同時遏制了炒房現象。北京目前六環內的大部分房子都是非普通住宅，而市場上有購房需求的都是剛需或剛改人群，他們都是普通的中產階層，很少有超高收入的家庭。就二套來看，一套500萬的房子首付比例差額就是100萬，對於許多家庭是難以承受的。
5年時間，北京市場無論是房地產環境還是房子價格都發生了大的變化，普宅的定義也應該針對當前的市場現狀做出相應的調整和變化。
大家覺得北京應該調整普宅標準嗎？
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