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在樓市的分析之中，我們認為經濟學家李迅雷的分析更加務實理性，數據詳實，值得房地產圈內外的人學習。最近，李迅雷就當前的宏觀形式發文稱“地產的韌性正在逼近臨界值”。我們認為房價經過幾輪快速的上漲後，現有的收入難以支撐繼續上漲。當前各城市轟轟烈烈的打折表明房地產市場正在快速降溫。李迅雷所說的“臨界值”其實已經到來，具體分析如下：
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一、截止上月，70城和百城房價房價維持在正增長，但是，同比漲幅逐漸回落。結構上，一線城市房價增速低位徘徊，二三四線從高位逐步回落。雖然房地產市場在降溫，大面積下跌暫未開始。房價上海的“餘熱”還在，追漲殺跌的心態還在。其實，從國家統計局公佈的數據，9月房價實際上下降了5元每平米，10月房價數據暫未公佈。
二、房地產銷售端的回落速度非常慢，主要原因是房地產市場的需求更多來自“追漲殺跌”帶來的慣性所決定。2017年、2018年商品房銷售均在17億平米左右，今年銷量大概率與去年持平。如果按住宅銷售面積對應的可居住人數來看，每年新建住宅大概可容納4000多萬人居住，近三年住宅銷售量可供1.2億人居住。
新建住房這麼多，新生人口需求能滿足嗎？我們來看一看人口出生數據。2017年出生人口為1723萬，2018年出生人口數量是1523萬，2019年出生人口大概率繼續減少，不超過1500萬人。近三年出生人口總和不超過4746萬人。
我們把三年新建住宅數量和新生兒數量做一個對比，按人均40平米住房需求滿足後，還會空置約31億平米住房。這31億平米住房以後以大概率會空置了（部分人員由老舊房屋搬至新房，原有的舊房就會空置，所以，這裡31億平米是三年建設帶來的空置總量），因為，截止2017年，城鎮戶均住房為1.18套。房子實際上已經供大於求。正如李迅雷所說，買房的來源於“追漲殺跌”帶來的慣性，這個慣性我們認為，很快會消失了。
三、住宅庫存正在觸底回升，房價走平和下跌的城市逐漸增多。官方統計商品房的實際庫存水平遠低於實際水平。統計局口徑是已經竣工但未銷售出去的商品房。實際銷售的是期房，一開工沒多久就開始賣了，就形成供給，沒有賣掉實際上就已形成了庫存。按照歷史經驗，一旦庫存達到某個臨界值，價格就會出現回落。從上面近三年住宅銷量與人口數量及當前的真實庫存來看，量價齊跌的臨界點正在向我們走來。
樓市正在從量變到質變，房價將會由假摔變真跌。
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