深圳寫字樓怎麼了？租金下降、空置率上升、銷售額慘淡成為其擺脫不了的魔咒。
根據第一太平戴維斯公佈的數據顯示：自2018年四季度以來，深圳甲級寫字樓租金連續三個季度下滑，從2018年第四季度的234.8元/㎡/月下跌至2019年第三季度的208.3元/㎡/月，空置率則由2018年第四季度的18.1%上升至2019年三季度的22.4%。
來源見水印
與空置率上升相輔相成的是，深圳一手辦公類物業的銷售率也是相當慘淡，近一年時間，銷售數據屢屢下跌。
據中原研究中心數據顯示：2019年上半年，全市一手辦公總成交面積同比下滑1.68%；7月份，成交面積環比下降23.85%；8月份，成交面積環比下降17.27%；9月份，成交套數環比下降9.60%；10月份好不容易套數面積小幅回升，結果11月份又大幅下降，成交面積環比下降54.8%。
如此扎心的數據，深圳寫字樓市場還能好嗎？
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賣了一年多，
蔡屋圍甲級寫字樓國速世紀大廈只賣出兩套
寫字樓市場慘淡，即使是深圳傳統高端商務區——地王蔡屋圍商圈裡的甲級寫字樓也不能倖免。
據咚咚找房市場一線調研數據顯示：該區域辦公樓租金同比下滑10%-15%，整體空置率約在20%左右。
為了核實該數據是否真實可靠，樓校長上週進行了實探，結果發現市場情況比上述數據更加慘烈。例如位於寶安南路的國速世紀大廈，自2018年9月份開盤以來，129套辦公產品只賣出去了2套！
國速世紀大廈目前已經完全建成，在周邊一眾老舊住宅中顯得特別高大上，位置交通也還不錯，距離3號線、9號線換乘站紅嶺站約700米，步行幾分鐘即可到達。
項目分A座和B座。其中A座是商務公寓；B座是辦公產品，共29層，每層約1400㎡，管理費18元/㎡，只提供普通的來訪登記、客戶引導等服務。此外，項目1-4樓為商業，招商銀行、全家、星巴克等確定入駐；5樓是多功能平臺，有健身房、茶室、書吧等公共空間。
從內部裝修檔次來看，項目算是甲級寫字樓的平均水準，共有7部電梯，實行高低分區。
每層樓都設有公共衛生間和茶水間，雖然基本需求都能滿足，但是公共通道還是顯得很狹小，走在其中很有侷促感。
在諮詢過程中，銷售告訴樓校長，本項目備案了12-29層共計129套辦公產品，全部對外銷售，備案單價5.2-6.5萬/㎡，現階段除了12樓和15樓可以散售之外，其餘樓層全部整售（整售價格可以優惠，還能提供定製服務，包括高品質物業服務等）。該銷售稱，截止目前項目賣得很不錯，有許多大客戶已經包下不少樓層，散售戶型也所剩不多，接下來可以賣的套數非常少。
但樓校長查詢了住建局官網，發現國速世紀大廈是2018年9月20日拿到預售，9月26日開盤銷售，如今一年過去了，只有兩套產品顯示已備案。
上下滑動查看住建局備案情況
眾所周知，網籤備案往往具有一定的滯後性（可能會延遲一個月），抱著國速世紀大廈也許是近兩個月才突飛猛進有了大量成交的心態，樓校長又查閱了中原研究中心對於辦公市場的調研報告，結果顯示11月份雖然羅湖一手辦公產品成交不錯，但也是招商中環、粵海城等樓盤的功勞，而國速世紀大廈卻是“查無此人”。
總之，無論是官方公告，還是市場數據，國速世紀大廈的真實銷售成績與現場銷售口徑大相徑庭。為了營造熱銷假象，開發商也是煞費苦心。
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出售產品切割成小面積，
“曲線救國”的套路行得通嗎？
除了大聲吆喝，為了取得好成績，開發商在源頭也下了不少功夫：
1、打造超小戶型辦公，買入門檻降低；
2、入駐企業不設限，准入門檻降低。
樓校長現場瞭解得知，國速世紀大廈辦公產品層高約4米，實際使用率約68%。除了一套393㎡產品，其餘產品面積都很小，在129-258㎡之間，也就是說，該辦公產品最大的室內實際空間只有175㎡左右，甚至還不如一個豪宅大……
樓校長看了一套258㎡，雖然光線還不錯，但室內空間確實不大，按照《辦公建築設計規範》標準，普通辦公室每人使用面積不低於3㎡，因此該間辦公室最多隻能容下不到60人辦公。而這套產品目前正在搞特價，均價4.7萬/㎡，總價約1200萬就能買到，幾乎是在最低備案單價上打了9折。
最小建築面積129㎡的戶型，總價則在770萬左右，有限的使用面積不僅限制了辦公人數，還導致室內光線也不充足，即使在室內完全沒有其他物品的時候光線也很一般。
當樓校長對如此小面積的辦公產品能引進什麼樣的企業產生質疑的時候，銷售表示正是因為面積小，所以目前對入駐企業資質並不設限，而且由於沒有門檻，所以更能吸引租戶，買入之後不用擔心出租問題。
不過，樓校長認為銷售的話並不可靠，將寫字樓分割成小面積出租，雖然短期內會相對容易租出去，但帶來的弊端是入駐企業的門檻降低，企業實力弱，租賃的流動性也會加大，而這對於持有者來說都是非常不划算的。
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深圳寫字樓為什麼這麼難？
按理說，國速世紀大廈作為蔡屋圍區域內目前唯一在售的一手寫字樓產品，應該能得到市場的一定認可才對，為何實際情況如此尷尬呢？
從整個市場來看，原因是多方面的。
首先，深圳甲級寫字樓價格漲幅太高了！據第一太平戴維斯統計，深圳甲級寫字樓價格指數過去十年增長了120%，價格增幅超越香港，位居大灣區第一！
寫字樓指數=當期均價（均租）×100÷基期均價（均租），此處為深圳寫字樓成交價格指數，數據及圖源：第一太平
其次，深圳寫字樓還累積著天量庫存。據統計局官方數據顯示，從2017年開始深圳寫字樓新開工面積增加，2017年新開工面積883.6萬平方米，2018年新開工863.8萬平方米，而2019年上半年深圳全市甲級寫字樓存量已經達到553萬平方米。
一般而言，寫字樓工期在3-5年左右，就意味著到2021年，深圳寫字樓總存量或將突破千萬！就算每人按10平米辦公面積計算，未來幾年深圳新增寫字樓可以容納近100萬人，可以說這相當於再造一個深圳CBD......
來源：國家信息中心，華經產業研究院整理
最後，在價格上漲、存量增加的情況下，市場經濟下行，市場需求在減少。深圳房地產研究中心李宇嘉博士認為，2019年國家對金融P2P行業監管力度進一步加大，讓金融P2P行業步入了最為艱難時刻，深圳金融中心地帶的很多P2P企業，要麼被清退，要麼主動離開。在短期內，一大批金融P2P企業集體撤退，在沒有同等數量企業入駐的情況下，深圳甲級寫字樓空置率當然就會出現大幅的上漲。
在這樣的市場背景下，國速世紀大廈雖然佔據了羅湖較為優質的地段，但開發商給自己產品的定位卻存在極大的問題：
根據今年9月羅湖區政府發佈的紅嶺新興金融產業帶規劃來看，蔡屋圍地區的目標是打造金融總部經濟，未來將集合銀行、保險、財富管理、大型券商以及資產管理公司總部辦公，形成區域金融核心。
但尷尬的是，國速世紀大廈將辦公面積分割得如此之小，與定位本就高大上的金融總部企業在外形氣質上格格不入，這種悖離市場需求的操作只會讓其陷入更加尷尬的境地。
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