近日，上市房企已陸續公佈10月經營數據，截至11月12日，上半年的銷售TOP20房企（據克而瑞上半年全口徑銷售金額排行榜單）中已有16家公佈10月“成績單”，華潤置地和龍湖集團暫未公佈，而金科股份和綠地控股未按月披露經營情況。
上述16家房企中，中國恆大10月銷銷售額達903億元，問鼎“銀十”銷冠，融創中國和碧桂園分列第二、三，分別為644.30億元和567.60億元。而其餘幾家銷售額均不到500億元，多集中在100-200億元之間，市場份額繼續向少數頭部企業聚攏。
以價換量基調延續
與去年10月對比來看，共有15家公司10月銷售額呈同比上漲，其中，旭輝集團10月銷售額同比增長76.20%，增長幅度最大，中國恆大次之，同比增長70.25%，第三為中國金茂，較去年10月增長了55.39%。而招商蛇口雖實現了同比增長，但增幅僅有2.47%。
16家房企中，只有萬科10月銷售額同比下降，下滑幅度高達19.77%。而萬科銷售額的下滑主要由於銷量下滑，公司當月銷售面積同比下降20.51%。而另外15家房企銷售面積均實現了同比增長，其中，中國恆大銷售面積同比增超9成，旭輝集團增幅也達到79.61%，碧桂園、中國金茂和金地集團的銷售面積增幅均超50%。
而上述公司規模上升的背後或系“以價換量”。統計數據顯示，10月，大部分房企的銷售均價同比都有所下降。其中，金地集團10月促銷力度最大，銷售均價同比降低20.91%，也就是說，平均來看，每平米較去年10月便宜了4811.18元。新城控股、招商蛇口和中國恆大銷售均價也均降超1成。
而世茂房地產10月的銷售均價則逆勢上漲了9.16%，中南置地和中國金茂也小幅上升，萬科和融創與去年銷售均價基本持平。
雖然從往年數據來看，房企在下半年都會加大推盤力度，適度促銷衝擊規模。但在今年房地產政策持續收緊的背景下，房企面臨的銷售壓力較大，對比來看，今年的降價力度較去年有所加大。
今年10月16家房企中有9家均價下滑，而去年為6家。碧桂園、萬科、恆大今年10月銷售均價的變動幅度為-7.76%、0.93%、-12.33%。而去年同期分別為-2.69%、6.71%、5.96%。
事實上，碧萬恆等頭部房企降價並不常見。而今年下半年以來，包括碧桂園在內的多家大型房企已連續多月均價下滑。
同去年一樣，今年的銀十也不如金九，大部分公司10月銷售呈環比下降，陽光城銷售額環比下降近50%。
行業持續分化
Wind數據顯示，自2019年2月以來，全國商品房銷售持續下滑，今年9月下降了0.1個百分點。而全國房屋竣工面積已經連續21個月下滑，今年9月下滑了8.6個百分點。
克而瑞數據顯示，9月，29個重點城市新建商品住宅成交面積2422萬平方米，環比下跌6%，同比下跌2%，成交面積不及2019年月平均值。
各類數據都表明，房地產市場在持續降溫。
金九銀十是房地產企業的傳統銷售旺季，近些年在房住不炒等政策調控下，不再像往年那麼火爆。但對比可以發現，top20房企中除極個別以外，大部分銷售額還是實現了同比增長。今年9月上述16家房企中，除了保利地產銷售額微降0.18%以外，其他均實現同比上升。
也就是說，在行業整體銷售下降的情況下，頭部房企的銷售依然在上升，佔據了更多的市場份額。金九銀十不是不存在了，未來或許只會存在於少數頭部公司。中小房企正在面臨逐漸被龍頭擠壓的艱難局面，易居研究院數據顯示，年內破產的中小房企多達431家。
金九銀十量價齊升已不再是易事。銀十銷冠中國恆大，同樣也是金九的銷售額最高者。但其銷售均價也是當月同比下降最多的，達到14.62%。
此外值得一提的是，在9-10月，大部分房企雖銷售額實現同比上漲，但增速已明顯放緩，9月尤其明顯。
其中，碧桂園和萬科在2018年9月銷售額較上一年度下滑，2019年9月迴歸正增長。除去這兩家外，2019年9月銷售額增速較去年放大的只有招商蛇口、龍湖集團和中海地產。剩下的幾家9月銷售增速均呈放緩態勢，新城控股、世茂房地產增速放緩尤其明顯，2018年9月的三家銷售額增速均達100%，而今年分別為17.96%、56.54%。
10月情況與9月大抵一致，碧桂園和中國恆大2018年10月銷售較2017年同期下滑，今年10月實現正增長，10月增速較去年有所上升上升。但整體而言，金九銀十與往年已有大不同。
房地產行業過冬之際，頭部房企面臨的也許只是增速放緩，尚可以價保量等待下一個“春天”，同時伺機轉型升級繼續驅動增長，但對於小房企來說，當下已經是“生死存亡之秋”，行業分化預計會繼續深化。
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