WeWork冲击IPO失败带给整个行业强烈的负面情绪。
作者：花爷（深氢商业特邀研究员），全文1500字，读完约需要3分钟。
在经过估价缩水超50%、撤回IPO申请，到CEO被“逼宫”辞去职位、计划裁员4000人等一系列风波之后，曾被多方看好的共享办公项目WeWork一夜陨落。“行业鼻祖”WeWork首次冲击IPO的失败，不仅对其自身来说是一盆冷水，对整个共享办公行业同样是强烈的负面情绪。
在大洋的彼岸，由原万科集团副总裁毛大庆于2015年4月创办的联合办公空间提供商优客工场（Ucommune），则一直被视为中国版的WeWork。尽管此前有关优客工场谋求上市的消息屡有传出，但似乎都没有这一次有鼻子有眼——据近日《华盛顿邮报》报道，优客工场已向美国证券监管机构递交一份秘密招股说明书，计划在今年年底前IPO。
这则消息的传出令市场颇感意外，有资深投行人士对其IPO的成功概率持保守态度，该人士表示“优客工场的运营模式与遭到冷遇的WeWork基本相同，并没有特殊理由支撑二者最终结果会出现什么不同；国内大环境上，北上广深等核心城市写字楼的整体出租率已呈持续下行趋势，国际市场也因政局变化而增加了诸多不确定性，这些都对“整存零取式”的空间服务收入造成影响；最后，这种商业机构的本质其实还是房地产公司，但市盈率却按照科技公司核算，这也存在一定的不合理性。”
所谓“整存零取式”，其实就是优客工场通过与物业拥有者签订长期租约，并以短期租赁的方式进行二次出租。就单位面积的租金成本而言，短期租赁用户支付给优客工场的租金成本要高于优客工场支付给物业拥有者的长期租赁成本，而这之间的差额，便是优客工场们的主要利润来源。
所以，WeWork也好、优客工场也罢，尽管打着共享概念、科技手段、优化服务等旗号进行宣传，但其业务本质依然是房地产（空间）服务，因此租金收入仍是其核心盈利点，其他花样繁多的所谓增值服务其实只有两方面意义：一是直接促进出租率的提升，获取更多租金收入；二是间接证明自身含有科技基因，股价/估值还有进一步抬升空间。
还有人认为，按照眼下的发展势头来看，倘若优客工场IPO得以侥幸通过，也难免不会出现一二级市场估值倒挂、开盘破发等现象的发生，这或许会成为华尔街做空机构的一次宰割机会。
这似乎也从某个角度印证了中概股相同的上市路径，相对于真实的盈利能力，多数创新企业依靠的是资本热度和主打概念推高自身的资本价值，但随着资本市场开始趋于冷静，因此企业主营业务能力如果不足以支撑其高估值，随之而来的便是估值的下滑和资本的出逃。
深谙资本之道的毛大庆，极为重视优客工场的盈利模式，在办公空间运营和楼宇管理业务之外，还打出要为企业及个人会员提供强有力的线上增值服务：比如以线下联合办公为流量入口，对入驻企业提供品牌、管理、资源等方面的帮助；再比如对后台沉淀下来的大量用户数据进行分析，对从事相关业务的企业进行线下联动和合作撮合......
可以说这些以“打造生态”为愿景的设想还是很有远见的，但实际情况却十分“骨感”，笔者从一些入驻企业的口中得知，除了签约付费这样的租赁服务之外，自己并未从优客工场那里获得其他有效的附加服务。用户逻辑下，服务细节已变得前所未有的重要，但首先还是要将这些服务（设想）实打实地落地。
抛开上市这件事情来讲，笔者对优客工场还是寄希望于未来的，只不过这家企业所关注的不应该仅仅是物理层面的办公空间共享，而是应该把对“人（入驻企业）”的服务放在核心位置，因为只有人、只有口碑才能真正助推空间运营效率的提升，同时带领这家企业走向荣光。
共享办公自兴起至今不过短短四年时间，而这个行业在国内的发展速度已逐渐放缓并趋于稳定。未来，或许那些会根据大市场的经济周期做出商业调整，对空置空间合理开发更多使用方式，对入驻企业（群）进行价值挖掘的共享办公企业，才更值得人们期待。
閱讀更多 深氫商業 的文章
