梅林，作为深圳市重点开发片区之一，是福田为数不多的工业厂房集中区块，产业升级的现实意愿比较强烈，开发难度较小。

通过区政府统筹协调，落实城市更新的公共利益、进一步加快推动梅林片区成为“深圳智城”，为后续产业发展提供优质产业空间，推动“产城融合”融合商务、产业、生活、休闲等多种功能，打造宜商宜业宜居的新城区。

1、满京华康美地块城市更新项目

满京华康美地块位于北环-新洲立交东北侧，拟更新单元用地面积8588.3㎡，拆除重建用地面积8588.3㎡。项目现状为2栋工业厂房，合计拆除建筑面积1.82万㎡。

项目暂处于改造意愿公示阶段，由康美药业股份有限公司作为申报主体，申请将该项目纳入城市更新单元计划中，属于小地块更新。

2、上梅林美视地块城市更新单元

上梅林美视地块城市更新单元位于梅林路与凯丰路的交叉口西南处，拆除范围用地面积为7278.56㎡。更新方向为新型产业用地；项目现状为私宅及美视厂房，拟拆除地上建筑面积14624.5㎡。

值得注意的是，根据小地块城市更新政策规定，拟拆除重建用地范围内应提供不小于拆除范围用地面积的30%的无偿移交给政府的独立用地，移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分按相关规定协议出让给项目实施主体按照规划进行建设。也就是说该项目仅0.5万㎡可供开发商开发建设。

项目申报主体为深圳泰源商务服务有限公司，由港资公司泰源实业发展有限公司全资控股。或属于原权利主体自行改造的项目。

进展：已纳入《2018年福田区城市更新计划第一批计划》成功立项。

3、下梅林村城市更新单元二期改造项目

下梅林村改造共分为5期开发：其中一期为绿景虹湾，二期为该项目暂定名为皇庭国际公馆，三、四、五期改造项目尚未启动。

下梅林村二期项目位于梅林片区梅华路与梅丽路交会处西侧，南出北环大道，与城市主干道新洲路交会。该项目于2010年列入更新单元计划并获批更新单元专项规划，2016年确认项目实施主体，由深圳市皇庭房地产开发有限公司负责开发建设；项目已于今年4月动工，预计2020年底竣工。

拆除重建范围用地面积1.48万㎡，开发建设用地面积1.2万㎡，总建筑面积10万 ㎡，计容面积78794.03 ㎡，不计容面积 30369.9 ㎡。其中：住宅23800㎡，商业15000㎡、商务公寓37230㎡。

环评报告显示，项目共包括五座塔楼及底层商业裙房，其中 A 座（30F，99.95米）、B 座（20F，69.7米）、C 座（28F，99.95米）为商务公寓塔楼；D 、E 座（31F，99.95米）为回迁住宅塔楼。底部是四层（局部三层）商业裙房。

进展：项目已列入2018年第一季度56个重大项目，并于今年4月动工，预计2020年底竣工。

4、中粮金帝食品厂区城市更新单元

金帝食品厂项目位于梅华路与梅秀路交界处西南角，靠近北环大道，距离9号线下梅林站和梅村站均为900m内。该项目被纳入《2017年福田区城市更新单元计划第一批计划》，申报主体为中粮地产集团深圳房地产开发有限公司，拟更新方向为新型产业。

根据规划，项目拆除用地面积28409.5㎡，开发建面24147.5㎡，计容积率建筑面积144810㎡。其中：产业研发用房10万㎡（含创新型产业用房12170㎡）；产业配套用房3.8万㎡；公配面积5300㎡（含：社区警务室、社区管理用房、公交首末站、文化活动室）。另，不计容积率建面3700㎡，其中一处110KV全地下式变电站3500平方米，一处地下信息通讯机房（片区汇聚机房）200平方米。

建成后，项目由两栋 30F、40F的产业研发用房，一栋33F的配套宿舍以及2F配套商业组成。

进展：2018年4月确认实施主体为中粮（深圳）智汇置业有限公司。

5、恒利科创园（M16地块）城市更新单元

M16地块位于梅林街道，梅华路与梅中路交界处西南角，与中粮金帝食品厂项目相邻。项目被纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》, 即梅林国际电子商务产业带M16地块城市更新单元，申报主体为深圳市嘉恒恒基投资有限公司，拟更新方向为新型产业功能。

根据规划，项目拆除建面13656㎡，分为两个地块。开发建设01地块用地面积9907.4㎡，计容建面59440㎡，其中：产业研发用房41610㎡（含创新型产业用房5000㎡），产业配套用房15780㎡，公配设施2050㎡。

贡献用地02地块用地面积3000㎡，计容建面18000㎡，全部为产业研发用房。无偿移交给政府。

建成后，项目由两栋20F高层产业研发用房，一栋30F产业研发用房以及2F配套商业组成。其中01地块的两栋产业研发用房配套有宿舍.

进展：2017年12月单元规划获批。

6、中康生活区城市更新单元

中康生活区早在2012年被列入深圳市第四批城市更新单元计划中，申报主体为深圳市福田区城中村（旧村）改造办公室。项目属于旧住宅区类拆迁重建更新项目，根据《城市更新办法实施细则》的规定，应由福田政府制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案。

2014年福田区政府发布的中康生活区更新单元规划公示来看，项目规划范围北临广林街，南临梅林路，西临梅村路，东临广康路。用地面积3.2万㎡，拆除用地面积

现如今小区内挂满了关于旧改的宣传标语，但在与居民交流的过程中得知，仍有大部分的业主并没有选择签约

补偿不一致转棚改？

据业主提供的中康生活区搬迁补偿安置协议标准内容：项目套内建筑面积拆赔比按1:1，额外补偿40万/户；回迁房屋装修补偿费按被搬迁房屋建筑面积×800元/㎡或按第三方评估重新定价；搬迁补助按两次搬迁共计8000元/户；临时安置费按被搬迁建筑面积以每月60元/㎡ 为基准，逐年递增10%；如按期搬出另外奖励8000元。

随着深圳的不断发展，城市规划旧改也在不断地扩张，几乎每个小区都会存在回迁房的现象，回迁房的交易成为了比较普遍的现象。在示范区背景下，投资回迁房也逐渐成为一条通往财富的路。

完毕，谢谢鉴赏！

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天道简介：

一线房地产从业人员，自学中国经济流通学。从事房地产数10年，诚信经营，专注城市更新 深莞惠一手楼住宅写字楼商铺买卖及租赁。

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