今天，原本不屬於房產圈躁動的11月11日，因為深圳樓市突然傳出來的一條大消息，變得熱鬧起來。
這意味著，深圳“豪宅稅”徵收標準迎重大變化：
從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅。
一時之間，購房群裡網友都炸了鍋。
這裡的所謂“豪宅稅”，是指二手房交易時的增值稅，稅率為是5%。
粗略估算一下，此後，深圳二手房交易少則省下十幾萬，多則幾十萬，對購房者來說，是利好無疑了。
01
說到這個“豪宅稅”，咱們先來捋捋事件的來龍去脈。
營改增之後，四大一線城市二手房市場交易中的增值稅是這樣規定的：
1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；
2、個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；
3、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
在上一輪調控中，深圳收緊了“普通住宅”的認定標準，“普通住宅”被徵收“豪宅稅”，就是和上面第二條有關。
同時，深圳各區都給出了“豪宅線認定”，具體如下：
以房價最高的南山區為例，超過490萬的房子，就被認定為豪宅，即便持有超過2年，出售時，也會被徵收差價5%的增值稅，且在實際交易過程中，按照深圳二手房市場的約定俗成，這筆錢都會被轉嫁到買家身上。
上述這個標準從2015年頒佈以來，一直沒有調整過，即便房價已經上漲了很多。
490萬，按照現在深圳樓市市場行情，在動輒單價超10萬的南山區，也就買個40多平米的房子，這就導致了深圳大部分普通住宅“被豪宅”。
02
對於深圳樓市“豪宅線”偏低的情況，致使二手房交易稅費太高，造成近些年二手房交易市場活躍度降低，大家更願意買新房。
而本身深圳樓市新房供應量又較少，剛需或者剛改不得不推遲買房計劃。行情上來看，新房二手房市場兩端冷熱不均，購買方需求又被抑制，因此，此消息一出，也難怪深圳房產圈都不淡定了。
從2019年11月11日以後，這種符合條件要求、且持有超過2年的住宅再出售，全部免除增值稅之後，保守估計要節省幾十萬元，對於剛需或者剛改需求的購房者來說，省下的即賺到的。
那麼，這對深圳樓市有何影響呢？主要有以下三方面：
首先，降低了購房者特別是剛需購房者的購房成本考慮；其次，一方面，會讓買房負擔減輕，有了更大的入市動力；再次，這對整個二手房成交起到了更有利的作用，稅費減少了，購房門檻同時也降低了。
03
對於今天深圳樓市這一突發利好，「幸福裡城事專家團」的樓市專家們又是如何分析的呢？
觀點一
@探房杜咔咔：降稅的背後，是為了吸引更多的人才。
今天，深圳樓市迎來了一個大消息，就是4年沒有調整的豪宅稅終於改革了。從11月11日起，144m²以下的住宅終於不用再收豪宅稅了。
那麼這次新政對於深圳樓市有哪些影響？
1.二手房開始活躍。
深圳自從15年之後，開啟了各項調控，導致二手市場一直被壓抑住。別的不說，就這個豪宅稅。
以福田為例子，隨便買個小戶型的房子就得超過470萬的房子，但面積卻還不到100平方，就得多交30-40萬的稅，作為剛需客戶來說，明顯承擔不起。
想不超過這條線，逃稅的話，又得增加首付比例，著實讓人頭疼。
因此，這次取消豪宅稅的價格，會讓沉默已久的二手房，再度迎來春天。
2.解決新房供不應求的局面。
過去深圳的新房和二手房的比例，基本是2:3，新房佔據的比例還是很高。
但從16年後，二手房被政策壓抑住後，大部份忍都跑去購買新房，導致新房和二手房的比例為1:4。
一般情況下，一個城市的新房和二手房的比例不足1:1的話，那意味著城市發展的速度開始變慢，住宅這種單一產品就有供過於求的風險。
3.降稅的背後，是為了吸引更多的人才。
自從今年，深圳成為自貿區之後，對於人才的需求更加大。
那麼這些人才來到深圳，想讓他留在這裡賣命，那肯定得解決住的問題。但深圳新房的供應量我們都知道，僧多肉少。
因此，最好的方法就是讓他們去購買二手房，那麼減稅就不可避免了。
觀點二
@勇談房產經濟壹貳叄：深圳此次政策我更傾向於解讀為鼓勵有多餘房者出售房產，增加二手房市場的供應。
深圳作為我國一線城市的代表，也可以說深圳到目前為止還是我國一線城市中工業製造業實力最強的代表，作為國際科技產業創新中心的深圳，今年來頻頻發出類似於放鬆房地產調控的信號，不得不讓人發出：一線城市都離不開房地產，更何況其他城市的感嘆。繼2月份深圳宣佈對於二手房交易中增值稅的附加稅可以減半收取後，近日又出臺了144平米以下的二手房住宅滿兩年免徵增值稅（又稱豪宅稅）的規定，不得不說房產人士解讀為對於二手房市場的變相放鬆調控是很有道理的。此次深圳樓市新政，對於深圳二手房市場來說應該是利好無疑。藉此機會簡單談談我的觀察。
深圳如今的“果”，如果說都是2018年的“因”造成的，你相信嗎？
2018年3月份為了抑制當時二手房市場交易火熱的局面，3月28日出臺了“三價合一（房屋真實成交價、網籤備案合同價(過戶價)、銀行貸款評估價）”的規定，這樣做雖然杜絕了過去的高評高貸的情況，但是無疑也使得二手房的交易稅費或者首付提高了不少。加上2018年7月31日出臺的“731新政”簡單來說就是對於個人(含7月31日)之後購買的商務公寓和住房（屬於禁止轉讓範圍的）商務公寓自登記之日起5年內、商品住房自登記之日起3年內不予辦理轉移登記；這樣無疑也就使得大家對於購買商務公寓和住房的積極性降低了很多（個人理解是為了打擊投資）。在這兩個政策的執行下，2018年深圳樓市遇冷，在同類型城市中深圳房價表現不佳。2019年連續兩次的政策調整，使得深圳樓市又會開始一場波瀾。幾點觀察：
第一、深圳2019年的新房市場表現一般，二手房市場表現不錯，真的都是純剛需。根據國家統計局9月份的數據來看，深圳新房同比上漲2%，二手房同比上漲3%；雖然說在新房市場上表現不如北上廣，但是二手房市場深圳卻遙遙領先。為何會有這樣的表現？其實這跟深圳的購房主體都是剛需有很大關係。大家要知道深圳這個地方真的是一個“純移民”城市，從1979年設市以來到現在為止，深圳的第一批原住民其實都是來自於全國各地。包括今天為何深圳的創新指數這麼高？其實也是因為是移民城市的緣故，包括2018年深圳常住人口流入達到49.83萬人，在全國來說也是首屈一指。
第二、人口大量流入的結果就是需要大量的住房，但是深圳本身土地資源稀缺，對於普通二手房住宅滿兩年免徵增值稅無疑有鼓勵大家出售二手房的嫌疑。跟大家分享一個數據，2018年深圳的商品房銷售面積只有722萬平方米，按照人均50平米來計算僅僅可以滿足14.4萬人的住房需求；而前幾年本地或者先來者手中多餘的房產就成為解決住房問題的關鍵，此次出臺滿兩年免徵增值稅無疑就有鼓勵大家將多餘房產出售的嫌疑，畢竟要想依靠深圳大批量的進行新房建設是不現實的。圖上所示是深圳市轄區面積圖，可以看到本身的面積就不大，可用土地就不多。
深圳二手房市場長期來看火熱是必然的，二手房價格長期上漲是趨勢。
雖然說2018年下半年因為“731新政”的原因導致二手房市場遇冷，其實主要還是因為賣家不願意賣，買家想等一等的緣故。一旦剛需購房者等待幾個月後發現市場沒有大的波動，還是會繼續加入購房大軍的。今年就是活生生的例子，畢竟深圳本身的土地資源稀缺度在這裡。幾點愚見：
第一、跟新房市場來比，二手房市場本身就算是一個相對完善的市場，地方少點干預最好。影響二手房價格的主要因素其實還是市場供應和需求，深圳這個地方的特殊性決定了，長期來看二手房市場都是供不應求的，為了穩定房價而穩定房價的做法其實是不可取的。深圳房價過高的結果，逼迫人們向周邊遷移也是一種自然規律，畢竟深圳以1997.47平方公里的面積容納1302.66萬的人口有點難，而且人口還在不斷的大量湧入。
第二、地方需要做的就是將投資炒房因素降低到最低，其他的還是由市場做決定。根據觀察來看，有消息指出目前深圳房產市場留給投資炒房客的空間只有10%以下，我們不去討論真實性，起碼可以根據來看，在沒有大規模的資金湧入房地產市場的背景下，哪怕是深圳這樣的一線城市房價也很難出現大的波動。一年幾個點的增長，也足以表明一線城市的房價基本到頂，剩下的就是想方設法提高當地居民的收入水平了。
第三、能否將此次政策理解為史上最嚴房產調控的放鬆？有待商榷。近日看到不少房產人士對於這樣的政策走向理解為史上最嚴的房產調控在逐漸放鬆，這樣的解讀很容易導致大眾誤讀。就像上面講的一樣，深圳出臺這樣的房產政策規定一方面是為了抑制房產投資，另一方面是為了儘量穩定二手房市場價格。說句實話，對於國內多數城市來說只要新房價格不出現大的波動，房地產市場基本穩定健康發展是不會有問題的。
綜上，作為曾經的漂客，很能夠深深理解在深圳這樣的一線城市打拼，希望能夠購房落戶定居朋友的心情。作為二手房的主要購買者剛需一族，急迫需要購買性價比高的二手房，深圳此次政策我更傾向於解讀為鼓勵有多餘房者出售房產，增加二手房市場的供應。畢竟深圳這樣的城市對於房地產經濟的依賴度是不高的，不會為了稅收和財政收入而向房地產“妥協”。
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