华润置地在2018年正式步入两千亿房企行列，企业发展进入一个新的台阶。但是作为最早布局深圳的房企之一，其在湾区的扩张之路似乎没有想象中的顺利，通过研究，亿翰君发现，华润置地在湾区的发展有两个现象：

一、华润置地大本营在深圳，但是华南大区并不是其业绩贡献最高的区域

从华润置地2019年上半年的区域销售情况来看，业绩排名前三的大区分别是华东大区、华北大区和华南大区，其中华南大区2019年上半年销售额为242.3亿元，占比20.4%；作为占据湾区核心城市群的大区，该业绩表现并不亮眼，其中很重要的一个原因在于，华润置地并没有在最合适的时机，抢占湾区布局的红利。

图： 2019.H1华润置地区域签约占比（%）

备注：数据来自企业公告

二、2018年才完成湾区9市全布局，其中有6个城市是2015-2018年才进入的

从华润布局湾区的时间来看，华润从2002年进入深圳到2018年新进江门、肇庆，历时16年的时间才算正式完成了对大湾区9大城市的全覆盖，并且项目主要分布在广深和东莞，其余城市项目布局较少。

表：华润置地湾区布局时间表

纵观华润置地在大湾区的布局，可以分为三个阶段：

2002-2012：十年只深耕深圳一个城市

2002年，华润置地在深圳的首个项目华润中心破土动工，之后长达10年间，华润只在深圳深耕。截至2012年，华润置地在深圳有包括华润中心、深圳湾在内的6个项目，6个项目总建筑面积接近1000万平方米，因此在很长一段时间里，华润置地华南大区业绩主要还是依赖于深圳，同时也暴露出了华南大区城市布局不均衡，主张单城市投资策略，缺乏湾区整体战略性布局的问题。

2012-2014：终于走出深圳，但也只进入惠州和广州

2012年，华润置地正式走出深圳，开发了惠州小径湾项目；2013年，通过拿商业地块进入广州，才算是开始了其在湾区的扩张之路；但是在这个阶段，其扩张步伐并未打开，不仅项目获取数量不多，并且未进驻其它城市。

2015-2018年：完成湾区9市全布局

2015年，华润逐渐加快了其在湾区的布局步伐：首先在2015年新进入佛山和中山，其次在2016年进入珠海，2017年进入东莞，最后在2018年进入江门和肇庆。用时3年时间新布局湾区6个城市，实现湾区城市全面布局。

为了抓住大湾区的红利，华润置地在2018年开始大手笔拿地，据统计，2018年华润置地在公开土地市场共拿下13宗湾区地块（除深圳外），共投入170亿元；除此之外加大了东莞、广州的旧改项目的获取。2018年华润置地土储总面积为5957万平方米，其中，华南大区的土地储备为建筑面积1371万平方米，在六大区域中排名第一。大湾区成为华润置地“补仓”的战略重心。

表：2013-2019年华润置地湾区招拍挂拿地规划建面（万㎡）

（备注：不包括深圳拿地数据）

经过梳理，可以发现华润置地在湾区的城市布局表现各有不同：

广州：筹划两年，借道商业进驻

拿商业地块进入广州。华润一直寻找时机进入广州，早在2011年，广州天河CBD员村延伸区港澳推介会上，华润集团就拟落户员村地块建设万象城项目与当地政府进行过交流，但是并无后续消息。直到2013年2月7日，当年广州土地市场的第一场土拍上，华润与广东省铁路建设投资集团联合体以26亿竞得广州国际金融城一幅商务办公、商业用地，正式进入广州。

据统计，华润置地在广州公开市场上共计拿了9幅商住用地，总投资额达147亿元。广州已经成为华润置地在湾区重仓的第二大核心城市。除此之外，华润置地还积极参与广州市旧城改造项目，不断提高其在广州的项目储备。

华润集团湾区总部落地广州。

表：华润置地在广州商住用地拿地情况

表：华润置地在广州部分旧改项目一览表

佛山：重仓新城，大盘开发

在2014年的时候，华润与佛山新城管委会签署了战略合作框架协议，拟投资200亿元在该服务区所在的佛山新城建设高端都市综合体，但是5年过去了，期待中的万象城没有落地。2015年，华润以12.7亿元近乎底价拿下佛山新城建面31.2㎡的地块，正式进入佛山，如今该幅地块被打造成了华润TOP级 “悦系”产品—华润置地悦里，项目集高层住宅、体育公园、现代东方园林以及临街商业配套为一体。

此外，在2016年，碧桂园牵手华润在佛山新城合作开发了一个大盘住宅项目—碧桂园华润新城之光，项目目前已经售罄。

表：华润置地佛山项目布局情况

中山：4年只开发一个旧改项目

旧改进入。

引入合作伙伴。2016年仁恒置地宣布将和华润合作开发马山片区旧改项目，仁恒置地占35%权益，双方将投入至少100亿，建成以万象城为主题的都市综合体。目前项目已进入拆迁阶段，旧改安置房已在2019年6月开始验收。

珠海：3年时间打造1个巨无霸综合体项目

拿“巨无霸”综合体项目。2016年2月23日，华润置地以24.9亿元拿下位于珠海横琴自贸区的一幅占地面积超22.1万平方米，总建筑面积超100万平方米的地块。

设立基金，合作开发。华润置地联手澳门新建业集团就成立基金签订了合作协议，拟初始募集人民币47.98亿元，用以发展珠海市横琴项目，此外将共同投资近177亿元人民币，在珠海横琴自贸区建设华润置地首个国际化商贸综合体--万象世界。

表：华润置地在珠海项目布局情况

东莞：布局超20个项目，旧改制胜

随着东莞土地拿地难度和成本不断升高，华润置地另辟蹊径，凭借多年城市更新的经验，与政府建立良好的合作关系，自2017年进入东莞至今，累计布局12个镇街，超20个项目，包括战略性片区合作、城市更新、商业项目和住宅项目。其中成功拿下了中堂、谢岗、常平、东城等镇街的连片开发的土地储备，更新总面积达到589万㎡。东莞已经成为华润在大湾区除深圳和广州外的第三大货值城市。

表：华润置地东莞部分旧改项目

江门+肇庆：试水布局1个项目，首选城市核心区

2018年，华润在江门和肇庆纷纷落子。其中华润入驻江门的首个项目万象华府，首选的是江门城市未来发展的中心—滨江新区。同样的，其进入肇庆的首个项目位于肇庆端州城东新区，属于当前肇庆楼市热门的主力片区，且项目周边路网发达、配套成熟。

表：华润置地江门、肇庆布局项目情况

综上，可以看出华润置地在湾区的布局有五大特点：

一、从布局时间看： 15年-18年，3年间集中完成湾区布局

二、从拿地方式看：早期布局以招拍挂拿地为主，后期逐渐加大旧改项目的获取

三、从项目业态看：除了传统住宅开发外，还在广州和珠海落地商办和大型综合体项目

四、从土地储备看：旧改土储占比高，在广州和东莞储备了大量的旧改项目

五、从区域发展策略看：重视单城市深耕，重点深耕广深莞三大核心城市

往期回顾：

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