如何在商业地产企业当中把规章制度给建立起来，如何让这些规章制度在以后的管理当中起到起到积极的作用？
那么商业地产的这个如何打造商业的船流程体系，这个共性问题第一个：被动持有存量较多无法去化；第二人才短缺，无运营人才，缺少资产运营思维；第三制度体系欠缺，职责分工不够清晰，绩效体系不健全；前期物业硬伤多，没有考虑运营需要！这四点在整体的运营当中都容易碰到！
如何用制度体系流程化的东西去规避掉、解决掉，甚至是去培训自己的员工以及我们的管理者，让董事长、总经理在决策过程当中少犯错误？
商业地产的管理体系一般都是建立在产业地产全价值链的融、投、开、管、退上的，开发企业很容易就能做到，但融资和投资很不容易做到，开发的一部分是容易做到的，但是开发的下半部分以及后面的管理部分是很不容易做到的，那后面退也就是说在做资本化运作的时候，怎么把它变成资产证券化，这是很难做到的。所以在整个的开发体系过程当中，融、投、开、管、退当中的融、投、开的前半部分，开的后半部分以及管理的这一部分，退的这一部分是我们做不到的。
商业地产如何打造商业的体系?因为融和投大家只要是做过商业的，只要是做过地产的，这一些都能够解决，因为这些老板通过自己的人脉关系、资源都能够解决，但是开和管这两个方面确确实实是有一些企业存在短板、缺少人才的。
那么退就是资产证券化。做商业地产怎么去打造？如何打造？它的目的是什么？首先是科学的开发；第二快速的置换；第三是良心等于零。
那么所有的流程和体系，比如觉得招商困难就去听招商的，觉得运营困难就去听运营的，觉得工程进去一个新人只要看看流程制度就知道需要干什么，接下来需要干什么，未来需要干什么，重点工作是什么？
先学习一下其他的公司它是怎么去管理的，怎么去运作的。如大悦城，大悦城的整体管理方式，它分成了总部、还有就是商业地产开发和住宅地产开发，然后商业地产下面有城市公司以及商业运营公司。
然后万达，那么万达的就很简单，第一是总部，第二就是商业集团或者叫商管公司，然后接下来是置业公司，那么地方商管就是在商业集团或者叫商管公司的下面，这是标杆企业的管理方式。那么这些管理方式，其实很简单，能够看得出来我们一般都比较推崇这种万达的管理模式，因为它是一竿子插到底，就直接是总部来管。
那么捋清楚了这些，就要考虑如果要打造商业地产的全流程体系化，首先要确定我的管理方式，因为我们所谓的责权必须要分清楚，首先要确定我们要哪一种管理方式。
大家可以看一下华润置地、大悦城和万达的这种管理模式，华润置地是总部定位，总部定位是集团，集权操作+分权决策型，大悦城是集权加专业的地产开发平台。万达是集权专业的商管总部。
然后商业地产当中的企业，它的全商业流程是到底是个什么东西，就全体系是什么东西，其实它是一个工作手册。就是说你有了，你来的新人就能够按照这个工作去往前推。第二个叫做操作指引，什么叫操作指引？就像说明书一样，什么事情该干？那颗螺丝放在哪个地方，？哪个人在哪个岗位上？那么还有就是完善的商业企业的实操工具，这个实操工具是什么？就是说当你在拿到这本材料成体系的手册或者操作指引之后，你的所有的管理就用制度把它确定下来，而非是哪个领导或者是董事长的一个拍板。
为什么商业地产企业一定要打造全流程体系？原因就是在全流程体系过程当中把这个工作流程固定下来，那么犯错成本就会很低很低。
全流程化体系是什么？
1、商管公司怎么组建？人员怎么配置？工作职责各是什么？权责怎么来划分？
2、拿地如何做到前策定位？注意点是什么？筹备期各部门分工是什么？如何做到各部门配合?
3、运营期的流程标准是什么？工程物业标准是什么？企划活动标准是什么？
4、筹备期、运营期我们关注的点是什么？怎么汇报？有没有模板？
5、筹备期、运营期成本是否有一定标准，能否优化？
6、招商有没有套路？套路是什么？
7、运营期的所有流程化是什么？
所谓的全流程体系的打造包含六个方面：
一、 组织和定员
1.权责体系、组织架构、人员配置模型、人员到岗时间、岗位说明书。
二、 商业项目筹开计划
商业项目全期筹开计划标准模板。
三、 制度流程体系
筹开：涵盖商业分级标准、商业开业筹备管理办法、商业开业筹备标准建设、管理流程（工程、设计、招商、推广、物管等）、管理职责（现场管理、商户管理、工程管理、客服管理等）、筹开评估（商业开业评估）、筹开周报、月报相关模板等内容；运营：从营运管理、商户管理、物业管理、工程管理、客服管理、招商管理、企划推广、会员管理、培训管理等四、 成本诊断及管控
1. 前期成本标准：（含土地成本分摊建议+建造成本控制标准；商业项目筹开成本标准（委托管理费、开办费等）。
2．运营期成本标准：商业项目运营期各项成本管控标准（如能耗费、推广费等）。
五、 绩效考核激励
1. 整体考核（经营业绩监督机制、考核管理办法、考核指标库、专项激励管理办法，年度目标责任书等）。
2. 各专业条线考核（全员绩效考核，对招商、运营、工程物业、企划推广等各专业条线的考核激励，包括管理办法、考核指标库、部门年度目标责任书等）。
六、 经营大数据库建设
1.商业项目经营数据库框架体系搭建（如人力数据、成本数据、业务数据等）。
2.开展核心数据行业对标研究，从基础信息、内部运营、经营指标、绩效考核等多方面开展。包括但不限于开办费、委托管理费、定员、经营指标、经营成本、建设成本等关键指标。
3.搭建内部数据库。
閱讀更多 高景亞太 的文章
