“土拍當晚打電話調的價格，直接降30萬，全款還可以再談”
據下沙江濱花園樓下中介小楊介紹，在土拍當晚，有不少附近二手房業主電話調價，降價幅度基本都在10萬/套以上。
“這套江語海89方價格從320萬直接調至290萬，已經低於同戶型市場價30萬左右，如果當面再砍砍，相當於2018年底的價格”
11月13日，九年沒有開倉放地的下沙沿江板塊，在文海學區+沿江+地鐵的寶地，僅一輪遊被廣宇以樓面價16630.29元/平（含公租實際樓面價17821元/平）拿下，溢價率0%。
而地塊明年最高3萬含精裝的售價，無疑是對周邊普遍掛價3.5萬以上二手房的降維打擊，也鎖死了購房者對板塊價格的心理預期。
誰也不曾想到，2011年開盤的保利玫瑰灣，竟然是下沙沿江至今最新的二手房。
新房斷供9年的下沙沿江板塊，這些年都是靠二手房在支撐著房產市場，一直是杭州剛需首選板塊。
即使在去年樓市最低谷，下沙沿江的二手房常月佔據杭州二手房成交小區TOP10的半壁江山，不過今年7月份以來，下沙成交量熱度開始了明顯的下降。
而土拍0溢價的蝴蝶效應，進一步煽起了下沙二手房的拋售風。
“這兩天我們區域掛牌量確實增加不少，尤其是朗詩國際和江語海，之前不誠心賣的現在很多催著我們帶客。”
當地我愛我家某店長分析，本來10月份後行情就走弱，錢塘新區對岸不少網紅盤吸引大批剛需客群，而下沙沿江一直是市場波動最大的區域，這次土拍降溫讓房東搶跑意識更加敏感，3萬限價讓剛需購房者的心態也變得有恃無恐了。
在10萬套庫存壓頂之際，作為杭州二手房風向標的下沙，是否引發年底全市的降價拋售潮？
01
0溢價大跌眼鏡，觀望情緒加重
現階段，決定杭州樓市走向的本質，已經不單純是供需關係，而是一二手倒掛預期。
“0溢價對房東心理預期影響較大，甚至部分業主想賣了二手套現，明年搖新房，賺差價。”小楊直言，“但買家也不傻，很多原本打算買二手房的都去搖新房了，需求就這麼多。”
下沙沿江周邊，二手房成交主力有江濱花園、保利東灣、江語海、晨光國際、觀瀾時代等，掛牌均價為32000-37000元/平米。實際成交價格依照戶型不同，有明顯差別，小戶型戶型在33500元/平米左右，大戶型最低可以到28000元/平米左右。
相比之下，廣宇地塊的限價有了明顯的虹吸優勢，導致整個板塊二手房觀望預期加重。
“我覺得下沙沿江還不如臨平，除了主城戶口，價格、環境、配套、交通都是臨平好，而現在劃給了錢塘新區，未來發展重心肯定在大江東”
我們在走訪中遇到了從臨平來下沙置業的買家小林，說起對下沙沿江的評價，小林坦言價格預期不高。
小林已經在保利東灣和觀瀾時代看過6套房子，大多是降價誠售房源，但小林一直不著急定，等待年底撿漏“大殺價”。
“這兩天降價房源是多了，來看房的剛需確實也多了，但很多人對年底二手房市場很不看好，除非一次性降到位，不然很難下定。”小楊失落道，上個月他所在的門店只成交了四套房源，不少同事已經離職。
面對杭州二手房成交量已經連續7個月下滑的大環境，據我愛我家下沙區域內部數據顯示，平臺今年7月下沙簽約二手房共計372套，而這個數據在10月份降到了193套。
據問房團隊瞭解，下沙是杭州半年內唯一成交量接近腰斬的區域，成交價大幅鬆動也是大勢所趨。
九年過去，下沙仍然是杭州樓市的最大短板，這一輪的下跌通道依然在下沙率先打開。
02
傳統庫存重災區，拋售“先鋒隊”
每一個二手房急售的背後，都有一個搖號的靈魂。
“昨晚那個買家砍價80萬，我不要錢送給他好了嘛，想房子想瘋了，”剛好前來門店調價的張先生，看到我們氣憤的表示，“他是想以2016年的價格買2019年的房子嗎？這種不誠心的買家以後別帶過來面談了”。
據張先生介紹，自己8月份掛牌了一套五房兩廳三衛帶精裝的187方江濱花園，準備賣了湊6成首付搖奧體的澄品101，但是從9月份到現在看房的越來越少，上週僅一組帶看，價格從當初的500萬也分三次降到460萬，有買家昨日面談希望直接380萬成交。
“沒辦法，下沙已經是買方市場，張先生不降別人願意降，現在有同戶型直接掛牌458萬了，而且都很誠心，還不如一步降到位，早點去改善。”小楊對此已經見怪不怪，私下笑言。
張先生這一個例也佐證：無論是土拍房企還是個人買家，普遍仍不看好下沙沿江是有史可鑑的。
近十年來，杭州樓市真正稱得上暴跌的歷史時刻，分別是2011年底、2014年初。
而率先開啟杭州這兩次下跌通道的，都是下沙沿江。
2011年11月，“下沙管委會億元救市”的新聞刷屏杭城，購房者觀望心態陡變，引發杭州樓市史第一次大規模降價潮。
2014年馬年開春，保利玫瑰灣、德信北海公園、天鴻香榭裡三駕馬車拉開了新一輪下跌序幕，保利玫瑰灣從2011年開盤的12500元“骨折”至2014年折後的7800元起，引發了江濱花園和保利東灣、東郡國際等二手房腰斬式出貨，成為一代溫州客最慘痛的記憶。
所以，由於早幾年價格相對便宜的下沙、閒林、義橋等板塊投資客佔的比例都偏高，在杭州樓市起起伏伏經過幾輪置換鏈，持有成本已經很低，價格下探空間較大，一直屬於“習慣性”拋售區。
根據我愛我家提供的數據來看，平臺今年7月和8月下沙板塊的掛牌房源漲價佔比分別為44%和39%，降價佔比為56%和61%，而到了11月上旬，掛牌房源調成漲價的佔比變成了32%，而降價則達到了68%。
而根據透明售房網的掛牌數據，全市超六成的板塊降價小區比例已大於50%，分區域來看，下沙二手房掛牌已達6701套，對比蕭山整個區才9585套。
下沙二手房庫存壓力顯而易見，張先生這樣房東的拋售心切也可見一斑。
2019年，下沙房子套人的黑歷史是否重演，還有誰會在這裡折戟沉“沙”？
03
配套割裂滯後，板塊轉型待續
除了江岸線優勢，下沙因為地段偏遠，所以只能走先工業後文教最後成型的週轉路線，當年將高校、商業、工業區、居住區分塊割裂式的規劃，導致配套集中於金沙湖，沿江和大學城被其他板塊發展嚴重滯後，爛尾不斷。
下沙的美達曉城天地、沿江江城大廈、觀瀾時代菜場等，都曾短期停工或爛尾，隨後才復工。
沿江源隆商業大廈(原名江城大廈)，2009年物美與下沙街道元成社區達成初步協議，自2010年開始修建，至2015年竣工，一直盼望的物美超市在2016年1月才開業。
而“爛尾之王”下沙世貿廣場至今無人問津，據說許多商業開發商都去看過，可惜當初內部結構太差，之前建造的模式和大部分品牌商業項目落位的需求不符，推倒重建費用過高，本身產權問題也是永不完結的官司。
所以，同為剛需板塊，下沙對比閒林和丁橋從居住環境和配套來說並不具備優勢，特別是沿江板塊被6號大街工業區和對岸大江東工廠區的裹挾，受行情波動和土拍影響也相對更加突出。
即使2016年杭州行情雄起，下沙沿江也是2017年才開始補漲，在整個杭州都通漲一輪後購買力才溢過去，而今年行情下行，下沙二手房也是拋售急先鋒，一旦水退掉，是最先露出底的。
可喜的是，隨著杭州“東整”，下沙開啟了十年來最大幅度的城市更新和產業變革。
2018年7月，下沙經濟開發區首個項目建設初步規劃方案出爐，計劃在2020年前新增8個市區級文體設施，34所優質學校、2家大醫院以及軌道交通線等。
特別是1號線延伸和8號線的加入，讓沿江板塊從終點站變成“重點站”，加上錢塘江江景以及一條貫穿東西的之江路，下沙又有了杭州東部中心的定位趨勢。
雖然下沙退二進三進程較慢，但等到6號大街工廠區拆撤完成，更多類似新加坡科技園高新產業的注入，沿江板塊也和金沙湖商業資源會無縫銜接，未來可能存在較大的價值迴歸空間。
而當下持續走低的二手房價格，會是下沙沿江最後的抄底機會嗎？
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