導 讀
市場機制傳導有一定的滯後性，隨著供地量變多，未來存在地價下降的空間。
◎研究員 / 謝楊春、吳嘉茗
土地市場經歷了3、4月份短暫的“窗口期”和“小陽春”後，溢價率下滑、成交均價走低，核心指標來看二季度末以來土地降溫明顯，房企投資態度也愈發謹慎，市場迴歸理性是大勢所趨。
但地價真的下降了麼？規模綁架下，房企等待的下一個投資窗口期又何時來臨？
01 近兩月可比地價較上半年窗口期持平地價漲幅明顯放緩
從近兩個月（9月、10月）重點監測城市成交的地塊（含宅）與周邊3公里範圍內成交地塊（含宅）各年度對比情況而言，土地價格保持年年上漲態勢。對比2016年平均上漲了94%，對比2017年也有67%的漲幅。
雖然可比地價沒有下降，但漲幅卻大幅收窄。即便是今年3、4月份，土地市場“窗口期”半年過後，可比地價依舊橫盤運行。在政府無意調低出讓底價、維穩樓板價、控制溢價率的情況下，同一板塊內部，土地價格下行的現象已經較為罕見。
就2019年變化來看，土地市場方面各項指標如溢價率、流拍率等都體現了市場下行趨勢，但真正的核心指標——可比地價其實整體並沒有出現明顯降幅。當前土地市場實際上處於“預期下行，底線未降”的狀態。
在調研城市土拍情況中，部分三四線已經出現了土地流拍和土拍無人問津的現象，但政府對於供地的價格仍然保持謹慎，這也是可比地價尚未下降的原因之一。
預計未來市場機制傳導加快，土地迴歸理性之下，政府也會對土地市場做出一定反應，未來可比地價有下降的趨勢。對於身處土地市場並不火熱、但出讓底價較高的三四線城市的企業來說，應等待下一波窗口期的來臨，持續關注所在城市的土地出讓，伺機“撿漏”。
02 城市地價走勢分化顯著
南通、西安、武漢地價三年最高
雖然9-10月地市整體表現低迷，但仍有部分城市依託于堅實的經濟基礎、預期規劃利好、政策相對寬鬆等因素影響，地價持續平穩上行，典型城市包括：蘇州、武漢、西安等核心城市，還有南通這樣靠近上海，受政策規劃利好明顯的三四線城市。
此類城市2019年9-10月份成交地塊的地價與過往任何時間段成交地價相比都表現為上漲，例如南通2019年9-10月份的地價相比2016年已經上漲了182%，相比2019年平均成交也上漲了6成左右，在地市冷淡的時候，南通的地價上漲表現突出，萬科、碧桂園頻繁落子。當然這類城市地價處於歷史高點，房企在此類城市拿地仍需保持理性，關注項目利潤空間。
相應地，有一部分城市2019年9-10月份成交地塊的地價相比前幾年有所下行，典型的如海口、昆明、漳州等地，此類城市目前處於拿地窗口期，企業可關注城市核心地塊，擇優拿地。
海口從2018年開始受到政策限制，樓市地市均有所下行，在2019年9-10月份，地價相比2019年上半年有所上漲，但仍未回到2018年及以前水平。從地市表現來看海口存在回溫的可能，不過最大的影響因素還是政策。
另，部分城市2019年地價下行表現明顯，但仍高於2018年及以前的價格水平，典型包括長春、南寧、青島，還有一些城市如南京、無錫等9-10月份成交價低於3-4月小陽春時期地價，但也高於全年平均水平。
對於此類城市來說，土地價格剛剛開始下行，未來預計將有窗口期來臨，企業可持續關注城市土地市場。
綜合來看 ，雖然近幾個月來土地市場表現“涼涼”、流拍頻發，實際上重點城市可比地價並未下降。土地市場如此表現的原因有二：一方面土地出讓價格受政府供地價格的影響，受到地方政府財政壓力因素干擾；另一方面，市場機制傳導有一定的滯後性，隨著供地量變多，未來存在地價下降的空間。
從不同城市的表現來看，有些城市已經進入了調整期，價格開始下行，而有些城市價格仍然居高不下。對於已經進入調整期的城市來說，企業可持續關注優質地塊，投資策略應該更聚焦，爭取“撿漏”，對於還處於地價高位的城市來說，企業拿地仍需謹慎，規模和利潤的選擇中，活下來才最重要。
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