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三四線城市房價下跌已成定局？談談我的看法，供大家參考！

買房是一種投資行為，歷年來在我國因房產降價而投資而失敗的屈指可數，大部分都是搭上這趟因房價飛漲而獲利的財富快車，以前我們經常聽說的什麼幾大鬼城，讓一些普通買房人產生誤解，認為房子不值錢了，沒有“光明燦爛”的未來，但鬼城現象都是由於城市盲目擴展、人口後勁不足、城市發展資源枯竭等引起的，如鄂爾多斯、黑龍江鶴崗等，城市發展期望值過高和熱錢炒作的原因造成的房價虛高回落的問題，某些小城市攤大餅式跟風盲從其他發達城市發展模式，從而忽略了常駐人口增長、經濟內動力等因素，靠地下自然資源樂觀估計了經濟發展預期，結果只能自食其果。

5年後三、四線城市房價會跌到到3000一平米嗎？可能性很小！

從歷年大部分城市來看，幾乎前些年買房的，價格幾乎都是翻番的上漲，那個不是賺個缽滿盆滿？我仔細分析近些年房子只漲不跌的這種奇怪現象，發現了一些原因，把它提出來供大家參考。

1.房子有具有居住屬性

“成家立業”是幾輩人的傳統思維，結婚生子都需要屬於自己的小窩，尤其是現代年輕人，不願意和父母同住，想擁有自己獨立的小屋，遠離上代人的生活習性、減少摩擦隔代觀點的矛盾也無可厚非，也就是說，即使雙方父母有大些的房子，結婚後也要購買新房子，以捍衛自己的獨立的愛情王國！自私也罷，任性也罷，大家都在這麼做，或全款或月供都想有一套自己的房子。

2.房子有投資功能

隨著改革開放，讓一部分人先富起來，於是就有“五個指頭有長短”的問題，經濟體制改革，取消了福利分房、城市擴展拆遷安置，出現了一人擁有多套房子的局面，貨幣化安置又使得這一部分人擁有大量現金，由於沒經驗投資其他的，如股票、黃金、實體生意或製造工廠，這些熱錢又進入房產投資領域，無形中推高房價，造成供不應求的局面，歷年來投資房產跑贏通脹，收益超過大部分實體投資，這也是他們堅定不移投資房產的理由。

3.房子有槓桿融資效果和出租收益

隨著房子保值增值的利潤空間，融資效果明顯，租房價格不斷上漲，也給槓桿融資提供提供了源源不斷的資金保障。房子亦然成為了最划算的投資、無論是居住、投資、出租等方面優勢明相當顯，在高房價、高房租的推動下，人人買房成了茶餘飯後熱談的話題。

4.房子價格直接和金融穩定掛鉤，只許穩定稍漲而不允許大規模下跌

很多家庭舉全家之力貸款買房，唯一希望的就是房價的穩定和增值預期，幾十萬的銀行貸款，20、30年後的利息成本幾乎翻倍，假如房子出現暴跌，預期利益倒掛，就可能出現2008年美國金融危機的那樣成為叮噹銀行，利息被房子貴就會出現大規模斷供潮的來臨，這也是國家不願意看到的，正因為這樣，就出現了開發商、買了房子正在月供的、地方政府經濟金融三方都不願意看到房子暴跌的局面。

隨著房產投資熱度不減的情況下，國家出臺嚴厲的控價政策，未來住房不炒成為主旋律，因為高房價傷害了大部分低收入家庭的幸福權利，房價、收入比差距過大，面對大城市高昂的房價，也會失去生活的動力和創造熱情。

目前來看，逃離“北、上、廣”的年輕人，選擇到一些二線或三線城市打工創業也是理智和無奈的選擇了，因此我分析超出大部分承受能力的高房價城市會出現滯漲或小幅度回調局面，一些二線城市或熱點三線城市會出現階段性普漲，一般三、四線成市看人口結構，本來價格適中的房價，隨人工成本和大城市高房價影響，漲幅相當緩慢，至於說降到三千一平方几乎不可能，說房價跌到三千這話也不夠嚴謹，首先要排除某些貧困地區的城市，現在都沒有均價三千，何來5年後降價一說？

房價迴歸理性，是眾望所歸，也是國家調控總基調，既不讓房價大規模上漲，也不讓房價大規模暴跌，畢竟穩定房價利國利民，也對穩定國家經濟、金融意義重大，因此房價暴漲或暴跌可能性很小。

出現個別三四線城市跌價是很正常的，非理性高估城市未來價值的，終將被打回原形 ，但大部分三四線城市的房價，受周邊高房價輻射都是理性緩慢上漲的正常過程。作為買房人，要有自己理性的判斷，不能只聽他人言論做錯誤選擇，延誤了購房時機多花冤枉錢。

我是甲天下，凌晨5點更新於西安，歡迎交流評論，不足之處，請大家指正！

甲天下

隨著下半年房地產調控政策開始收緊，一二線城市房價開始停滯不前，而三四線城市房價下跌卻已成定局。現在有人提出，如今三四線城市6000-9000元/平方的房價，5年後會降到3000元/平方米嗎？因為，作為三四線城市的黑龍江鶴崗市，現在房價只買500元/平方米，未來很多人口流出大於流入的三四線城市，房價跌到3000元/平方米，也不是啥不可能發生的事。

對此，很多專家就馬上指出，三四線城市房價跌至3000元/平方米會發生金融風險，這是政策所不允許發生的。同時，三四線城市房價如果真的從9000元/平方跌至3000元/平方，炒房者必然會棄房斷供。此外，開發商拿地成本都不止3000元/平方，真要跌到3000元/平米以內，開發商還不得虧死？

但實際上，只要三四線城市房價不出現集體快速下跌，並不會產生什麼金融風險。舉個例子，環京樓市（主要是燕郊、通州等地）之前房價最高時達到4萬元/平方，後來跌到了2.4至2.8萬/平方，也沒聽說過發生什麼金融風險。同時，炒房者如果棄房斷供，銀行會走法律程序，把炒房者的房子七折銷售，如果還有欠款的，炒房者還要繼續還款，直到還清為止。所以，棄房斷供對炒房者肯定是下下之策。此外，開發商如果遇到資金鍊斷裂，即使出現虧損狀態也會選擇割肉出局，房價由市場決定，也並不是由開發商來決定的。

事實上，未來5年也並不是所有三四線城市房價都會降至3000元/平方。決定未來5年三四線城市房價能否降到3000元/平米，有以下幾個因素：首先，房價要與當地居民收入掛鉤。比如，某四線城市，房價漲到9000元/平方米，但當地人月收入只有二三千元/月，多數人買不起房，只有投機炒房者在炒房，這就遠遠脫離了當地工薪階層的收入水平，這樣的房價肯定會下跌的。

再者，房價能否降到3000元/平米，由投機炒房者何時退出決定。一定要讓當地房價泡沫已經擠乾淨了，這就需要當地房地產去投機化、去槓桿化。也就是說，一直推高當地房價的炒房資金要撤離這些城市。而一旦炒房資金撤離，當地房價將由剛需接手，屆時，不要說房價什麼價格都有可能看得到，而且還會長期低迷，處於有價無市的狀態。

最後，三四線城市未來5年能否降到3000元/平方米，將由該城市的人流量來決定。像鶴崗市房價為啥會跌到500元/平米？就是人口流出長期大於流入，當地經濟不景氣，產業結構單一，與周邊城市同質化競爭明顯，對外來人口不構成吸引力。未來5年並不是所有三四線城市房價都能跌得到3000元/平方，但是一些通過投機資金炒作支撐起高房價的城市，由於後市缺乏人口流入的吸引力，而導致房地產市場的持續低迷。

現在很多人都認為，中國的房價只能上漲，不能下跌，下跌肯定是跌不下去的。但事實上，只要三四線城市房價不集中下跌，國內就不會發生系統性風險。從目前情況看，三四線城市房價下跌已成定局，5年後能否跌到3000元/平方，有三個因素來決定：一是當地居民收入來決定。二是炒房團撤離進程決定。三是由該三四線城市是否具有對外吸引力來決定，一些人口流入大於流出的三四線城市房價會下跌有限。但如果人口流出大於流入，那三四線城市房價從哪裡漲上來，再跌回哪裡去是很正常的事情。

不執著財經

有人說三四線城市房價下跌已成定局，5年後房價會降到3000元一平米嗎？

可以肯定地說，三四線城市房價來了一個新的拐點。繼續瘋漲的可能性沒有多大了，但是想要快速下跌，這種可能性也不是很大。

之所以說瘋漲的可能性沒有了，大抵有如下之原因：一是人口的增長在慢慢下降。沒有人的活力，哪裡有房的活力。一方面人口的出生率在下降，另一方面人口的流動性下降，三四線城市對人力資源的吸引力在下降，即便有不少勞動力返回家鄉，也大多是回到農村，很難呆在三四線城市，因為這樣的城市，既無多少就業創業機會，也沒有很好的宜居環境。

二是樓市的調控政策效力已經慢慢顯現。這是一個不爭的事實，房住不炒的決心與態度非常鮮明，縱然樓市還有上漲空間，也主要是在一二線城市，三四線城市潛力並不夠。一方面是限購限貸的政策；另一方面是房產稅的預期效應。

三是樓市投資已經不再有巨大的回報，甚至還有風險。這是近年來打擊投機炒房的結果。加之物價不斷的上漲，也在衝抵投資樓市的回報。即便有人繼續投資樓市，也多是從保值角度來思考，但這除非有足夠的資金。尤其是商鋪的投資，受電商和商鋪的投機模式之影響，風險更大。

四是一些三四線城市的消費潛力漸漸被掏空，實體經濟發展令人堪憂。不少三四線城市的市民，漸漸被樓市所套住，失去了更多的消費潛力，這不僅讓樓市風光不再，也讓本就虛弱的三四線實體經濟雪上加霜。

但是，想要快速下跌也不太可能。一方面物價還要上漲，而且現在已經就到了一定水平。再怎麼下跌，除了少數三四線城市之外，一般的三四線城市恐怕難以跌到三千元以下。當然，如果物價漲到一定程度，即便未來停留在五千元的水平，可能還不如現在的三千元水平。

另一方面不能讓樓市出現大問題。這樣可能會導致金融危機，也會讓不少群眾財富受到損失，影響經濟和社會秩序穩定。所以，加強樓市的調控，不只是穩住房價，更是要穩住經濟和社會秩序。

還有一個方面，就是國人對於住房的感受，還是十分剛需的。租房或許是一個選擇，但稍有實力的人，一定會選擇買房。同時在沒有過多保險的投資理財產品時，還是會選擇稍能保值的房產。

而如果實體經濟不能出現高質量發展，房地產仍然是地方難以擺脫的經濟支柱，短時期來看，三四線城市的實體經濟還不可能出現快速高質量發展的狀態。

碧翰烽

不僅三四線，部分的二線也會下降，但是不會大降！而真正有投資價值的僅限一線城市和新一線城市！

首先對於目前的中國房地產市場來說，泡沫是存在的，槓桿是高的，再加上前幾年的大漲行情已經透支了未來幾年的上漲空間。所以近幾年我們很難看到房地產大漲的局面了！

其次，三四線的房地產市場有一個非常高的空置率，高達24%以上！而國際上20%以上的空置率就是危險，30%以上的空置率就是危機爆發的信號。可見三四線城市裡大部分的房子都是炒房客推擠而成的，一旦未來出了房產稅，空置稅等，這些沒有投資價值的地產就會出現大量拋售，所以投資價值很低，震盪回調是大概率的事件！

最後，從下跌幅度來看，我認為目前三四線的房產在6000-9000元/平方的水平，跌至到3000元一平方的概率幾乎是不可能的！

因為中國房地產30%是來自於購房者的首付款，而70%則是來自於銀行的貸款，如果一套100萬的房產下跌了30%，就會出現資不抵債，如果跌到了50%，就會出現流動性危機，甚至銀行的倒閉潮，大批人員的失業潮！一定會爆發金融危機！因此從風險的角度來看也是不允許房地產大跌的！

所以說管理層更希望看到的是用時間的力量慢慢擠壓一個泡沫，降低一個槓桿！而三四線的房地產在未來5年的時間裡就是一個震盪回調的走勢，不會大跌，但絕對不會在大漲！滿足的是一個剛需的要求！

那麼對於一線城市和一些新一線城市來說，才是真正的投資價值首選！首先他們的稀缺性已經決定了這個投資的價值，而人口密集度也是衡量一個地方房價高低，需求的最大指標！最後再加上一線城市的房子已經不在只是商品需求類那麼簡單，更多的是身份象徵，資產配置的考慮！

因此拉長5-10年的週期來看，一線地產和新一線的地產一定是能夠穩穩跑贏通脹的！不過有個現實的問題存在，那就是對於這些地方的房產是有錢的沒資格買，有資格的沒錢買，不但門檻高，而且還限購！！

琅琊榜首張大仙

三線城市，是指有戰略意義或比較發達或經濟總量較大的中等城市。它們多數都是中東部地區省域內的區域中心城市、經濟條件較發達的地級市和全國百強縣，也包括一些西部地區的省會首府城市。

四線城市為各省經濟較為發達的地級城市：

看到這個，大家感覺可能麼？

三四線城市大家身邊的可以對照一下，往哪裡降，現在這些城市的價格不上漲的太過分就好了，5年後房價會降到3000元一平米的話？還真有人敢想！想這還不如繼續搬磚。

老虎說事

家族財富密碼評論員山石：

三四線城市房價前幾年暴漲是有其上漲的邏輯的棚改貨幣化補償、城中村改造短時間內釋放了大量的需求，棚改的貨幣使得局部區域的貨幣流通量快速上升，而且這部分貨幣基本上有很有指向性的購買了新的商品住房，那麼必將使得局部的房價快速上升。總結起來過去幾年推高三四線城市房價的兩個主要原因就是：第一、貨幣的供給量；第二、需求在短時間內大幅度攀升改變了供需關係。

那麼接下來三四線城市的房價如何走也要從這兩個方面進行分析。首先我們我們看一下貨幣的供應量這個方面。2018年開始國家就開始收緊貨幣化補償的口子，有的地方一下就被砍掉了70%以上，有的地方甚至取消貨幣化補償，從這個方面開未來資金的口子會被慢慢收緊，貨幣供應量邏輯似乎發生了變化。

其次、供需關係方面。拆遷說產生的供需關係是由於政策性因素而短期內大量釋放的，這種供需關係也會隨著政策的轉變而發生變化，如果當地政府減緩拆遷或者不拆遷了，因為拆遷而形成的需求也就不存在了，這種需求自然也會下降，而且因為拆遷換房使得部分未來的需求也提前被釋放了，反而政策退去之後需求甚至會比原來的自然供需還要低一些。

綜上所述，如果上述兩個因素都不復存在，那麼支撐房價上漲的邏輯也就不存在了，房價自然會慢慢迴歸理性，房價也自然會下降，但是會不會降到3000元/平米，各地經濟發展情況不同視情況而定。

家族財富密碼

三四線城市房價，目前均值應該在5000-8000，五年後是否會跌到3000，應該說，可能性幾乎為零！！！

首先要看，為什麼三四線城市房價在16年之後暴漲，成為全國房價階段漲幅最大的？因為棚改！國開行在棚改上放出幾萬億的資金，其目的是為了三四線城市去庫存，結果，地方政府抓住了這個機會，賣地收入大幅上漲，且三四線城市在新房開工上再度因為去庫存後導致三四線的房價庫存出現低點。

而三四線城市的人口結構必然是長期淨流出的趨勢，為什麼房價會漲？除了棚改之外，主要還是地方政府的隱性信用擔保。賣地，招商，建設，銷售，回收以及稅收收入，這些隱性擔保，導致每一個三四線城市只要是新房建設紅火的地方，基本上房價保持上漲或者至少不跌。

以我們這裡為例，我們這裡房價，在15年時，均價大約在5000，目前均價在6500-8000，而15年時，比較高價的房價在10000，目前最高為1.6萬，不論是因為地段因素，還是學區房因素，再或者有價無市，總之房價最高達到16000，而我市的人均收入大約3000-4000。

目前，國人都非常清楚，房價不能繼續瘋漲，否則會給金融系統帶來致命的危機和危局，但是，也不能大跌，或者持續大跌，不僅僅是關係到銀行系統的按揭抵押貸款，也不僅僅是關係到地方政府的賣地和財政收入，正是因為這些系統性的金融影響，所以，等於有些地方政府的隱性擔保。

事實上，我國的資本市場，是企業資本擔保，尤其是民企，這幾年之所以都無法像房事房價一樣持續牛市，根源大家都清楚，反之，為什麼房價是長期牛市，其根源也就在於地方政府的隱性擔保和隱性背書。任何按揭或者土地開發貸，都是等於政府隱性擔保和背書。其風險完全沒有市場認為的房地產風險那麼大。

總結起來，我的感受就是，如同我市，恆大，碧桂園，萬達等持續進入我市開發和銷售，只要新樓盤還在持續建設，到處都是工地，說明政府的隱性擔保和背書作用還存在，房價就很難出現持續或者大跌。儘管這違背了我們常識的人口淨流出和房價人均收入比，再或者空置率等常識的經濟指標。

屠龍刀fei0598

五年後房價降至3000元一平方米，這純粹是一廂情願，且根本不靠譜的。從4月15日國家統計局發佈的最新數據顯示，全國70城中有66個城市的房價上漲，其中北京和廣州最猛。

根據央行的數據顯示，截止今年3月底，我國廣義貨幣M2餘額超過188萬億元以上，同比增長8.6%，而2018年我國的GDP增速為6.6%。很明顯，就是從通貨膨脹率來看，五年後的房價也不可能下降到3000元的水平。

目前來看，房地產市場回暖跡象漸顯，再加上國內經濟下行壓力較大的情況下，穩房價有助於穩定經濟大局。但凡有點腦子的都看得出來，短期內房價下降不現實。因此，無論是短期內看政策，還是長期看人口，都可以預見未來五年不會有大跌。

整體來看，穩地價、穩房價和穩預期是各地落實城市主體責任的目標。無論是從去年年底中央經濟工作會議釋放出來的信號，還是國家堅持“住房不炒”的定位，都是樓市調控政策取向趨緊的反映。

完善住房的市場體系和住房保障體系，保持政策的連續性和穩定性，就是要防止房價的大起大落。從房價來說，應該是因城施策、分類指導，要不斷完善市場監測預警和考核評價機制，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

但是，未來房地產市場的變化是可預期的，相信市場已經在心理層面都做好了房地產市場進入下半場的準備，無論是開發商，還是購房者，對於下一個週期中國房地產市場的價格邏輯，不同於過去20年都有清醒的認識。準確的說，今後房地產市場的分化將體現在好房子和一般房子上，對此開發商已經做好了從規模到品質競爭模式的轉換。

而在房價已經處於高位的情況下，熱點城市開發商未來的希望是通過提升房子的品質獲取競爭力，通過拓展房地產市場的價值鏈重塑盈利模式，房價普漲的時代已經結束。對於三四線城市，未來市場的分化會更加嚴重，在未來城市群的建設過程中獲得中心城市位置的一些城市，隨著人口流入的增加，以及產業等方面的崛起，房地產市場的機會反倒是越來越多，只是苦於一些邊緣化的城市可能會有所下降。

東震木

降價降到3000塊一個平米？這又是哪位磚家說的啊？

我是從事房產行業的先說幾個想要降到3000一個平米的問題

首先一個是麵包的麵粉錢，你想要3000一個平米的房子，它的地皮價格是多少？樓面價格是多少？咱們按1000來算

還要加材料費，人工費，一個平米1500過分嗎？我家裡現在在裝修，整個裝修完，帶上傢俱家電最起碼9萬到10萬，我是90平米的房子呀，這只是裝修，開發商那是建房子。成本更高。

還有開發商的運營，人力成本，一個平米500元？

這個3000的數開發商連成本都包不住，你指望他給你蓋房子，是不是認為開發商都是傻子啊？

這是成本方面，再一個是，開發商自己的問題，開發商企業普遍負債率高，買了地皮把地皮抵押來蓋樓，然後再回收資本，在拿地建樓，如果突然質押物價值不夠了，銀行會抽貸抽死他的。這也是開發商不敢主動降價的原因。

我建議你可以看一下，房價太高不一定有價無市，房價太低則有價無市，他會直接讓市場宕機，而不會為了買樓而跳樓的。

峰神pHq

三四線城市房價未來的確是一個下降的趨勢，但下降至3000元每平的可能性幾乎為零，大概率是以陰跌的形式呈現：

三四線城市房價下跌的形成原因。

首先，三四線城市無論從產業結構、人口總量、經濟收入等方面考量，都不足以支撐過萬的房價，畢竟眾多的三四線城市是一個人口淨流出，缺少經濟基本面的城市。房價之所以形成如今的畸高現象，主要受前期大城市炒房資金注入、貨幣化棚改助推，後期土地建材等價格上漲、投資性購房增加，以及品牌房企入駐等多重因素所致。

其次，從目前商品房的整體空置率情況來看，已經高達20%～25%，處於嚴重積壓狀態，而多數空置房位於三四線以下城市。如今形成的局面是，多數家庭已經滿足基本房住需求，少數有住房需求的剛需購房者收入低買不起房，投資炒房的人擁有多套房。

因此，除少數區位優勢明顯的城市，大多數三四線城市商品房供需失衡和房價與購買力脫節，以及產業缺失和人口外流等原因，不僅未來房價不具有上漲的空間，房價下跌趨勢已經形成定局。

但是，雖然房價下跌大局已定，也不會以暴跌的形式出現：

首先，暴跌是不被政策和銀行所能接受的，眾多有房家庭也不願意面對。

以購買總結100萬房子為例，一旦跌至3000每平，就是在現有價位上腰斬後再腰斬，購房者將會資不抵債，被迫選擇棄房斷供，大面積的斷供就會導致銀行破產，大量人員失業，經濟急速滑坡，爆發金融危機。

因此政策層面一直強調市場穩定，銀行更要防範金融風險，共同利益訴求決定房價不可能出現整體性暴跌，甚至下跌30%都不被允許。而從房子在家庭資產配置佔比情況來看，目前已經高達77%左右，眾多有房家庭誰又願意自己辛辛苦苦賺的錢大幅縮水呢，大幅下跌也缺少民意基礎。

其次，經濟總量是在不斷增長的，5年後的房價沒有跌回15年前的理由。

從目前情況比較，3000每平的價格相當於是三四線城市10年前的房價，而10年前的經濟總量與當前的經濟總量是沒法相比的。儘管最近幾年經濟增速有所放緩，那是從高速度增長向高質量發展的要求，但始終保持在每年6%以上的增速持續增長。因此，再過5年經濟總量肯定還會有一個較大幅度的提升，即便排除貨幣超發等因素，房價也不可能跌至15年前的水平。

這好比當年的月工資只有2、3千，如今的工資已經6、7千，而5年後的工資可能達到1萬元以上，其它物價一定也會跟著上漲好幾倍。如果到時房價跌至3000，從房地產市場溢出的錢必然導致其它物價瘋漲，到時其它物價不知要上漲多少倍，是根本不可能發生的事情。

因此，未來三四線城市房價下跌，必然會以陰跌的形式出現。

所謂陰跌，就是房價進一步退兩步，出現緩慢下滑現象，或者在保持時價的基礎上，房價沒有出現持續增長，市場有價無市，成交量下滑，投資成本增加，不賺錢直至虧本，亦或通過貨幣超發的形式，名面上看似房價還再上漲，實則貨幣購買力已經遠不如從前，以間接下跌的形式呈現房價不增反降的態勢，這樣的下跌應該是最可能出現的現象。

關鍵字: 房產 房價 已成定局