2019房地產現狀：

中央：“房住不炒”，

各城市：“分類調控、因城施策”。限房價、限地價、競自持、競配建。

土地出讓條件嚴苛，房企利潤大大壓縮；

樓市限購、限貸款等，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力增大；

房企融資渠道持續收緊；

房企合作拿地力度加大，各企業權益比例有所下降；

房企收併購標的企業呈現多元化，如舊改、文旅、物流等。多元化收併購一方面有利於企業獲取優質土地資源，另一方面也為企業多元化發展提供了試水平臺和資源支持。

在這種現狀下，拿地前的測算就顯得尤為重要！

做好一張拿地測算表，需要與設計溝通強排方案，與成本核算科目造價，與營銷聊市場定價，與財務談稅務籌劃（二手地），與法務協議模板（二手地），與前期研究報建思路。

具體如下：

01

做好強排測算 — 《拿地強排指標表》：

這是測算第一步/核心基礎。

前提：拿到項目確定的規劃條件。

強排最基礎的數據就是容積率與建築密度（關注限高），經驗大咖看到容積率與建築密度指標就能推出該地塊能做哪些產品。

比如，某地塊容積率1.0，建築密度20%，那做滿覆蓋的標準建築就是地上5層的洋房。要是放給龍湖，他有聯排疊拼的產品優勢，鑑於洋房的利潤率普遍偏低，大概率會考慮做成疊拼和高層錯配。為什麼必須關注限高？假設這個地塊限高15米，那做滿容積率就只能5層洋房了。如果限高10米，那是要損容的，直接少了40%左右的貨值。

《拿地強排指標表》絕對不是一次性完成的，由於項目測算過程中對於地價（或者合作價格）的敏感性變化，需要反覆做幾版不同的強排方案來優化經濟賬。

注意：

做《拿地強排指標表》需儲備知識：容積率、建築密度、綠化率、限高、日照遮擋等基礎知識；周邊環境影響、市場需求分析、公司產品能力、地下車位比例要求、高低配溢價需要、自持比例及配套建設要求等。

02

做好造價測算

1.土地成本

一般，土地成本=地價款+契稅+拆遷費+紅線外市政等。

土地成本主要難點在於二手項目，合作方一般就跟你說這塊地多少億賣給你。但二手項目往往都是股權交易，你真正花出去的錢不是土地價格，而是項目公司的股權兌價。至於土地溢價，在項目測算最終淨利潤基礎上直接扣減土地成本就是實際的股東淨利潤。

2.開發成本

開發成本主要包括前期費用、市政管網、建安工程、園林綠化等。

前期費用：無固定標準，主要包含前期策劃費用、設計費、行政費、監理費、方案評審、圖紙審查、白蟻防治等雜項費用。（除設計費因項目不同，差別較大外，其他費用出入不大。常規項目按兩三百塊錢的建築單方取值即可）

市政管網費用：主要包含給排水、電力、燃氣、熱力等管線的接駁、場內鋪裝等費用。具體收費標準是按《工程勘察設計收費標準》，按情況再打折。

建安工程費用：（開發費用的主要部分）包括建築、裝飾、採暖、給排水(含中水)、消防、通風、照明、動力、消防報警、電梯、可視對講、有線電視、電話、防雷接地等十幾個項目，還需考慮土方運距、地下工程

園林綠化：普通項目摺合建築面積單價一般在300—400元左右，高端產品可以翻倍。

3.期間費用

期間費用主要包含管理費用、財務費用和營銷費用。

管理費用：由薪酬水平來定，傳統測算一般按照工程開發成本的3%左右。

財務費用：（土地獲取成敗的關鍵指標）每家公司也是有不同的融資成本，現在地產項目利潤很多都體現在財務融資能力上了。5%—18%的資金成本落差直接反應在拿地階段的出價水平上了。

弄明白這個點，你也就知道為什麼幾大私企拼命擴張，其中一個大原因就是做大規模爭取排名以獲取融資水平和利息下調來增加每個項目的盈利能力。

營銷費用：影響營銷費用的主要是項目所在的城市和項目類型。測算一般取值3—8%的區間。

開發間接費/不可預見費：一般會預留工程開發成本的3—5%。

03

做好市場預期測算：

重點跟營銷交涉項目全週期的銷售及經營測算（含自持物業的話）。

拿地要算市場/銷售預期，拿地時拓展部門做的銷售預期往往會比較高，而營銷部會相對保守估價以免團隊壓力過大。

如果項目含經營性物業，那營銷測算表更復雜了。含設備維護、折舊，以及房產稅等成本增項，一般按照8%折現率（根據公司要求調整）20年經營計算淨現值NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t

另外，在具體動態測算表中注意銷售去化比例和回款時點，要分開算現金流。

做《營銷動態表》需儲備知識：城市潛力判斷力、產品定位和客群選擇能力。瞭解政策、土地和房地產庫存及城市GDP漲幅、人口結構及流入情況等；明白自持商業、酒店、文旅項目的經營。

04

做好財務預期測算：

拿地前的財務管理主要體現在兩張表裡 — 《現金流量表》與《資金籌措表》。（也可以兩表合一）

《現金流量表》：基本是通過《開發成本表》、《銷售表》及《稅務籌劃表》鏈接得到，體現項目動態價值使用，同時為後續資金籌措提供依據。

《資金籌措表》：項目經營的生死指標。每年的累積淨現金流一定不能為負數，不然農民工和員工就聯合鬧事來了。

具體按照支出（現金流量表中的開發資金流出+融資利息及還款支出）和流入（土地款總部借款/外部配資+開發貸/其他融資渠道+經營性收入）填算。總體原則就是根據正常開發現金流及銷售回款情況匹配融資資金來確定最終的資金籌措需要。

需儲備財務知識：多接觸金融機構，可幫助你度過拿地配資、過橋資金籌措、拿地後經營性物業融資等現金流困境。

05

做好稅務籌劃測算：

房地產開發的稅是百科行業中最重的。終究其本，主要是遞增的土地增值稅！

注意：二手項目併購溢價不可計入項目成本。

如果計算土增低於預繳，一般按照預繳來繳納土增。這裡預繳每個城市標準不一，例如深圳是按照普通標準住宅按銷售收入2%預徵，別墅為4%，其他類型房產為3%。

營改增之後，項目增值稅的測算變得極其複雜。不同採購科目的進項稅率不同，另，附加稅一般按照增值稅12%計算進去。

除了以上兩大銷售毛利扣除的稅之外，還有一項重頭戲是常規的所得稅（銷售毛利*25%）重點關注：壓死二手地的最後一根稻草，往往就是隱藏的土增稅。

知識儲備：房地產行業各項稅法+營改增專項知識+土增稅可抵扣科目。

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