作者 | 方小邪
一
作为一家以房地产为主业的企业，却屡屡因其投资标的站上热搜，新湖中宝（600208）可以说很传奇了。
将将一个月前，51信用卡在港股闪崩的时候，还有不少人为黄老板捏了一把汗，觉得新湖中宝砸在其中的9个小目标要凉；
谁曾想不过时隔一周，新湖中宝就因投资趣链，成了区块链板块红得发紫的龙头个股，一周内连续五个涨停，让人看傻了眼；
在同花顺根据搜索热度排出的人气个股中，新湖中宝也超过一周位居榜首……
大起大落间，仿如坐过山车般的刺激，没点强大的心脏还真消受不起。
新湖中宝内心OS大概是：
早知这么累，就不长这么帅……
之后，新湖中宝的股价虽然又开始连续下跌，但都远在前期低洼地之上。
出半年报的时候，新湖中宝的市值还是258.8亿，到11月19日，新湖中宝市值已经是349.1亿了。在沪深两市131家房企中排名第14位。
虽然意外成了投资届的新网红，但作为一家以房地产为主的企业，新湖中宝的主业就有点让人看着捉急了。
其中报数据显示，新湖中宝总资产1465亿，总负债为1110亿，负债率为75.8%。截至中期，其经营性现金流净额持续六个季度为负，2019年6月30日，经营性现金流净额为-2.87亿。
房地产公司最为看重的预收款项目，新湖中宝2019年中报数据为165亿，比一季度时下降13亿。
到披露三季报时，经营状况总算有所好转，公司总资产是1415亿，总负债是1054亿，负债率是74.5%。其经营性现金流净额终于由负转正，变成了1.27亿。预收款项目是170亿。
不过，其筹资性现金流呈现大幅流出状态。其筹资活动产生的现金流量净额是负32.8亿。
另外，从三季报上看，其销售额并不理想。前三季度，新湖中宝实现合同销售金额100.4亿元，同比下降14.1%，其中第三季度实现销售金额25亿元，同比下降42.1%。
上海旧改项目拖住了新湖中宝大量的资金和人力，瓯瓴实业和上海玛宝项目也在今年7月以67亿卖给了融创。 其中玛宝已经进入到了征收签约阶段，也顾不上了。
钱不够花，更要命的是，还有上门催债的。
新湖中宝表示，公司在 2019 年7-12 月、2020 年的待偿还债务规模较大，2019 年 7-12月待偿还金额为 148.75 亿元，2020 年度待偿还金额为 210.98 亿元。
同时，其资产负债率也连年上升，截至 2016 年末、2017 年末、2018年末及 2019 年 6 月末，公司资产负债率分别为 73.20%、73.59%、75.42%及 75.77%。
难啊。真难。
没钱还怎么办呢？再借钱呗。
二
由于现金流紧张，偿债压力巨大，新湖中宝再度发行公司债券。
11月19日，新湖中宝发布公告称，拟公开发行2019年面向合格投资者公司债券(第二期)。募集说明书显示，本期债券发行规模不超过20亿元(含20亿元)，债券分为2个品种，引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制。起息日为2019年11月22日。
其中，品种一票面利率询价区间为6.9%-7.5%，债券简称19新湖03，债券代码为163017，债券期限为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权；品种二票面利率询价区间为6.3%-6.9%，债券简称19新湖04，债券代码为163018，债券期限为3年期，附第1年末、第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权。
本期债券主承销商、簿记管理人、债券受托管理人为国泰君安证券。
据悉，新湖中宝拟将本期债券募集资金扣除发行费用后，全部用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务，该资金使用计划将有利于调整并优化公司负债结构，改善资金状况，并承诺不会用于购置土地。
具体的要还哪笔债呢？
也有说明：15中宝债。
由于15中宝债到期时间早于本期债券发行时间，发行人已使用19新湖01募集的7.5亿元和自有自筹资金偿还15中宝债本金50亿元，待本期债券发行完毕、募集资金到账后，以募集资金置换自有自筹资金偿还的15中宝债本金。
这样明显的借新债还旧债，拆了东墙补西墙，或者说拆了新墙补旧墙……这是现金流有多紧，才会干得出来的事……
三
虽然一向自诩低调，其实新湖中宝进入房地产行业的时间并不短。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，黄伟成为了新湖中宝实际控制人。
不过，因为黄老板自身的特点和偏好，新湖在房地产市场的道路上走得并不快，发展速度平平。
2016年，与新湖中宝同处浙江省内的中梁控股，当年同为百亿级别房企，临到2019年中梁已经完成港股上市，销售过千亿，新湖中宝依然是百亿规模。
前面说过了，虽然房地产主业平平，但新湖中宝在其他领域的投资一直很引人注目。尤其是在众多房企谋求转型的今天，新湖中宝早在十多年前就开始布局多元化的前瞻性还是让很多人称道的。
无论是金融，还是科技领域，新湖中宝都有大笔投入。比如，新湖集团于2017年7月通过协议转让的方式受让了大智慧实控人张长虹4亿股份，占比为20.12%，一跃成为大智慧第二大股东。
比如，对51信用卡分次累计投资2亿美元，占其总股本的21.83%，是其第二大股东。截至 2019 年 6 月 30 日，该部分投资账面价值为9.85 亿元人民币。
此外，新湖中宝还是中信银行、温州银行、湘财证券、阳光保险、新湖期货等金融机构的主要控、参股股东。
说到底，世上没有免费的午餐，也没有稳赚不赔的买卖。包括新湖中宝在内的房企的多元化投资中，既包含着一飞冲天的机遇，也有说不定什么时候就踩到巨坑的麻烦。
顶着区块链板块新网红头衔的新湖中宝，在旧债新偿、现金流捉襟见肘的日子里，未来会如何，也是且借且珍惜。
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