前天看到了一份数据，31省市的快递收入排行。
上海市以平均39.84元/件的业务收入蝉联“快递最赚钱的城市”，超过全国平均价格3倍多，紧随其后的，是西藏、青海、新疆、内蒙这些偏远中西部地区。
排名末尾的省市，既有山东、河南、安徽这样的人口大省，也有江浙等经济发达省份，单价连10块钱都不到。
这就很有意思了。
我觉得，可以从人口流动的格局来看待这份数据。
京沪津最近两年在控制常住人口增量，连续出现净流出，高价件的需求却一直存在，劳动力缺口导致快递费用上升实属正常。
而中西部省份因为常年劳动力流出，交通不便，单价居高不下，也是同理。
江浙却不存在这个问题，一方面是当地电商发达，大规模寄件降低了物流成本，另一方面是长三角吸纳了不少青壮年劳动力，不缺人。
河南、山东、安徽即便人口常年流出，照样有大把人愿意去干快递，行业能做到充分竞争，价格自然偏低。
也就是说，京沪这样的超级大都市自成一极，有大把的钱可以赚，能吃苦的人却越来越少。
而长三角、珠三角的其他发达省市，如苏宁杭、广深莞佛，既有劳动力聚集，又有赚钱效应。
河南、山东、安徽这些地方，啥都缺，就是不缺人，价格也很难提上去。
这也是楼市要走的路：“两头小，中间大”。
星空上的是京沪，地面上的是中部三四线，可以看做是楼市的两极。
而长珠两三角的二线强市们，可以视为半空的中坚力量。
“两头小”，指的是一线和三四线楼市步入长期阴跌状态。“中间大”，指的是二线楼市吸引力日渐增强。
别以为京沪广深的房价就不会回落。
数据显示，2017年3月18日至2019年3月14日，自北京楼市调控以来，成交套数为50643套，调控前两年比调控后两年减少48.53%，存量房却增加了近两万套，从累计数据看，京沪两市二手房跌幅在15%左右，部分区域房源价格接近20%。
广州、深圳也是一样，9月份的时候广州远郊某楼盘一夜大降20%，引发各种各样的解读，深圳前几天取消了所谓的“豪宅税”，其中意味不言自明。
与此同时，杭州、苏州、南京、东莞、武汉、成都、西安等地，这两年出尽了风头。
原因很简单，京沪有人走，这些地方争着收。
对逃离北上广的人来说，落脚的目的地，除了这些打着“新一线”旗号的强市，还真没什么地方可去。
源起2017年的“抢人”大战为不少城市带来了新鲜血液。比如西安，2017年末原口径户籍人口845.09万人，比上年净增加20.15万人，增长2.4%；2018年末全市户籍总人口986.87万人，增长9.0%。
一年落户100多万人，放在以前大学生都不想留下的西安，想都不敢想。
闻到甜头，越来越多城市加入这一行列。
据行业研究机构统计数据，今年以来，全国有超过150城发布了各类人才政策，较2018年同期上涨超过40%；仅在9月至今，就有30城加入此列。
经济学家梁中华做过统计：从省份来看，广东、浙江、安徽人口净流入最多，而北京人口净流出排全国第一。从省内情况看，向省会和“双子星”等核心城市集中非常明显。
至于中西部三四线的表现，受棚改货币化退潮、居民杠杆率透支购买力的影响，稳中有降已经是市场共识，就不再赘述了。
这样的过程，好比是“蒸螃蟹”。
把螃蟹放在冷水锅中，它们浑然不知道危险，还以为是在河湖里面游荡，随着温度逐渐升高，它们才感觉到了不适，拼命挣扎也不济事，最终被蒸成了香喷喷的一道美味。
京沪必须要控制城市规模，必须要有严厉的限购和限贷措施。
三四线也必须要收紧棚改货币化，控制土地供给，不能再建那么多空置的新城区。
如果任由2015-2017年那样的涨势持续下去，温水之中，所有人的感觉都很舒适，刚需财富在膨胀，投机客翻身变富豪，最终可能都会变成“盘中的螃蟹”。
相比之下，二线楼市的优势在于，主动出击抢人，每个城市都雄心勃勃，高铁、地铁、机场虹吸周边，想不涨都难。
对比京沪和三四线，二线现在的“水温”还算不高，以后就说不定了。
这是楼市20年以来的第一次“蜕变”：“头部化”愈演愈烈。
一方面，是城市的“头部化”。
过去20年，在哪买房都无所谓，买什么产品也无所谓。
有人在省会买房3年赚1倍，也有人在县城买房年赚50%，有人买中心城市老破小能赚钱，因为有学区，有人买郊区“远大新”也有不错的利润，因为每个城市都在不断的扩张。
此时，上涨时间只有先后之分，能熬的住，就有钱赚。
但是，“头部化”意味着楼市将告别“同起同落”。
根据银河证券房地产团队的统计，2006-2010年，一线城市每年常驻人口增长约300万人，三线城市增长850万人。
2011年后，人口增量明显下降，2018年一线城市人口流入不足30万人，同比下降72%，三线城市从2017年起人口变动已转为净流出。
买房的难度，越来越高，对掏空“六个钱包”的家庭来说，选错城市，就意味着一生的积蓄白费了。
另一方面，是房企的“头部化”。
11月初的时候，广发宏观发了一篇研报，题目叫《未来五年的十大经济趋势》。
报告中提到：随着中国城市化的推进，房地产行业的市场集中度在过去10年中不断提升，CR10从2009年的4.9％升至今年的20％以上；CR30从8％升至32％。
CR10意思，是行业排名前10的房企相加，占房地产行业的比例，CR30同理。
10年时间，开发商们也在竞争、厮杀中悄然形成了“壁垒”。
有媒体做过统计，选取资产规模超5000亿元的房地产企业，十年时间，万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创中国增长了30倍。
在2009年，房地产销售三强中，还没碧桂园和恒大，更没有孙宏斌的影子，万科、绿城、保利的销售额加一起，也不到两千亿。2019年，销售三强榜单变成了“碧恒万”，仅在今年1-4月份，三家公司卖了价值6000亿的房子。
从城市到房企，都在发生蜕变，买房的理念，不变也不行了。
简单一句话：看到所谓的“利好”、“机会”、“买房窗口”，再也不要像以往那样冲动。
举个例子，今天央行调整了LPR报价，1年期LPR下调5bp至4.15%，5年期以上LPR也下调5bp至4.8%。
重要的是5年期，是房贷新规实行以来的首次下调。
就在我写下这篇文章的功夫，很多业内人士都在高呼“买房窗口期”到了，理由看起来很充分：房贷还的少了，资金宽松信号又出现了。
我觉得，房地产的涨跌变化如果真这么简单，那谁都能靠买房赚钱了。
昨天的文章中，我们简单回顾了2015-2017年的房价涨势，当时既有降息和降准的政策加持，还有降购房首付、增加房企融资的手段，更重要的，是棚改货币化推动。
现在有吗？没有。
没有棚改，没有降首付，没有增融资，只有5bp的下调，只有居民杠杆率近60%的事实，只有不少人的盲目乐观。
前段时间，宗庆后接受采访时，揭示了房地产的2个问题，可以作为总结。
宗庆后认为：要解决房地产问题，依靠卖地模式是行不通的，要重点“关注刚需人群”的住房问题。
一方面，对于刚需的人群，银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息？
另一方面，廉租房的建设中，是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中？
刚需、保障房、廉租房、增加土地供给，这些话听起来是老生常谈，却是房地产必然要走的路。
城市在分化，对没买房的人来说，别再打投机赚钱的主意，趁“水温”还没有蒸热之前，找个自己愿意扎根的城市，租房也行，一套自住房也行，住下就好。
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