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2019年已接近尾聲，在各大房企紛紛發年報之際，廣州的舊改項目也進行得熱火朝天，然而另一面，廣州的土拍市場卻充斥者著終止、流拍、中止或底價成交等關鍵詞，尤其進入10月、11月，土拍市場更覺得“冷”。
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不拿高價地
成開發商的“默契”
事實上從年初1月開始，廣州土拍一開局就“遇冷”。整個1月只拍出一宗宅地。
而據廣州公共資源交易中心的數據顯示，今年以來廣州終止、流拍、中止的地塊達25宗，其中商住地就有20宗。
8月，廣州底價成交地塊很多，甚至出現了流拍現象。流拍、中止出讓的比例高達25%。9月，廣州就有5宗“夭折”地塊，分別有兩宗宅地一宗商地流拍，宅地、商地各一宗因故終止。
10月的情況有過之而不及，據統計，廣州10月出讓的13宗商住用地裡，其中2宗底價成交，6宗終止出讓，1宗延期，譬如海珠區大幹圍地塊底價出讓，天河區廣氮AT0607113地塊終止出讓。11月土地延續了10月的“冷”，11月至今，廣州土地市場已經有3宗商住地終止出讓。
究其原因，終止出讓難免受到地塊本身因素的影響。例如天河區廣氮AT0607113地塊終止出讓，因為地塊小、拿地成本高，開發難度大，未來項目盈利不大。而金沙洲地塊的起拍價38.7億元，有點偏高，地塊周邊交通配套不完善。從化區太平鎮地塊起價6.7億元，白雲江高地塊起價約35億元；增城永寧街兩宗宅地合計起拍價61億元，起拍價都有點偏高。
此外，土地市場遇冷也有樓市大環境的影響，在融資持續收緊的情況下，房企拿地表現得更加謹慎和理智。
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉分析，從行業環境來看，目前行業的政策環境和融資環境都不是太理想，從今年四月份重申房住不炒以來，中央對房地產調控的基調是穩中有緊的，而房企的融資成本是過去幾年以來的最高水平，這必然導致企業會放緩拿地的步伐。
“從市場環境來看，今年全國市場都呈現降溫趨勢，廣州市場在3、4月份的短暫回暖之後也重新遇冷，成交量走低，價格回調，企業對後市的信心不足，現在大家都把重心放在銷售和回款上，拿地的積極性不高。這種情形還會持續多久，關鍵在於房地產的政策環境會否有所改觀，而接下來年底的中央經濟工作會議和明年3月份的兩會是很重要的觀察窗口。”
| 不拿高價地成為開發商的共識
廣東中原項目部總經理黃韜也表示，遇冷是正常現象，去年下半年以來，房地產銷售不是很理想，市場呈現出量價齊跌的現象，尤其成交量跌得比較厲害，開發商回籠資金少，加上融資環境收緊，開發商拿地信心不足。
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313億元52個項目
舊改裝上了“加速器”
相較廣州土地市場的“冷”，廣州舊村改造卻一片“紅火”，舊改新聞頻出，讓人目不暇接。
廣州從2007開始啟動舊村改造以來，十年的發展歷程，到了2018年，開始進入爆發期，今年這種勢頭更剎不住車。據樂居的統計數據，近兩年廣州共有39條村覓得“金主”。
今年年初，《廣州市 2019 年重點建設項目計劃》發佈，在城市更新與土地儲備項目方面，廣州將投入 313 億元推進 52 個項目，涉及 11 個區。
截至目前，廣州11個區（越秀也有金貴村要啟動改造）都有涉及舊村改造，其中番禺、荔灣、南沙、增城等四區的改造力度較大。荔灣的改造面積最大，現有21條舊村需全面改造的佔18條，將被劃分為大坦沙島片區、白鵝潭中心商務片區、東沙先進製造片區、海龍國際科技創新產業片區、五眼橋—滘口產業片區共五大片區。
為了嚐到這塊“大蛋糕”的滋味，近日也有不少舊村啟動了改造項目的招標。
11月4日，東湧鎮人民政府委託廣州公共資源交易中心以公開招商方式引入東湧鎮珠寶文化旅遊小鎮連片更新改造項目(南涌村、魚窩頭村)的合作企業。招標文件顯示，項目改造總成本約為102.82億元。
無獨有偶。11月8日，廣州公共資源交易中心發出增城山田村公開選擇合作企業公告，項目改造投資總金額為63億元。
單靠傳統的招拍掛已經無法獲取足夠的優質土地儲備，很多房企於是把目光放在了城市更新和舊改。據瞭解，目前涉足舊村改造的房企有星河控股、上海升龍、時代中國、保利、大華集團、方圓、佳兆業、新世界、越秀地產、大華集團、珠光、碧桂園、奧園、美林置業、富力、合生創展、萬科、中鐵建、豐樂等近25家開發商。
這裡要提一下升龍，該過江龍在廣州舊改市場是熱議話題。截至目前，升龍集團在廣州拿下的四個舊改，總改造用地面積已經超過1200萬平方米。有消息稱，升龍集團在廣州有十餘個項目在洽談中，包括番禺廈滘村、明經村、潭山村；白雲馬瀝村；黃埔逕頭村、鎮龍村、夏園村、南灣村；南沙沙螺村等。
企業熱衷舊改，得益於政府方面的政策支持。
2019年9月，《關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》陸續出臺，制定了“至2021年，全省新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上“的目標。
11月5日，廣州市住建局印發了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，涉及到廣州舊村改造成本測算，以及村民回遷復建安置，臨遷費用、搬遷獎勵等。
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示，像廣州這樣的一線城市，土地資源的寶貴性毋庸置疑，特別是中心城區的稀缺土地資源，未來很大程度上就來自舊改，而舊改的時間週期長，如果不提前佈局，就會在未來喪失先機，所以在近年廣州舊改提速的大背景下，很多企業都在進行佈局。
“與在招拍掛市場拿地相比，舊改時間成本更長，總投資成本也未必低，但畢竟不像招拍掛市場一樣一下子要拿出那麼多的錢，可以分期投入，所以從長遠佈局的角度，企業不會拒絕這樣的機會，”肖文曉如此表示。
的確，如業內人士所言，除了招拍掛拿地之外，不少企業選擇以城市更新方式獲取土地，這種方式具有服務週期長、收益不高等特點。
廣東中原項目部總經理黃韜表示，城市更新是城市可持續發展的必然選擇，廣州開展舊改很多年了，開發商無非看中其“一村一策”，舊村一般所在的地理位置、交通、地塊價值都有優勢，開發商都願意去談。
“土拍和舊改，互相配合，政府參與協調，這是一種趨勢”，黃韜如是說。
在前不久城市更新與城市未來發展趨勢高峰論壇上，廣州現代城市更新產業發展中心執行院長、高級城市規劃師江浩提出了一個思路：在城市更新發展過程中，政府、社群和企業三者應達到多贏的局面。政府作為城市更新的裁判，能引入更多的資本，使城市更新達到百花齊放的狀態，在這過程中會出現各種有特色的開發商，而不是隻建住宅的開發商，可能有的適合做微改造，有的是科創型的。
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