在企業經營中，有所謂的“螺旋效應”。
比爾蓋茨在《未來之路》中說，處於正向反饋中的公司，幹什麼都走運。
如同最近幾年的酒企，高端單品反覆提價，越漲價越有人買，品牌溢價高到了不可思議的地步，出廠價1000多，終端炒到3000+，一瓶酒炒出了黃金鑽石的感覺，資本市場也偏偏吃這一套，“護城河”越挖越深。
過去這些年的房企也是一樣，不管策略多麼激進，隨便在各個城市拿地，隨意捂盤，搭上房價上漲的快車，房子根本不愁賣，每年業績增速都不會低於30%。
現在，樓市墜入了“負螺旋”效應。
處於“負螺旋”的行業，只要走錯一步，就會被市場無限放大。
舉個例子，一家開發商前期拿地成本過高，偏偏遇到了融資收緊，銀行不給貸款，機構不給借錢。
此時，房價定高了沒人要，定低了又吃虧，捆綁車位和裝修的套路也用不了。
但是，在建的樓盤沒錢就要停工，已經欠下的負債遲早都要還。
這個時候該怎麼辦？
選項其實很少：A，要麼建築質量縮水，成本一省再省，B，要麼降價促銷，忍一時心裡憋屈，退一步吃虧是福。
但是，買房的人也不傻，大到一個城市，小到一個片區，一個街道，在售的樓盤這麼多，只要有房企率先降價，其他開發商必然會跟進。
如同文章開頭說白酒漲價的道理：越漲價，越稀罕。越降價，越觀望。
最終的結果，是去化率走低，房價降幅擴大，市場競爭白熱化，庫存積壓，整個行業的“負螺旋”效應開始強化，直到資金面重新出現轉機，才有喘息的機會，否則會像“旋渦”一樣，不斷尋底。
這種情況，數據上也有印證。
以2016年為例，地產銷售金額一手房加二手房是16萬億，資金有6萬億的來自房貸，2萬億來自公積金貸款。房地產投資方面，有大約1萬億地產公司債，還有各種非標和海外發債等等，地產相關融資也超過10萬億。
但是，根據經濟學家姜超的測算，在2007年，我們單年的新增貨幣，也不過才7萬億左右。
這就是“正螺旋”效應，資金湧入，房價上漲，房產升值，資金再湧入，週而復始。
有份數據更直觀：從2004-2017年，13年的時間，我國個人購房貸款餘額從1.6萬億元增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。
到了最近兩年，銀行理財、信託、券商資管等影子銀行的規模都開始下降。
從商業銀行總資產來看，2018年同比增速僅為6.8%，創下有史以來的最低增幅，不到過去10年增速均值的零頭。
昨天剛看到21世紀經濟報道的一組數據，10月份，各大銀行的結構性存款降了5000億。
從事銀行相關工作的朋友一定知道，最近兩年，資管新規的實施、利率政策的堅定，與以往截然不同。
貨幣低增速是一方面，更關鍵的是，調控對於資金流入房地產的態度。
拿今年來說，7月3日，對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示。
7月29日，央行召開銀行業金融機構信貸結構優化座談會，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。
8月28日，多家銀行收到窗口指導，原則上開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。
10月份，LPR將資金與房地產隔開，創造性的實施了房貸利率掛鉤5年期LPR政策。
掐住了湧入樓市的資金，效果簡直是立竿見影。
統計局發佈的70城房價指數顯示，二手房價格下跌的城市達到了35個，這是54個月以來首次逆轉超過上漲城市，青島、安慶、鄭州等13城市房價回到了一年前。
各個城市也開始變得“不淡定”了。
前有天津濱海、南京六合、海南三亞放鬆人才購房，後有廣州、成都政策“微調”。
搶人也好，產業升級也罷，這些地方心裡的“小九九”，誰都清楚。
說了很多，簡單一句話：資金就是房地產的生命。
有了錢，房子可以比肩“黃金鑽石”，沒了錢，“負螺旋”效應才剛剛開始。
有份數據更能說明問題：個人房貸增速。
央行25日發佈《中國金融穩定報告(2019)》顯示，2018年末個人住房貸款餘額為25.8萬億元，同比增長17.8%，增速連續兩年回落。
與之對應的，是2018年房價增速基本延續了2017年以來的放緩趨勢，全年上漲5.1%，漲幅較上年末回落2.1個百分點。
當然，2019年的數據還沒出來，僅從2018年的表現來看，房貸還在增長，房價也保持了微漲。
但是，趨勢已經變了，漲幅不斷放緩，上漲時間越來越短。
對房企來說，這是難熬的兩年，也許只是剛剛開始。
對購房者而言，這是苦等2年，才等來的“曙光初現”。
經濟學家李迅雷最近發了一份報告，言辭很犀利。
“長痛還是短痛，大痛還是小痛，都需要去選擇。價格只有跌下來，才能真正釋放風險”。
“降息週期才剛剛開始，房住不炒大基調下，後續部分壓力較大的城市會陸續調整，更全面的政策調整可能要到明年下半年。”
“從房地產的政策反應角度，我們認為，明年可能更像2014年”。
也就是說，1個月後，明年房地產的日子更難熬，房價可能會重複2014年的歷史，由此或會導致下半年“邊際寬鬆”。
2014年是什麼時間？
2014年2月，全國近4成銀行上浮房貸利率，超1成銀行停止二套房貸。
2014年9月，房價同比增速連續下滑10個月，達到-1.1%。
同樣是2014年9月，商品房銷售面積連續回落19個月，達到-8.6%。
當然，歷史不會簡單的重複，只會驚人的相似，一味的看空也不可取。
買房的，可以安心“等風來”，便宜貨會越來越多。
賣房的，不管新房還是二手房，不要抱太高的預期，姿態如果放得太高，沒人會慣著。
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