我是星叔，全國資深房產投資專家，一二線城市和三四五線小縣城都有過實地考察。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：星叔，如今大部分三四線城市主城區房價都已破萬，短期內沒有下跌跡象。與購買力相比，當地居民如果僅憑工資收入，工薪階層都已經買不起房子，都說三四線城市不看好，房價還能回到2016年之前的水平嗎？人口外流現象會出現逆轉嗎？未來房地產市場發展前景如何？
回答：前期城市房價上漲的動因，貨幣化棚改、農民工返鄉置業，以及年輕人結婚買房等起到了很大的推動作用。目前情況來看，棚改尾聲，需求釋放完畢，數量上無法消耗存量房，過高的房價，也已經超出了年輕人的購買力。三四線城市未來房價也沒有繼續上漲的動力。
但是，房價上漲乏力不代表就會下降，更不可能跌至2015年前的水平。首先是zc不允許房價大起大落而是要求穩定；其次，房子的建築成本在不斷上漲，所謂麵粉貴麵包自然貴，沒有下降的理由；三是有房家庭佔了絕大多數，家庭買房槓桿率又太高，大幅下跌極易導致危機出現，整體性下跌也沒有民意基礎。
位於金字塔頂端的一線特大城市，往往是優質資源高度聚集之地，有更多的發展機會和更高的經濟收入，必然導致人口由低層級城市向高層級城市流動。三四線城市沒有突出的資源優勢，經濟發展薄弱，工資收入偏低，發展空間窄，很難留住人才並給予年輕人施展理想抱負的機會，因此在城市結構性矛盾無法解決的情況下，未來人口流動趨勢只會擴大不會減弱。
三四線城市房地產未來必將走可持續發展道路。首先在未來幾年內控制房價不再上漲，同時提高城鎮居民收入，縮小房價收入差距，讓購買力得以恢復；其次是農民的收入普遍很低，無法支撐城市的高房價，作為緩衝帶，可以利用廉價的土地建設鄉鎮商品房或提供安居房就地安置；然後是平攤社會資源，大力發展鄉鎮經濟，逐漸縮小城鄉差距，只有讓農民的錢袋子鼓起來，才能推動房地產市場向前發展。那麼隨著時間的推移，以循序漸進的方式推進，實現70%或80%的城鎮化才會成為現實。
提問：房叔，跟男朋友均有北京房票，均為首套房。首付款300萬左右，婚前各買一套小戶型，一套自住一套投資，還是一步到位90-100小三房？
兩人工作在國貿和金融街，初步想法購買通州和朝陽五環附近。有沒有推薦的板塊和小區？
謝謝！
回答：如果是純投資的話，買兩套小的一定賺的比一套大得多。
但是我看你預算有限，而且工作地點在市中心，如果買兩套，就是很破舊的房子了。我更建議用一個人的房票，先買一套好房子，優先考慮通州（如果你有購房資格的話），未來通州機會挺大的。朝陽我們也看好，北京的發展方向，向東是一個主要脈絡，朝陽作為第二選擇。
提問：星叔你好，座標濟南，我家現有一套94年三室在市中心的棋盤小區，房齡老舊也沒有電梯，好處是生活十分方便。但因為長輩年齡大腿腳不便，而且一直想要帶院的房子，想要賣掉加些錢換成金地越秀鳳鳴意境的疊墅，請問這樣做值得嗎？ 換成地鐵沿線的其他帶露臺新房會不會更好一些呢？
回答：94年的老房子，外加還沒有電梯，以後都是硬傷，現在可以考慮置換，疊墅自住來說更舒服，地鐵沿線新房保值升值能力更強，具體看你的需求。
提問：星叔！座標寧波，手上50萬，想買寧波比較有潛力的房子。麻煩星叔推建幾個樓盤，謝謝！
回答：寧波這個城市總體不錯的，城市界面，產業結構，人口的富裕程度，都是OK的。不過浙江省不像江蘇省，浙江省非常突出杭州的首位度，所以寧波長線來看它的發展潛力不會像蘇州那樣。
如果你是自住在那裡的話，我覺得可以買一，二套自住加投資，但純投資沒有必要刻意去寧波買。
寧波要買的話呢，我比較看好東部新城和東錢湖，二線城市不像一線城市，能夠向外輻射很遠，而且二線城市經過這段大漲之後，房價級差不大，扁平化，所以更推薦你在市中心買，我不太推薦去杭州灣新城。
提問：佛山市南海區桂城中海錦城花園，有一套89方房想出售，如何才能快速賣掉？放賣中介有4個多月了，一直看的人都很少。
回答：詳見知識星球內部分享《賣房如何快速賣出還價格不低》
提問： 你好，星總！漢口二環旁2017年交房小2房63平，出租收益抵月供，1.有必要賣了換個大的麼？2.但放眼武漢新房倒掛基本沒有，沒啥好的投資價值，請推薦？推薦的白沙洲，漢陽四新都覺得投資價值不大（價格天花板，都屬於補漲板塊）。3.東西湖臨空經濟區規劃產業不錯，已經入駐部分企業.相當於第二個光谷東了，1.25入手佳兆業長持5年，有價值漲到1.8麼？覺得也沒那麼強的上漲動力，糾結
回答：白沙洲 漢陽四新主要推薦剛需族， 63平建議可以出手進行房產裂變，未來小戶型升值空間有限，除了學區房，別人買二手目的為置換更大三房，太小戶型市場有限。 東西湖臨空港未來規劃不錯，長持5年1.25到1.8w問題不大，武漢房價5年內會迎來一個強勢性反彈，屬於價值迴歸
提問：浦東兩套房，一套外環外新房，一套70平中外環95年動遷房。現350賣掉動遷房(到手300w)，去唐鎮買金融家90平一手,將來出租是否值得？若不值，有其他推薦嗎？
回答：從你換房出發點來看，是通過置換實現一套自住一套收租的組合，那麼把現有2套和目標1套綜合統籌，3取其2的最佳方案，應該是唐鎮新房自住：新房、張江、地鐵，而中外環動遷房適合出租：地段、小戶型，至於動遷房屬性根本無損其價值。
若目前賣動遷房木已成舟，則只能外環新房出租，但其租賃競爭力弱於前者。總之，金融家產品尚可，除非上班交通不便，否則首選其用於自住。
請問！在日照海邊招商萊頓小鎮一期一套116平方的，當時買的價位6400元每平方，無貸款，想賣掉，二手價1.3萬平，中介報價。考慮換一套三期的新房100平（緊鄰），價位1.2萬。想法是賣掉後，付收付60萬，騰出80萬再投一套，請老師解答
回答：房子投資肯定要學會裂變，如果當初6400的時候你不是全款，而是貸款，不是一套，而是幾套，現在都實現了翻翻。 那麼同樣道理，現在就要學會一套裂變二套，另外房產投資不要全款，能貸多貸
詳見知識星球內部精華文章《房產裂變，一套變兩套，兩套變四套》
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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