農村範兒小郭
民眾對房價的預期其實大體上還沒有質的改變，但抑制房價的過快上漲是有金融背景的，需要用調控手段來對樓市進行引導，所以即使這種預期還會持續產生購房需求，但整體房價都不應該會產生較大的漲幅，在樓市調控下會保持在比較穩定的狀態，或者維持整體房價與經濟發展速度相匹配，以防止風險的出現。
一、居民債務水平攀升，槓桿率走高，房貸是其中主要的影響因素。
1、居民債務現狀和槓桿情況。
據央行2019年的金融穩定報告所計算的數據，2018年末住戶部門的槓桿率是60.4%，值得關注的是有不少省市的槓桿數據超過了70%，比如浙江是83.7%、上海是83.3%、北京是72.4%、廣東是70.6%，看起來很高了。
如果我們以住戶部門的負債總額47.9萬億掛鉤生產總值90萬億為統計口徑，2018年的全國債務槓桿率會低一些，計算所得是53.2%，在這一年其中的房貸餘額是25.8萬億。
而在上一輪房價上漲啟動的2015年，住戶部門貸款餘額是27萬億，槓桿率是39%，其中房貸餘額只有14萬億左右。而跨越到2018年的4年時間內，即使以負債和生產總值掛鉤的口徑計算，槓桿率也增加了14.2%。住戶部門在這4年中增加了20.7萬億的債務，其中屬於房貸餘額的增加值就佔了11.8萬億。如果這4年僅以房貸餘額來計算，從14萬億增加到25.8萬億，增長了84.2%。
在房價上漲的2016年，房貸餘額增加了4.96萬億，同比增長了35%，幾乎佔了這4年房貸餘額增加總值的一半。這也從一個側面證實，只要房價大幅上漲，肯定也是居民債務大幅飆升的時候，同理也是槓桿率大幅攀升的時候。以現在這樣已經漲上來的房價作為基數，如果再重現房價過熱上漲的浪潮，那一年的房貸增加值會大大高於當年的4.96萬億，所以如果沒有這幾年的調控，槓桿率不知會漲到那裡去了。
2、槓桿率的影響。
住戶部門的槓桿率對於社會的消費行為會產生重要的影響。居民的負債率升高，預示著對收入進行可支配的比例和能力就要降低，當一個家庭大部分的收入都用於還債的時候，那用於生活中的其他消費支出就不得不被壓縮，這時候別說是強勁的消費水平了，連基本的生活質量都可能會大受影響。
而當社會上這種債務水平還要處於不斷大幅攀升的狀態時，用於消費的支出更加會越來越小，從而對其他行業的生產和銷售環節造成影響，反過對經濟的發展會造成長遠的影響。因此控制槓桿率的過快發展是金融管控需要考慮的一個重要環節，房貸控制就成為關鍵部分，要控制房貸，自然需要對樓市進行降溫了。
有人喜歡拿歐美那些發達國家的負債率來對比，覺得別人的平均水平是70%以上，對比起來還有不少空間，但這種簡單對比忽視了別人的社會體系和文化基礎，人家有比較完善的社會保障體系，不怕舉債消費，負債生活的壓力比我們少多了。
二、房貸餘額的增加值佔據了M2增加值的重要比例。
M2的發展在最近幾年出現了明顯的變化，從2017年開始，M2便結束了兩位數的增速，進入個位數的時代，一直到現在增速都處於8到9個百分點之間。
在房價大幅上漲時期，房貸餘額的增加值會佔用不少的M2增加值。就拿2016年的數據來說，當年的房貸餘額的增加值是4.96萬億，而同年M2的增加值是15.8萬億，幾乎佔了三分之一，而如果以全部房地產類的增加值5.67億來看，佔比就更多了。
而該年的M2增長率是11.3%。現在增速降到8%左右，是在去槓桿並讓M2吻合經濟發展增速的背景下出現的，如果在控制M2增速的同時不對房地產進行控制，以原來涉房金融超過20%的發展速度，那M2中的增加值被房地產類佔用的比例將會越來越大，不做優化配置，其他行業能得到的信用貨幣將越來越小。控制M2中房地產類的信用貨幣過快擴張，無疑需要對過熱的樓市進行管控。
三、出於保值需要可以考慮房產所在城市的人口、經濟情況以及所處的地段。
在上面這些金融背景下，原則上整體房價至少在最近幾年不太可能會有大的上漲空間。所以對於不是剛需的人而言，要進一步看自己的需求是什麼，如果是抱著像以前很多炒家一樣的購房想法，寄希望於房價快速上漲來賺錢，那所面臨的風險是比較大的，特別是通過加槓桿貸款購入多套房的人，這幾年都會很難熬。
而對於非自住但寄希望於長期保值升值的人來說，需要觀察所在城市的樓市走向，在目前的形勢下，不同城市間的樓市發展出現分化是不可避免的現象。所以可以結合當地的經濟、城市所在地、人口增減情況、存量和供應情況這些因素，對比現在的房價和這幾年的走勢，評估一下泡沫情況，如果答案都是比較否定的，那就要謹慎了。
而即使在同一城市，地段也是重要的考慮因素，交通、商圈、學區等等好的地段抗跌能力更強，潛在需求也更多，即使跌了變現起來也會容易很多。
但房價的走勢關聯的因素比較多，大漲和大跌所產生的影響都會很大，所以在市場還有支撐能力的情況下，房價很可能會與經濟發展匹配地發展，等住房供應和存量明顯趨於飽和、並與人口發展的倒掛現象加劇時，樓市將進入完全的調整狀態，順應商品的發展規律。
四、結語。
綜上所述，樓市的發展需要被引導以匹配目前的金融背景，整體房價不太可能出現過大的漲幅，比較大的概率會大體保持平穩，所以可以深入地看一下自己的需求，如果出於寄希望在房價快速上漲來賺錢，需要面臨較大的風險，如果想通房過房產來實現保值功能，那就需要結合所在的城市背景來考慮，同時地段的因素也不容易忽視。
CA紅葉
你這種情況和我這邊差不多，很多人一直等待房價下降，可是房價就是不斷漲，越長越心慌，越著急。我們單位本打算要蓋房子，但是由於上面遲遲不批所以耽誤了5年，原來房價也就5000，現在最低10000，很多人很無奈。
其實這位朋友不是剛需，也就說不急著住，那我的建議就是不要著急買房。幾點理由：
一、有其它投資渠道
其實今天比過去好多了，投資理財的渠道現在很多，比如買債券，長期存款，還有銀行保險等機構推出的各種理財產品，有的還不錯，另外還有網上有一些比較正規的大型企業推出的各種寶寶類產品等。如果風險意識大一點可以考慮買點基金類產品，分紅險也可以。總之你可以考慮這些方面，不一定非得買房子。
二、房地產發展趨勢
說實話，房地產下一步到底會怎麼樣誰也弄不清楚，之前多少經濟學家預測房價如何如何最後不還是被打臉嗎？所以說不去預測，也預測不準的。但是你要分得清你你想投資什麼樣的位置，如果是大城市，比如上海，南京這樣的或者省會城市，我覺得房價上漲空間不會太大了，這個可以看宏觀數據，目前來看整體都是下跌的。
如果你生活在三四線城市，然後你想買一套房子等著升值，那麼也不是不可以考慮，畢竟目前不少三四線城市房價大大落後於一線城市，目前都開始補漲，但是也要分清具體情況，比如太偏遠的哪怕價格便宜也不適合買，升值空間小，學區房那種可以考慮，實在賣不出去可以租出去。
三、房子變現比較困難
不建議你買房子還有一個重要原因就是房子變現比較困難。別看現在房子價格還在上漲，但是不參與的人可能不知道里面的厲害，市場上房價上漲有些被掩蓋的東西，說白了有一些是故意營造出來的氣氛，忽悠大傢伙去買的，比如有的開發商說已經售罄了云云，其實很多沒有賣出去，捂盤惜售，如果大傢伙都明白了也就不會上當。
四、可以乾點小買賣
其實我覺得你可以考慮少點投資做點生意，當然前提是你得喜歡。現在最好做的生意就是吃。現在無論是在哪裡只有跟吃有關的生意都比較好做，尤其是有點自己特色的。我們這邊有好幾家賣烤肉的，烤鴨的生意很火爆，臨沂有一種叫“撒”的，這個字字典裡沒有，生意可好了，每天開寶馬大奔的都排隊。
幾點參考希望你喜歡。
勤奮的小牛
關於買房這件事，個人建議不能聽專家的，回顧過去，聽專家，沒有幾個能有好結果的。房價四五千的時候，專家說房價太高了，要崩盤，千萬不能買，誰買誰傻。結果房價不斷往上漲，結果突破一萬，可專家還是在喊，這次真不能買了，已經到最高定了，誰買誰接盤，可結果呢？一線還是在漲。因而針對買房這件事情，只能聽自己的，別人意見只能聽聽，參考一下。畢竟房價漲了幾十萬，專家不會補給你。虧個幾十萬，專家也不會心疼。
對於三線城市買房，不是剛需，該不該買房，今後房價趨勢是怎麼樣的？老張個人看法是要看具體城市，不能一概而論三線城市就不能買，不是剛需就不能買。
首先，三線城市根據城市人口規模，今後發展，房地產房源供應，目前銷售價格，不同地方今後趨勢肯定會不一樣。對於逐漸沒落，沒有多大競爭力的三線城市，今後房價肯定上漲幅度可能將會很少，對於人口還在不斷增加，發展非常三線城市，今後房價肯定也會上漲。城市的競爭力就是房價上漲最佳推動力之一，我們想想，北京，深圳這些城市房價已經五六萬了，為什麼還有漲幅，還有銷量就是這個道理。所以，三線城市能不能買，你要具體看看你所在城市未來發展，今後的競爭力。
其次，要看看你個人，像你這種不剛需房子，可買可不買的，手裡有一些閒錢的，選擇權完全在於你自己，關鍵的核心是你打算如何處理這筆閒錢，打算投向那個地方，對於目前來說，投資渠道無非就是股票，基金，黃金，理財產品，房產，定期存款這些，每樣投資風險和收入不一樣，就看你自己怎麼選了。而選擇投資房產，相對來說，如果投資選擇比較好，還是有保值增值可能性，目前來說還算不錯的投資選擇之一。因而，個人建議你確實想投資房產，選擇地段好的，產品好的，配套好的，周邊有稀缺資源的，今後肯定不會虧本，自主或轉手問題都不大。
老張拙見
如果我是你，如果有餘力，現在我會毫不猶豫投資房產。
除非你有其他更好的投資或者收益更多的事業。
昨天發改委發佈了一個重磅文件，就是除了極個別的一線城市，所有大中城市都要放開戶口登記管理條件，尤其是300萬人口以下的城市要全面放開落戶政策！
知道這意味著什麼嗎？那就是隻要你有能力有意願就可以在城市裡落戶，為自己和孩子謀取一份更滿意的生活方式。
可能這樣一來好多人會猶豫，既然放開了，是不是就沒有什麼福利待遇了？那麼孩子的教育資源要不要？更多的工作機會要不要？更好的醫療服務體系要不要？
也許老人們並不想要，但是大多數年輕人一定是想要的。
農村的老人們又該難過了，孩子落戶城市要掏空家底買房，要不然結不了婚，結婚生子的沒法上學。以後農村裡進不了城的男孩找媳婦兒更難光棍更多了……以後空心村裡年輕人更少留守老人更多。
我的房子我做主
許多人對三線城市的房價持樂觀的態度，總認為一二線城市的房價只漲不跌，三四線城市的房價只跌不漲，但事實並非如此。根據國家統計局公佈的今年前8個月70個大中城市房屋銷售價格變動情況來看，三線城市和一二線城市幾乎一樣，價格環比大多是上漲的。特別是近兩個月以來，三線城市的房價漲幅甚至高於一二線城市，令人很是費解。
為什麼三線城市會出現這種情況呢？個人理解主要是幾個方面的情況。
(一)過高的估計了人口的流動
我國戶藉制度的改革，降低了大城市人口落戶的門檻，過去的許多限制沒有了，人口的自然流動將成為常態化。但是對一二線城市來說，政府的放寬不等於全面放開，只是相對比過去靈活一些，流入人口畢竟有限。一線城市是人們都向往的地方，但不是每一個人都符合條件的。那麼人口自然向二三線城市流動，而且三線城市的生活壓力要小一些。所以，人們過去只認為三線城市的人口只能向一二線城市流動，流出人口數量一定大於流入人口數量，現在著來，對人口流動性的估計過於樂觀。
(二)低估了三線城市的優勢
我國的三線城市共有70個，大多在東部經濟發達地區。三線城市是根據城市規模、人口數量、經濟發展水平和GDP總量等多個指標評估的具有戰略意義、經濟較發達、經濟總量較大的大中城市。人口多數在100萬以上，而且城市基礎設施、商業配套設施及交通設施都較完善。產業結構比較合理，並擁有一定的支柱產業，居住的生活水平相對比較富裕，而且也具有一定的消費水平。象南方的珠海、海口、汕頭、莆田等，中部地區的臨沂、滄州，西北部的呼和浩特等都具有相當的經濟實力，有的還擔當著省會城市角色，房價自然不低。在70個三線城市中，估計有2/3房價都在萬元以上，南方部分城市更高。
(三)未來的發展趨勢
由於三線城市一般多為東部地區經濟較發達城市，加上人口數量多和城市規模大等優勢，將來的發展速度會更快。中部地區的三線城市多為省域副中心、區域中心或經濟強市，在本省佔有一席之地，發展潛力很大。象呼和浩特市，雖然是三線城市，但它是省會城市，擔當普相當於二線城市的重任，未來的發展更不能小覦。
(四)未來的兩極分化
正如我們常說的‘’十個指頭不能不般齊‘’，發展總是不那麼平衡，象靠近中心城市的或者納入城市群的，發展速度會更快些，甚至會超出我們的想像。
通過以上分析，我個人不贊同專家的建議，是否買房還要根據城市未來的發展和個人的情況作出判斷，根據目前的情況看，買房還是比較合適的。個人意見僅供參考。
平淡如水5343
就目前來講，說實話把房產作為投資已經是一件風險遠超收益的危險舉動，就整體大經濟環境來講，除了特殊地區或者政策利好地域，房價出現大規模上漲的現象可能性微乎其微，房地產發展的蓬勃時代已經漸漸消失。
不難發現，2008年全球金融危機發生以後，各國為了刺激經濟，都不同程度實行寬鬆貨幣政策，向市場投入大量貨幣，通過基建，房產進入市場，拉動內需，增加就業崗位，引導消費，國內也不例外，房價也就是在此大政策下開始出現大規模上漲。
如今，過了十年，房價經歷了非理性的一番上漲，市場價值已經遠遠高於它本身價值，泡沫滋生，而且大環境改變，房產已經是屬於高風險投資了。三四線城市近兩年也經歷了一輪上漲，幕後推手就是棚改貨幣化安置，去庫存的同時，無形助長了房價。人口增長放緩，意味著剛需減少，而且政策利好也逐漸消失，居民負債率增加，當前房產風險已經遠遠高於回報，不是投資良選。
我是Roseview財經，更多問題敬請關注，歡迎一起交流討論，希望對您有幫助。
Roseview財經
馬雲說房價如蔥是因為他做電商希望更多的資金流入消費，而房子不能快遞。王健林剝離房產是因為他已經佔有了大量黃金地段商鋪，不希望出現新的黃金地段。任自強說房價永遠是漲，是賣瓜的不可能說瓜苦，只會說瓜甜。奉行的都是自己的利益，人不為己，天誅地滅。所以說名人也不是聖賢。有些話聽聽就行了，別當真，做好自己的判斷，房子到一萬年都分地段，買對地方了絕對比拿現金保值。正如牛市有虧本的，熊市也有賺錢的。
笑莫笑
我想，要不要買房這絕對是讓人非常糾結的問題。
昨天老家有親人過來完，帶她們去看了開發區，就聊到房價的問題。幾年前開發區剛開始建設的時候，2千多一平米，現在已經1萬6，十年8倍，其它的資產哪個有這麼高收益呢？類似的，還有學區房，在小朋友剛出生的時候，我們去問過最好的學區，大概8-9千能買到差一點的二手房，現在，同樣的房子，已經至少要1萬2。
在都在說樓市風險很大的時候，實際的交易價格是，仍然還是在上漲。
所以，專家的話還真是不知道要不聽。
就我個人的想法時，如果房子不是剛需了，而是投資需求，那就要從資產配置的角度考慮，價格、流動性、以及在總資產中的佔比。
任何投資都是有風險的，就和股市裡不能預測漲跌一樣，房價同樣不能百分百說會一定會上漲或者一定會下跌。
有資源優勢的房子，比如周圍環境、學區、基礎設施，如果房價繼續上漲，那這些房子上漲的可能性自然就更大。考慮到剛需，經濟發展速度快，人口規模在繼續擴大的城市，有地方性鼓勵政策的城市，未來上漲的概率也會更大。同樣，如果是投資商鋪，核心地段、人口居住集中的小區門面、大型商圈，這些位置的商鋪可能也會更有投資機會。
所以，如果決定要投資房地產，還是應該多去了解當地的相關數據，還不能用三線城市一概而論吧。
康愉子
對於這些專家的話悠著點聽。
三四線熱度最高的時候是15.16年，14年大部分開發商入市三四線，但17.18年部分大開發商由三四線轉出到二線，這不證明三四線就不好了，只是集中二線發展，三四線放緩。
外有貿易戰，沒有一二線棚改，之前的方做不下去了，那就一點一點發展。壓一線，漲二線，緩三四線。
之後房產的增值週期會變長，不會幾年就翻倍。
高子文
樓主說自己不是剛需，那麼就是想要買房產來進行投資，實現保值增值的目的了。
買房這件事，也不能完全聽專家的。所謂的專家也只不過是瞭解某些方面的信息作出一個猜想，他們也不一定了解每個地域的實際情況。
依我看，目前我國現行教育體制不改變的話，學區房學位房還是可以入手的，其他的房子就看地段和區位優勢了。
總體來看，房價將來估計會穩中有降！之前的答問中我也提到過。
房子，是拿來住的，而不是拿來炒的！
這是國家對房產政策定的主基調！
所以，我相信國家會慢慢出臺一系列調控政策，使得居者有其屋，滿足剛需。
我相信，不久的將來，呼之已久的房產稅、空置稅、遺產稅會陸續出臺。
我相信，國家出手建設的公租房、廉租房、共有產權房會增多，一切都是為了滿足老百姓的剛需！
房屋剛需問題解決了的話，多餘的高價房賣給誰呀？等著外星人來接盤嗎？
故，炒房客的春天已經過去，等待他們的也許是當頭棒喝！
記住我的一句話，咱們的黨要辦成一件事沒有辦不到的！
在黨的英明領導下，我對未來房價走勢只評一個字：跌！
