明年買房，5年後“房產”和“現金”誰更值錢？地產高管透露信號
早在2017年前，作為樓市的上半場，幾乎所有人都沉浸在財富膨脹化的快感。有的人靠一套房、一個“拆”字實現了財富自由，手上多餘的閒錢不再是放入銀行，而是購置更多的房產。俗話說市場上就沒有隻漲不跌的商品，在經歷2015-2016年過快上漲的背後，很多東西都反饋到了今年，例如開發商還債年的到來，債務危機成為壓倒他們的最後一根稻草。當買房不再賺錢的時候，觀望市場的氛圍如星星之火席捲而來，同時新華社、人民日報多次罕見發聲，看似強硬的表態，實則是把控大勢，託底房價。
在這樣的一個樓市背景下，當前購房者是開心的，但也是焦慮的。房價下跌可以買房入市，但買房之後房價還會上漲嗎？即使你僅僅希望房產保值，也是要建立在房價能穩定上漲的基礎上。那明年買房，五年後“房產”和“現金”誰更值錢呢？或者說表面財富誰更富裕？在談論這個話題的時候，你得明白一個關鍵問題，那就是高房價並不等於房產財富，就好像你的掛牌價格並不等於成交價，賣出去的房子叫套現，而賣不出去的房子則叫被套牢。
從政策層次來看，5年後最大的影響政策無非就是房產稅和因城施策。按照目前的規劃來看，明年將會是全國第七次人口普查，5年後房產稅落地是必然的，主要存在2點影響：一是增加執房成本，加快人房分離的演變，簡單來說你以後將面臨這樣的選擇，老家有一套房，但你在大城市工作，請問你是繳稅還是房產變現？所以未來三四線城市市場必然是供大於求。至於因城施策，重在增加主體城市的自主權，例如取消限購限售，其次在保證土地財政數據基礎上，平衡供需關係，例如增加土地規劃。
從人口布局來看，“房價走向短期看政策，長期看人口”成為基本常識。早在2016年政府就發佈《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知，表示城鎮轉化率年均要提高一個百分點以上，到2020年城鎮轉化率高達45%，也就是說五年之後城鎮率極有可能高達60%，那一部分人將會流向珠三角、長三角及城市群周邊。同時人口分佈的分化必然會引導房價分化，三線以上城市萬人搶一房，而四線以下城市一人選萬房。同時隨著教育資源逐漸往上流傾斜，學生逐漸靠近城鎮、縣城，這些都會潛移默化影響下一代購房潛意識選擇。
從以上2點佈局來看，房產的稀缺性取決於城市，而現金的流動性取決於市場預期。經濟學家馬光遠曾表示樓市將進入三個20%，20%的樓盤值得投資，20%的城市值得選擇，也就是說未來投資房產存在80%的風險。而地產大佬馮侖曾表示隨著樓市週期變更，變現週期拉長，房產流動性降低，賣的快比賣的貴更有價值，建議置換房產換取現金流。總的來說就是三線以上城市選房產，四線以下城市選現金，低首付選房產，高額貸款選現金，但不管怎麼樣，對於未來買房，保證自己後續資金穩定至關重要。
事實上對於這一類問題，不少地產高管都曾給出自己的看法。SOHO中國董事長潘石屹一直強調我國房價高的離譜，房價收入比過高，租金回報率過低，除了個別開發商以外都是虧錢運營，再加上開發商前期走的是重資金、重投入的道路，一旦資金渠道有有所影響，目前超過400多家開發商申請破產的現狀就是案列。而融創董事長孫宏斌表示，不要把房地產想象成暴利行業，如果房價下降30%，相信大多數開發商都已經破產了，同時隨著改善性需求的存在，15萬億市場規模會持續很多年，想要存在一個高點和一個低點不太可能。
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