“不好賣”正在成為南寧樓盤營銷的最大問題，背後，是買賣雙方深度博弈。
資料圖
搶收：降低預期，啟用渠道
在南寧樓市降溫，觀望情緒濃厚的市場背景之下，9月份以來包括榮和悅瀾山、保利領秀前城、金科博翠山、萬科城等在內的樓盤紛紛啟動渠道分銷，發起年關搶收衝刺，這在平常可不多見。因為他們都是各自區域的“明星”樓盤。
保利領秀前城是鳳嶺南-三岸板塊當中最靠近鳳嶺商務區的項目，體量大，配套齊；
萬科城和榮和悅瀾山則是長虹路雙雄，背靠鳳嶺北，青秀一中+濱湖路小學是核心價值點；
金科博翠山則是五象湖西板塊最靠近“湖”的項目，主打改善，擁躉不少。
但9月份以來，他們先後啟動分銷，發起年關衝刺，就可以看出市場形勢有多嚴峻，這也意味著在原本各自的價格體系中，客戶到訪和轉化難以達到預期的水平了。
樓盤促銷海報
博弈：沒有賣不出的產品，只有賣不出的價格
保利領秀前城價格下探至13500-15000元/㎡；萬科城調整至13000-15000元/㎡；榮和悅瀾山15000元/㎡左右……
主動降價+渠道分銷搶收效果最明顯的是保利領秀前城，單價調降1000-1500元/㎡左右，在高傭刺激下，經紀人帶客成交積極性空前高漲，霸屏朋友圈，僅11月首周成交額達3億左右。
除此之外，已經開盤的龍崗板塊的萬達茂和即將開盤的商務區板塊的翡翠時光則是直接放出大招，其中萬達茂以8569-11592元/㎡毛坯價清盤83套小高層，在南寧住建局的公示系統中，83套房源均處於藍色狀態的“簽約中”，這意味著這批房源已全部售出，處於“網籤”狀態。
翡翠時光主力售價14000-15000元/㎡，雖然戶型偏大，但目測仍會被爭搶。
這就是“價格”的魅力。
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觀察：有的在築底，有的在硬扛
除了武鳴區，包括青秀區、良慶區、邕寧區、西鄉塘區、江南區、興寧區在內的6大城區中，不同板塊和樓盤開始出現明顯分化，具體到板塊和樓盤層面，可以概括為：有的在築底、有的在硬扛。
探房認為各板塊的築底價格區間大致如下（指普通住宅），沙井、相思湖、三塘、安吉在8000-9000元/㎡之間；鳳嶺北長虹路沿線在12000-14000元/㎡之間；鳳嶺南三岸板塊在12000-12500元/㎡之間；龍崗板塊在10000-11000元/㎡之間；五象南在9000-11000元/㎡之間……
相反，各板塊明顯高於以上數值的就是在硬扛，後期或許還有價格策略調整。比如三岸彰泰項目、龍崗金科項目等。
尤其是金科龍崗江灣路兩個項目，13000-15000元/㎡的價格區間，這市場，這定價，不光購房者南，恐怕連操盤營銷的同志們都喊南了吧，太南了。
南寧樓盤實拍圖
建議：房價很傷神，別鑽牛角尖
樓市的每個下行週期裡，都會有一個永恆的話題：我能不能抄到房價的底？
這確實是個直擊靈魂的發問，就拿上面那部分預測的各個區域的築底價格區間來說吧，在這個區間內，每個樓盤可能又不一樣，這和他們的具體情況密切相關，比如成本、貨量、利潤預期、資金鍊狀況等。所以，具體樓盤還得具體分析。
有些樓盤可能做好了穿越週期的準備，那它可能就不會出現在這個所謂的築底價格區間裡，房價的底到底在哪？可能有時候我們意識到了的時候，這個底已經不存在了，所以，面對房價我們別鑽牛角尖，要從自己的實際需求出發，去理性分析和判斷。
對於自住的需求來說，有幾個建議和大家分享：
1、區域，儘量選城市發展方向上的區域，南寧的發展方向：整體向東，重點向南；因為越來越便捷的交通會讓各個城區的通達成本降下來，而在潛力大的區域賣房，保值和升值空間越大；
2、配套，儘量選有學區配套的樓盤；
3、品牌，儘量選大品牌開發商，品牌是除了地段、配套之外最能影響房價升值的要素；
4、戶型，儘量選100-120㎡左右的戶型，因為未來換房的難度會越來越大。
南寧航拍
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