前不久去杭州看了兩個相當特別的樓盤。
看到一半，就被那個開發商“收買”了。
所以，下面寫的或許只能算是我作為一個粉絲的感受，而不是媒體人視角。
01.
我看的這兩個項目，在地產業界幾乎人盡皆知。
但考慮到普通讀者，還是有必要先做一點回顧。
2012年，綠城當時的老闆宋衛平做了一個純養老地產項目：烏鎮雅園。
沒錯，就在那個每年開世界互聯網大會的烏鎮，浙江水鄉。
▲ 烏鎮雅園（實景）
▲ 烏鎮雅園（實景）
周邊的杭州、上海、蘇州不少人趕過去，買了養老。
但令宋老闆沒想到的是，很多35歲到55歲的人也買。還給那裡貼上了“中國最成功的養老度假小鎮”標籤。
3年後，2015年。
離杭州城區40多公里的臨安，一處山坳裡。
一個大型別墅項目，因為產品、地段都不受待見，賣得生不如死。
宋衛平接手，將未完成的規劃推倒重來。
改項目名稱為：桃李春風。
▲ 杭州/桃李春風（實景）
▲ 杭州/桃李春風（實景）
從來不做小戶型的宋衛平，在那裡研發出了“83平米合院式別墅”，中式、全精裝交付。
連樣板間都沒搭，當地自媒體只發了兩張戶型圖，一期400多套別墅被秒殺。
全國各地的人坐著飛機去搶。
首期開盤單價2萬元左右，到2017年底交付時，二手市場價格為6萬。
而且，流入二手市場的房源極少。
後來這個項目3次加推，3次“日光”。
杭州·桃李春風與青島的“阿那亞”一起，被稱為中國南北兩大“神盤”。
都創下了中國樓市的開發奇蹟。
隨後幾年，資本市場各種愛恨情仇、相愛相殺。
宋衛平把那個叫綠城的“女兒”嫁了人，他傾其所有養育“兒子”---藍城。
藍城的地產開發模式較獨特，幾乎都是圍繞“小鎮”展開。
那是老宋心中“中國人幾千年最理想的家園”。
他對那些藍城“小鎮”的開發定義是：
比城市更溫暖，比鄉村更文明。
02.
介紹一下宋衛平。
瞭解了這個人，有助於理解後來發生的一切。
那年，“綠城地產”的招聘考卷中有一道題，讓應聘者談談對《論語》中一句話的理解：
「春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，風乎舞雩，詠而歸。」
題目是宋衛平出的。
此事在業內被傳為笑談：造個房子需要這深的國學修養嗎？
畢業於杭州大學歷史系的宋衛平，並非有意為難應聘者。
他需要一幫有人文情懷的夥伴。
那個時候，那種叫做“小鎮”的東西，已在他心裡萌芽。
幾年以後，他把黃庭堅的詩“桃李春風一杯酒，江湖夜雨十年燈”，從900多年前的北宋穿越到杭州，作為那個神盤的名稱時，他對中國人居的理解已悄悄地超越了很多人。
杭州桃李春風大獲成功後，宋衛平已不再年輕。
2016年6月，他說：
我去養老院之前，大概還能工作5至10年。我希望去探索出一些唯美的、功能齊全的、具有夢幻色彩的天堂小鎮。這也是下一階段中國社會發展的趨勢。不可能有第二個選擇。
然後，他拿出了宏偉的小鎮發展計劃：
10年內，造100個小鎮!
如果不是從宋衛平嘴裡說來，估計多數人看到這個目標時的反應是：
說夢話吧 ？
03.
在本文之前，業內外對“桃李春風現象”、“烏鎮雅園文化”已有至少1000篇以上的解讀。
從建築到情懷，從小鎮到院落，從中式和國學，從經濟到人文……
所以，我不想再詳細地描述我在這兩個項目的見聞。
但還是有必要複習一下杭州·桃李春風那個“史上最小別墅”的戶型。
83平米，是如何做到合院別墅，兩室兩廳兩衛的？
左邊是初稿設計圖，右圖是最終定稿。
表面看似乎變動不大，對吧？
但優化後的設計，建築兩邊增加了側院，形成一個360°環景的效果。提高了住戶的價值感（庭院私家化），另一方面增加了開窗面和私密性。並且設計了專門的菜園。
南北兩個建築之間的走道，做成了帶中式頂棚的風雨連廊。
所有進這個戶型的人，怎麼看都說不像只有83平米。
秘密在於，通過院牆、圍合式的院子和錯落的建築格局帶來的錯覺。一種非常舒服的錯覺。
這種隱私感極好、玲瓏美麗的中式小院，全精裝帶地暖，起初售價每套才200萬元上下。
定位奇準。尺度感極好。
▲ 杭州·桃李春風 （合院實景）
▲ 杭州·桃李春風 （合院實景）
04.
內部私密，但公共空間恰恰相反，強調開放性和參與性。
且開放度非常有層次感。
桃李春風總共1500畝，拿了八分之一也就是118畝來做小鎮業主的生活服務配套。
這個小鎮中心商業街區，取名“春風裡”。
作為小鎮的核心，它承載著整個小鎮主要的公共服務功能。
設計師從西湖、南宋御街、西溪溼地等場景中獲取靈感，做了一座完全不輸市內格調街區的“小杭州”。並將頤養健康、家庭學習、休閒運動、文化生活等主題一網打盡。
▲ 杭州桃李春風（實景）
不論白天還是晚上，在春風裡逛逛，你實在找不到那種離城40多公里外“人造小鎮”的感覺。
哪怕你隨便找一家麵館，不僅毫無鄉村麵館的那種LOW感，而是格調滿滿。
30多個業態，招商時，每一個業態要談6到8個意向商，最後再篩選、落位，平均每個商戶的洽談時間要在8到10個月。
這樣，春風裡引入了很多大IP商戶。
比如在杭州口碑極佳的“和茶館”。
比如讓業主經營的店鋪“春風小館”，老闆曾是桃李春風的食堂大廚。
比如“奉常茶書院”，文藝指數爆表。常有藝術家前去傳授琴棋書畫。
▲ 奉常茶書院（實景）
▲ 奉常茶書院（實景）
影院、茶館、餐廳、酒店、美容院……連佛堂都給配了。
整個小鎮的上空，處處飄著宋氏一貫的“理想主義”雲朵。
沒有情懷，做不出來。
有情懷沒有設計+運營的實力，也做不出來。
05.
90%的別墅，毀在了業主的內外部裝修上。
你去武漢20年來交付的別墅盤走一遭，一定會同意我的話。
在拎包入住的烏鎮雅園，在精裝交付的桃李春風，我看到了什麼？
“逆天”的人性化細節。
在烏鎮雅園考察時，小區的一位普通業主、59歲的上海人葉大姐給我們當義務導遊。她完全是以一個使用者的親身感受來講的。
房子內外那些“令人髮指”的裝修細節，她如數家珍，而且覺得特別實用。
從社區食堂、禮堂、風雨連廊，到精裝交付的實體樣板間，每看到一處人性化細節，我就用手機拍一張照片。
完成後一數，147張！
我找他們要了一張住宅內的“適老化設計”（下表）。
與實際數量相比，這張表裡面只列了不到三成。
隨便說一處，社區食堂配備的椅子（下圖）。
當細節考慮到這樣的程度，誰再把裝修砸掉自己花錢重裝，那是傻子。
和我一同參觀的還有來自武漢的幾對夫妻，他們幾乎是眼睛裡放著光結束參觀的。
我不知道那些裝修的細節和場景，在他們心裡種了多深的草。
一路上他們不停地在問：
它在武漢的項目，會賣什麼價呢？
06.
房子做成這樣已經很牛了吧？
但請注意，宋氏小鎮裡最值錢的要素，仍未出現。
那些設計、硬件、配套、景觀，只要其它開發商捨得花錢，並非不可復刻。
但老宋用他的情懷，在項目裡注入了一種神奇的“發酵菌”：
共同的生活感。
這個東西聽起來似乎虛無飄渺，但實際上有巨大的殺傷力。
在我看來，這才是藍城給同行壘起的最大的壁壘。
文科男宋衛平認為，小鎮的核心一定是生活，所以，生活服務才是小鎮的核心價值。
生活服務的重點是人。空間因人，社群因人，小鎮因人。
參觀時，我一直有一個感覺：
宋衛平把全國最有趣的一群人收集到了一起？
這當然是一個調侃。
但從我的接觸來看，不論是烏鎮雅園還是桃李春風，社區+社群的吸引力無所不在。
▲ 桃李春風社區常見活動（實景）
杭州·桃李春風這一個社區裡，公開有活動的竟然有數十個俱樂部，老中青婦幼，皆有所樂。
社區裡搞一個生活節，參與的業主動輒上千人。
烏鎮雅園屬“學院式養老”社區，在這裡的老人組建了扎染、曲藝、烘焙、陶藝……等各種興趣班。社區為他們配備了各自的活動基地。
其“課程”自成體系，且參與者層次之高，令人歎為觀止。
▲ 桃李春風社區活動（實景）
▲ 桃李春風社區活動（實景）
用葉大姐的話說，住到這裡的人，都覺得自己的才藝太少了。
不論你有著什麼樣的社會身份，醫生、教授、建築師、畫家、詩人……生活在小鎮，就能在各式交往中，找到超越鄰里關係的那種“家人”感。
還是那批人，住在城裡時“對門不相識”。
但在小鎮裡一發酵，產生了神奇的“化學反應”。
07.
發酵出這種社區生態時，藍城引入了眾籌、共建、自治、分享理念。
認同它的人才會買房子，認同了，鄰里之間的聯動就有了落位的可能。
做桃李春風的時候，他們做了一個運營的基金，還有專業的文化公司運營。
運營基金裡最初的錢，是開發商從銷售部分拿出的3-5個點的銷售額。
小鎮營造成功的終極秘密，就是由開發商發起，由住戶全程參與運營的生活建設。生活不能爆炒，沒法速成，只能用文火慢慢燉。
小鎮的開發是一體化的，先有了對生活的認知、生活的設計，才能有生活的建設。最後大家一起“奢侈”地生活。
聽起來似乎有點煽情，但這種有些烏托邦式的“宋氏理想國”，竟然真的在一個社區裡慢慢成了現實，並多年可持續。
▲ 桃李春風社區市集（實景）
有完備的運營體系，有獨立的產業支撐，有內在的需求邏輯。
所以，小鎮不是概念上的空殼。
它在桃李春風這樣的項目中立住了，並且經過了時間的檢驗。
一幢房子的建設開發,最長也只要兩三年。
但小鎮裡這種人文氛圍的培養和營造，最少也要5-8年的埋頭深耕。
沒有近乎偏執的理想和情懷，做不了。
08.
宋氏“小鎮”商業模式已多次被驗證。
藍城小鎮開始在全國厚積薄發，迄今已有78座理想小鎮在全國落地。
按照宋衛平的設想，100個小鎮要有100種風情。每個不一樣。
意思是要恰到好處地運用原生資源，對於土地的利用，要尊重和剋制，避免小鎮風格的統一化。
杭州·桃李春風之後至今，藍城小鎮已有數次迭代升級。
但無論如何迭代，它們都遵循著同一產品邏輯：
跨界、合體。
去年8月，宋衛平在大冶、武漢的黃陂/江夏等三處地方商討過藍城在湖北的落地。
最後他將武漢首個藍城小鎮選在了與蔡甸相鄰的中法生態新城，後官湖的湖畔。
命名：花博彙藍城·桃李春風。
這個地方比杭州·桃李春風的區位條件、自然環境、歷史文化底蘊都要好。
伯牙子期高山流水知音佳話的發源地。周邊有武漢最接近平原風貌的優美山水，長約百公里的湖畔綠道，公園和景區環繞。
▲ 花博彙藍城.桃李春風規劃（鳥瞰圖）
桃李春風和佔地5000多畝的“武漢的普羅旺斯”---花博彙景區在規劃上是一體的。
花博彙，已經是武漢超大型田園文旅綜合體。目前已經成為集花卉主題旅遊、創意農業、田園度假、親水休閒、美麗鄉村等於一體的打卡勝地。有氣勢恢宏的花海。
▲ 花博彙（實景資料圖）
花博彙現在最需要的，也是桃李春風這類有全國影響力的“超級引擎”。
通過生活氛圍的打造，驅動花博彙所有自然、產業和文旅資源。所以花博彙決定，桃李春風的業主以後可終身免費進出花博彙景區。
他們想共同在那裡打造一個國際化的中式宜居小鎮。
09.
按一般規律，愛惜品牌的房企剛進入一個大城市時，在成本上的考慮會讓位於效果。
武漢的桃李春風是2.0版的。
其規劃被宋衛平審改了十幾次。據說老宋給武漢首秀定的規矩是“不惜代價先搞品質”。
▲ 宋衛平審看武漢花博彙·桃李春風項目
藍城的人昨天告訴“壹樓”，這個項目的建設成本，不僅在國內現有藍城小鎮裡較高，也高於行業同類產品。
我翻過花博彙藍城·桃李春風的一本“精裝手冊”（還沒有對外）。76頁，A4的紙。
裡面詳列了一套低密合院的所有內外裝修用材、品牌、工藝，以及要達到的效果。
因屬未公開件，這裡就不摘抄了。只說說我的感覺。
與市內一些每平5000元標準的精裝大平層已不相上下，有些品牌和工藝已經超出。
中央空調、地暖、全屋生活熱水系統這些“硬菜”，是標配。
樓梯和地面石材鋪裝完成後，結晶面亮度要確保不低於90度！要求“光可鑑人”。
說幾個廚房小細節：
冰箱單獨迴路控制，竟然還設計了冰箱專用地漏。
標配了洗碗機、涼霸、廚餘粉碎機、全屋淨水……
老宋的要求是，精裝部分儘量以成本價給到客戶。
也就是說不要通過精裝修溢價賺錢，但要讓所有的客戶都捨不得把精裝敲掉，買了以後就能安心入住。
像杭州桃李春風一樣，全精裝可保證一交房就有旺盛的人氣，從而使社群生活營造具備基礎。
前面說了，“生活感”才是藍城最值錢、也是最難打造的地方。
▲ 別樣的藍城“小鎮生活”
10.
總共191畝地，只做了327套合院住宅，容積率低至0.37。
值得一說的還有農莊。
在花博彙景區中，老宋花了700多萬元，給每位業主配了私家農莊或者集中農莊。
農莊總面積約3萬平方米，為業主規劃了菜地，提供工具用房及農具。這是主城區樓盤沒法玩的玩法。
從已公佈的信息來看，此次藍城在這裡做的，遠不只是桃李春風的建築、空間形態，同樣將全面引進藍城小鎮的生活服務體系。
有關細節開發商尚未完全公開。
但都是中式、圍合式庭院（都按約1:1比例自帶漂亮精緻的院落，超大的窗牆比）。
它既可以是高淨值人士的日常居所，也可以是替年老的父母置辦的頤養之家，或是在外鄉的武漢人反哺家鄉的圓夢之所 。
讓一部分武漢的中產，找到內心與現代文明和解的方式。
一、二期戶型，仍從藍城的王牌產品--80多平的小合院起步，最大的建面約300平。
主力戶型面積段在90-130平米之間。
大部分戶型都是一層或者兩層，有“小樓一夜聽風雨”的居住意境。
武漢目前唯一在售的精裝超低密合院。辨識度極強。
以老宋的號召力，今年12月這個項目開盤後，估計又會有一大波武漢地產同行去“打卡”。
▲ 這樣的院落，是很多人的夢想
[結語]
我對深具情懷的商人，有從不掩飾的讚賞。
當然，情懷要靠產品做支撐。
世人對宋衛平的信心，也是基於這麼多年他攢下的產品口碑。
宋衛平的“小鎮”，用產品+配套+服務，搭建“全齡化”生活社區。
他希望用這些相對濃縮的小鎮空間，滿足人的一生從小到老的全過程。
搭建“小鎮”的過程，實質是在搭建一種生活。
在未來的花博彙·桃李春風，賣的也將是生活方式。
房子，其實是“搭售”的。
所以我說，這是一個值得武漢買房人關注的人、關注的房企、關注的項目。
即使你暫時不買房，和我一樣去看看，也會有很多的收穫。
/ END/
說明：1、本文為作者個人觀察，不得作為投資決策依據。2、有購買行為請時以商業合同條款表述為準。
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