每到年底按照慣例，有關房地產的重磅消息就會不斷。今年依然不例外。
11月25日，一則《四川天府新區成都管委會辦公室關於印發四川天府新區成都直管區支持入住企業(機構)員工購房的實施辦法的通知》在網上流傳。通知稱，直管區招商引資企業(機構)員工、行政企事業單位員工、引進(推薦)人才三類人員，購買直管區範圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。
不過，隨後官方否認了這一傳言，表示仍執行原來的調控政策。
除了這個消息外，還有深圳調整豪宅稅標準，廣州5年社保認定微調，加上先闢謠再打臉的佛山全面放鬆限購，以及所謂的深汕合作區商品房全面解凍等等，有關房地產的消息像雪花飄來。
金姐微信裡，中介小哥哥小姐姐的朋友圈也紛紛打出廣告：今年最後上車機會，明年政策全放鬆，國內一二線必定大漲，到時候你們都買不起。
於是乎，地產救市論再度熱起來。然而現實中還有另一面，那就是有些專家學者在勸大家不要對炒房有幻想，還要勸有房的人趕緊拋售，一些危言聳聽的新聞標題甚至說要崩盤。
這真的是兩種極端。
真相到底如何呢？金姐今天就給大家分析一下，房價大漲和大跌的概率存不存在。
房價是否會大漲？
第一，影響房價因素特別多，但是最重要的一定是看人口，沒有人的地方房子說價值為零一點不為過，很多農村的房子蓋的特別好沒人住，轉手賣不出去就證明了這點。
那麼我們看最重要的人口出生率，數據顯示，年輕人口持續減少，生育率下降。2016年出生人口1786萬，2017年出生人口1723萬，2018年出生人口1523萬；2019年到目前為止11月17日1016萬，距離2019年結束還有一個多月，按今年的月出生人口，剩下的一個多月預計新新出生的嬰兒不到100萬。
那麼2019年的出生人口約為1100萬，這樣的話相比2018年下降400多萬。
更有一些學者的報告顯示如果按照此趨勢下去，2030-2040年間我國將走向負人口，也就是死亡人數將超過出生人口。
目前看，全世界走向負人口增長的日本是比較典型的例子，在二三線以下城市和農村房子白送都沒人要。
前二十年房價上漲，刨去貨幣因素外，最重要的的就是買房人口大部分是80-90年代出生的，而從90年開始，出生率出現斷崖式下滑，也就是未來買房的人數已經不存在增加的基礎了。
並且我國城鎮化已經完成60%左右，按照發達國家經驗來看，未來雖然還有發展空間，但是空間已經不大，像以前那麼多人進城買房的歷史已經不會再有了。
所以一方面出生人口斷崖式下滑，另一方面城鎮化率完成的比例較高，城市的房價大幅上漲的人口因素已經幾乎不存在。
第二，房價另一個重要的因素是看收入增長，因為房子畢竟需要錢來買，大家都沒錢買，商品的市場價格怎麼會漲起來呢？
目前看，資金這塊也是並不太樂觀，問題就是居民存款減少，沒有餘款接盤。數據顯示，我們國家5.6億人銀行存款為0，然後很多朋友給金姐留言，說他們覺得不止，別說存款了，很多人都是欠債狀態。
這一點從居民負債數據可以看出。
根據央行數據，2018年“居民資金槓桿率”超過全國平均水平的省份（直轄市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。
從省份（直轄市）的角度來看，浙江、上海、北京、甘肅和重慶的居民槓桿率（負債水平）較高。這些城市的居民負債率更高、壓力更大。
我國居民負債主要來源於房貸，那麼這些槓桿率高的城市也有特點，就是房價比較高、外地人買房的比例較高、買房的投資性需求較高。現在去槓桿的情況下，再借錢買房的難度已經很高了。
並且這麼高的槓桿率說明核心的城市老百姓是真的沒錢了。
另外，也能從最近各互聯網大廠的裁員糾紛看出來，經濟下行，收入難漲。
金姐之前說過，在某大廠上班的技術大牛A同學，覺得自己職業生涯前途暗淡，收入職位這兩年基本沒怎麼動，本來想跳槽的，和獵頭聊了好久，但拿到的幾個職位還不如現在這個。
年初比較瀟灑，辭職就辭職的金融大佬小B同學，已經有半年待業了，並不是不想去，而是因為真的沒合適的，最心儀的一個職位給的工資還沒辭職前一半多。
這一切說明，人去貸款買房一定是建立在未來收入持續增長情況下，現在連飯都吃不起，之前想買的也已買過，且還揹著貸款，那麼還能繼續有錢買房的有多少呢？
第三看看供需關係。
首先房價不漲，炒房客必離場，供給大增。
現在手裡有大量房產的炒房客，都是各種槓桿加起來買的，按照現在房產一年5%利息成本和2%折舊等各種附加費，如果1年房價不漲7%是鐵定虧本的，所以只要橫盤幾年，這些人大多會選擇離場，並且新房供應也在持續增加，那時候房子別說漲了，能不跌就不錯了。
其次，從剛需人口需求來看，百分之九十城市家庭都有房，真正需求減少。
2018年，城鎮居民人均住房建築面積39平方米，比1978年增加32.3平方米。93.03%的居民家庭擁有1套住房。雖然大家都喊著沒房但是所謂真正的剛需真的少。
第四，說說政策問題。
先說貨幣政策，歷次房價上漲都離不開貨幣政策寬鬆，動不動上百萬的資產想直接全款，真沒幾個拿的出來，大都是貸款。
而今年來是豬肉大漲價，通脹壓力大制約短期內放水，想要短期貨幣寬鬆也是不現實的。
最不能忽視還有另一個政策。這個政策已經喊了快十年，那就是房產稅。
之前我國的地方財政有兩大塊收入。一塊是企業和增值稅等各項商業稅收，另一半賣地的收入，很多地方的賣地收入佔總的收入佔比一直超過50%。
而現在房市不好，賣地的收入減少，地方財政困難，而持有房產的人這麼多，那麼房產稅作為增加財政收入的手段，會不會被加快推出呢？這個值得關注。如果推出來，那麼到時持，多套房產反而是負擔。持有多套房子的住戶將會減少，變相對房產市場形成壓力。
投資成立的前提是，能找到更有錢的人在更高的價位上來接盤。
現在連農民都在買房了，以後你的房子還能賣給誰？最有購買力的，就是有房子的人。但偏偏有房子的，又是樓市的空頭，將來是要拋售的。
說了這麼多就一句話：目前“房住不炒”大局已定，大漲已經是過去了。目前所有的地方政策都是小打小鬧，決定房價上漲的決定性因素已不在，未來動不動翻幾倍的房產投資論可休矣。
不漲是否就要暴跌？
很多人看到這就會說，那麼房價不會大漲，是不是就意味著會暴跌，尤其沒買房的，似乎每個人都天天想著暴跌。金姐說你們也是想太多。
先說新盤，無論在什麼地方，沒有哪家開發商敢降價，只要有風聲說要降價，前期購買的業主都會來鬧事，要麼要求退房，要麼要求退錢，這種所謂的維權案例在全國來說屢見不鮮。
所以現在是開發商就算是資金出現問題，想大甩賣都不行，因為這樣會引發社會不穩定因素。這事沒有任何地方敢發生，所以新房暴跌概率為零。
另外現在買房的人幾乎都是30%首付，有的地方甚至變相零首付，與其說是購房者的房子不如說是銀行的房子。
在你錢沒還完之前，房子的所有權是屬於銀行的，貸款買房如果發生房價快速下跌，銀行將承擔很大風險，這是銀行不能承受的。
2017年，我國房地產存量房的總市值大概是270萬億，但我國的基礎貨幣只有30萬億左右。也就是說，只要有十分之一的買房者套現離場，就可以幾乎耗盡所有貨幣。這種危機將對社會產生極大的危害，可以參考2008年美國的金融危機。
同時，除了銀行以外，地產早已滲透到各個角落，裝修，家電，鋼鐵，水泥等相關產業，從業人數極大，一旦房產暴跌失業率將成為很大的社會問題。
因此，房價快速下跌，將會對我國整體經濟造成很大影響，所以大多數國家都會運用各種高手段防止房價暴跌。 去年我國開始的金融去槓桿，其實就是在防範地產的大部分風險，目前看成果顯著。
對持有房產的個人來說，房價下跌危害更大，咱們先看看金姐身邊的真實案例。
1997年的時候，金姐的學長買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。最終由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足，不僅房子被銀行無情收走，而且還欠下銀行200多萬港元。
據說去年才還完，一輩子還貸款，房子還不是你的，這種事金姐相信大多數人根本承受不了。
所以綜合種種原因看，房價暴跌的概率也是不會存在的。
未來房產市場會怎樣？
首先，短期看一城一策的大幕已經開啟，所以各地的政策變化只會越來越多，但是基本論調還是“房住不炒”。
其次，由於此前橫盤調整了太久，有一些投資客肯定會乘勢入場，市場短期走高是不可避免的。
但中長期來看，缺乏人口和貨幣的樓市，最終都得靠市場規律本身來說話。也就是有人口流入和有產業支撐的城市才有希望。
對於想買房的人，金姐還是想說：如果是手裡有餘錢，不影響生活品質，當然可以買；如果傾盡所有，還要借錢、貸款買房，那就沒必要。
經濟承壓下，房價上漲難，工資大漲更是難，更何況年齡還在增加，咬牙跺腳買房真的要謹慎。
閱讀更多 互金深度指南 的文章
