說到臨沂南坊片區的房價，大家的普遍反應是，價格太高，買不起。所以就有了“買不起的南坊”這一說法。

臨沂本輪房價的上漲最早開始於2017年下半年，房價一路飆升，南坊房價從5000元/平方米上漲到當前的15000-18000元/平方米，上漲速度驚人。

然而在樓市普遍降溫的情況下，臨沂南坊的房價將何去何從呢？

南坊房價回落不可避免

自上週作者發現某小區某房產兩週4次調價後，本週作者又發現南坊某樓盤某房產掛牌價格一週內4次調價，降幅18萬。如圖：

由圖可知，該小區位於南坊核心區域，周邊教育資源豐富，自然環境卓越。這頻繁的價格變動，表明了房產中間對於樓市走向的判斷不定，也說明房價出現了市場價格與預期的分歧。價格回落，在所難免。

南坊房價將落到哪個區間呢？

影響房價的三個決定性因素

房價的最終價格，筆者認為三個方面的因素最具有決定性作用：

1、<strong>房子的建造成本

2、<strong>房子的成交價格，即當前房主的購買價格；

3、<strong>經濟環節、市場預期等因素，如國家的經濟政策，市民的購物慾望，臨沂的經濟發展狀況；

那麼決定臨沂南坊房價走勢的三個決定性因素又如何呢？筆者分析如下：

1、房子的建造成本較低

縱觀自2017年下半年開始火爆的樓市，截止2019年12月底，南坊新區新入市的絕大多數樓盤拿地時間均在2019年之前，甚至很多樓盤的拿地時間早在2017年，甚至2016年，所以當時新入市的房價並不高，這一點從下面的分析可以進一步證明。

2、房子的成交價格較低

臨沂樓市的本輪上漲起源自2017年下半年，那縱觀3年的房價掛牌走勢，我們就可以瞭解房價的大體成交區間，從而推斷當前絕大多數房主購房的交易價格。選取南坊三個具有代表性的樓盤，觀察其自2017年6月至2019年12月掛牌價格走勢：

<strong>樓盤一，五洲湖附近某樓盤

<strong>樓盤二，南坊片區中心區域某樓盤

<strong>樓盤三，南坊某最貴學區樓盤

<strong>從三個樓盤的價格走勢可以看出：

（1）自房價開始上漲即2017年6月起至2019年6月，南坊絕大多數房子掛牌價<strong>在8000-13000元/平方米之間，學區房價格稍高1000-3000元/平方米；

（2）2019年6月後，房價出現快速拉昇，漲幅劇烈；而在2019年10月份開始，價格開始起穩回落；

由此我們可以簡單的表述：

（1）本輪上漲行情中，大部分房價的交易價格不超過1.3萬元/平方米；

（2）2019年6月後的快速拉昇，很可能是部分投機客的拉昇拋售所造成的，價格已經不具有參照性。

本輪上漲中，絕大多數的交易價格在1.3萬元/平方米以下，相對於現在市場的掛牌價，成交價格較低。

3、經濟環節下行壓力，市場預期較弱

當前，中國經濟正面臨經濟下行壓力，同時，國家為保障民生，不斷強調“房住不炒”的觀念。整體來看，國內政治和經濟環境不支持房價繼續上漲。

同時，在當前臨沂區域內，由於2019年6月房價的快速拉昇，已經使得絕大多數夠房者望塵莫及，由潛在購房者變成了觀望著，很多人紛紛選擇持幣觀望，這無疑是雪上加霜。

綜上來看：

當前南坊房價過分偏離實際價格，回調已經必不可擋。

基於房子的成本、歷史成交價格和經濟環境壓力，價格迴歸理性區間在所難免，1.2萬元/平方米可以作為一種參考。

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注：

1、作者採用的數據來自58同城等互聯網二手房交易平臺，數據如有偏差，導致的結論將會有所出入；

2、作者選取的三個樓盤，雖然在南坊區域內具有很高的知名度，但是，並不能代表整體，價格預判會有偏差。

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