本文首發今日頭條，第130篇《價值事務所》深度文章。
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前些日子，《價值事務所》寫了一篇關於王石八卦的文章，傳送門：
因此，我們有必要拆解一下萬科，話說，王石那天一“喊單”：“根據我掌握的信息，公司年報非常好”之後第一個交易日，萬科A就大漲6%，還帶動萬科企業（港股上市公司）大漲5%，不過這個喊單顯然不具備可持續性，自然是從哪裡來，回到哪裡去。
首先我們要知道，目前我國地產行業整體估值很低，這不用經過啥計算，一眼就能看出來，原因就在於，大家對房市的不看好。截止今年12月，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
在長達30頁的房地產破產名單中，多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企，大家都認為，房市，沒有未來了.....
然而，就《價值事務所》而言，我們不願意去討論未來樓市的走勢，我們也認為沒有那個必要，對於樓市的未來，我們不樂觀，但也不悲觀，即使我國未來房地產的價格一直原地踏步（借鑑隔壁日本），那我們也認為，萬科A還是有機會的。
下面，我們仔細給大家拆解一下。
前瞻性十足的萬科
眾所周知，在去年，萬科是所有房地產企業中最先喊出“活下去”口號的人，也因此，叫醒了一眾沉睡的中小企業，但實際上，早在2014年，萬科就認為房地產市場即將進入下行的“白銀時代”。
因此，早在2014年，萬科就開始了穩紮穩打，謹慎拿地，提出“輕資產，重運營”的發展戰略，與隔壁的碧桂園等瘋狂拿地、擴張形成鮮明的對比。
2014年，萬科物業的營收也就19.9億，至2018年營收已經接近98億，2019年大概率110億甚至更高。
由於萬科物業沒有上市，我們以隔壁碧桂園服務為例，2018年其的營收為46.75億，2019年可能達到80億。碧桂園服務上市後市值為700億港幣，如果萬科物業上市，極有可能到千億港幣市值。而目前A股的萬科，也就3000億左右的市值。
且，在其他房地產企業瘋狂拿地擴張的同時，萬科大力發展租賃市場，顯然，萬科的動作，總是比同行快幾步。從萬科歷年的財報看，萬科總是不急不慢，財務狀況良好，分紅率高，股東回報率高，因此，我們認為，未來幾年，萬科跑贏行業平均增速，是板上釘釘的事。
財務分析
萬科上市28年，分紅融資比331.18%，十分優秀！且近幾年隨著萬科步子放緩，分紅率越發高，2018年10派10.45，以現在27元左右的股價看，股息率達到3.87%，妥妥跑贏不少理財產品。
其資產負債率近些年逐年提高，至2018年，為84.59%，但，值得一提的是，這個負債中，有近5050億都是預收款，所以為啥說房地產是好生意，因為他永遠先收錢，這些在18年計入負債端的預收款，明年就會變成營收。
那麼剔除預收款之後，萬科的負債率是多少呢？（1.29-0.505）/（1.53-0.505）=76.6%。咋一看，還是很高，再一看，另一個大頭是近2300億的應付，也就是說，萬科的槓桿幾乎都在上下游。其有息負債方面，大多為利息較低的債券，公司發行的債券最高利率僅有4.54%。
因此，萬科的2018年利息費用81.81億，全年淨利337.73億，利息佔比為24.2%，可謂非常高了，因為《價值事務所》說過，利息佔比淨利最好不超過10%，否則企業就是在為銀行打工，但是，地產除外。24.2%利息的萬科，在同行裡算很低很低的了。
以A股另外一家千億市值的公司為例，保利地產2018年利息費用/淨利潤=35.2%。
為啥地產公司的利息費用都如此之高，負債率都高的嚇人，我們要從地產的經營模式中找答案。
簡單說，地產企業的邏輯就是，花錢買地，花錢建房，賣房；接著用盈利繼續拿地，蓋房，賣房。可是拿地、建房都很燒錢，一家地產企業也不可能一次只拿幾塊地，都是幾十上百塊的拿，錢呢？？？總不能是天上掉的吧？？
於是，錢等於原始股東投資+銀行借款+公司債券。體現在萬科2018年的資產負債表中，應付債券471億、長期負債1209億，一年到期非流動負債704億，因此，地產天生就是高槓杆遊戲。
那麼，體現一家地產公司是否足夠優秀的衡量標準就是，借來的錢利息是否足夠低，賣房的錢是否足夠多，經營性現金流是否健康。
從上文，我們已經可以看出，萬科拿錢的利息之低，簡直到了匪夷所思的程度，而高達5000多億的預收，足以證明公司的的貨是“供不應求”，接下來就是看現金流了，我們以萬科和其餘兩家A股上市公司進行一個對比：
萬科的現金流真是優秀到非起，也是，不然他哪來的錢給股東大把大把分紅？？？
萬科的現金償債比，也是幾家企業中最好的，且一直是上升的趨勢，因此，保守的萬科，名不宣傳：
總結
萬科在整個地產行業中，不論從哪個角度看都是首屈一指的，而市場對其不待見的原因在於對地產行業悲觀的未來，《價值事務所》在之前的文章中，專門針對“夕陽行業”作出一次分析，建議大家通過傳送門回去看看，在此就不再複述了，傳送門：
低估的地產行業中的龍頭萬科，怎麼看怎麼好～
利益說明：尊重承諾，文章中已說明的除外，截止文章發出時，價值事務所團隊成員未持有文中所提個股，也與文中所提公司無任何利益關係，所有觀點、結論，均基於公開信息分析研究後得出。
最後，有一點想和大家共勉：散戶要想改變自己的命運，就要不斷的學習成長，不斷尋找優秀的股票，跟著優秀的股票一起成長。
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從此，你就再也不用怕看不懂個股的財務情況了。
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