這幾天一直想寫一篇青島樓市現狀（房價跌幅、成交情況等）。
一是因為很多從業者瞎忽悠，指鹿為馬，睜眼說瞎話，鼓吹鬆綁、漲價，危言聳聽。
二是，剛需不易，加班勞累，積蓄難得，買錯了房子後悔不已，必須給大夥呈現客觀真實的青島樓市。
說樓市、談房價，離不開這三個因素：房屋成交量、土地供應量、房價（新房、二手房）。
這仨因素，與這幾組特別重要的數據息息相關。
1、今年我市新建商品房庫存12.7萬套,銷售10萬套。
2、2019年上半年青島二手房成交26052套，同比2018上半年下跌近3成。
3、2019年1月至6月，青島新房共成交66039套（其中住宅成交53379套），同比2018年上半年（88679套）下降25.53%；新房總成交面積7614989.7㎡，同比2018上半年（9707082.45㎡）下降21.55%。
4、2019年11月青島新房成交共計15830套，同比2018年11月，成交總量與成交面積出現了一定程度的下降，降幅分別為22.28%和20.38%。
5、全市供應土地首次突破10萬畝,達到12.2萬畝,同比增長102%,全市土地收入首次超過1000億元。
6、貝殼研究院全國25個重點城市二手房掛牌均價漲跌情況的報告，數據以2018年11月與2019年11月掛牌均價對比，從數據中看出，2019年11月，青島二手房掛牌均價較去年同期下降20.31%
成交量是晴雨表。
上半年青島樓市頹勢已現，新房降了2成，二手房降了三成。有個特別提示，實際新房的跌勢不止2成。
眾所周知，去年各種限網籤。有些實際去年成交的房子，是在今年網籤的。新房這個數據有一定的迷惑性，二手房則更準確一些。
看最新的成交數據，新房下滑依然很明顯，降幅超過2成。
得提醒一下，去年11月份可是限網籤的，基數是偏小的。即使如此，比較起來，今年的11月份仍然很慘。
別忘了，最近倆月，各家樓盤可是拼命促銷，玩命競爭，不惜代價的衝量。你可能疑問，開發商怎麼了。一部分開發商是資金壓力，拿地蓋房全靠融資，時間就是金錢，回款比什麼都重要。一部分品牌房企，要的是數據，青島公司各老總完不成數據可能就要失業，完不成拿不到獎金。無論哪種情況，最終都得采取上述策略。
二手房的慘超出你們的想象。房東已經完全被放棄，空掛半年以上的房子，中介都懶得問。中介很忙，忙著把人往售樓處帶，已經完全進軍新房銷售市場，收穫頗豐，不然就不會被自媒體狂擼了，啥貝殼之惡……
成交量下跌帶來的一定是房價下跌。
李滄二手房1.5萬/平，原四方區1.7萬/平，臺東1.8萬/平，別挑剔，完全買得到。城陽、黃島、即墨、膠州，更不用說。你也清楚，新房比二手房好。新房的優惠幅度更大。上馬、河套如火如荼的把房價拉低至9000元；城陽北12000元/平，不綁車位和裝修；即墨8000元/平的熱銷，藍谷的痛都是為過去兩年的瘋還債，成交一套的回佣到了七萬塊錢。無數銷售人員鋌而走險、絞盡腦汁的內搗外。把直接客戶洗成中介客戶，拿到回佣大夥分。具體大夥指誰，哈哈……
黃島也好不到哪去，辛安片區被死死摁在萬元以下，去年買辛安府的都被收割了。聽說某灣甚至有7500的特價房了。9折促銷都不是啥新聞了。
膠州更直接，干涉樓盤降價促銷，新老業主都有怨言。索性，直接封盤，暫停網籤。論降幅比例，以上區域膠州首屈一指。
好多朋友問，該不該買房，會不會繼續降。這個問題太難了，被各種綁的時候你就該想到有今天了。你如果怕繼續降，那就等到漲的時候再買。啥時候漲，我不知道。
關於2020年青島樓市，必須說土地供應量那個數據。
今年全市供應土地總數首次突破10萬畝，達到12.2萬畝，同比增長102%。其中，住宅用地約1.7萬畝，同比增長30%左右，促進房地產市場平穩有序運行；公共管理和公共服務用地約2.8萬畝，同比增長超過150%，推動中央美院青島校區、慧康醫院、潤安養老服務中心等一批文教衛體醫項目落地。全市土地總收入首次超過1000億元。
這幾個新高數據，從房地產市場角度看，我是不寒而慄的。這1.7萬畝住宅用地，2020年是要陸續蓋成房子上市的。今年蓋的存量已經挺高了，尤其是膠州、即墨等區域。明年，開發商日子會很難熬。
而且，今年賣的這些地，地價都不低。什麼意思，買來地的這些開發商夾在中間成弱勢群體了。成本在那，樓市低迷，壓縮的是利潤率。就這問題，鍵盤俠們反駁稱開發商的利潤率高著呢，賠本的事怎麼可能。
沒見過世面。今年已經有樓盤賠錢了。有些地，就是擔心利潤率太低，開發商都不拿了，主動放棄。今年下半年，你見過幾個地王？強如本土某知名房企，土地資源豐富，也正在與某外來房企合作開發。說直白點，就是把手裡幾塊地賣了，拿到的可是現金。
未來樓市。說更準確點，應該逐漸變為一個遠離聚焦點的行業，不再是全民話題。那時候，房價才真正平穩了。你見誰買輛車，整天討論車價漲跌。
2020年，樓市仍是低點。買就有機會。
但警惕有房企倒閉或者跑路，依稀感覺到……
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